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凤凰网转发李律师文章:借名买的房 出名人又立遗嘱怎么办
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-20  访问量:3921329


   【案情简介】

    秦老先生承租单位一套公房,和老伴儿共同居住。二老育有二子秦明、秦政和一女秦青。老伴儿去世后几年,秦老先生认识了王老太,他们正准备结婚时,正好赶上单位房改,秦老先生承租的公房可以购买产权。秦老先生为避免以后因为房子发生纠纷,就把三个孩子叫过来,协商承租的公房由谁来购买。秦政和秦青都表示无力购买,最后由秦明出资购买该套房屋。

    秦明以秦老先生的名义和单位签订了房屋买卖合同,缴纳了购房款,购房是以秦老先生的名义购买的,使用了秦老先生和老伴儿的工龄。购房后秦老先生从公房搬出,到自己的另一处平房居住。

    2000年3月,房产证办下来,登记在秦老先生名下。2000年4月,秦老先生和王老太登记结婚。

    2013年,秦老先生去世,秦政和秦青要求分割秦老先生的公房,秦明拿出秦老先生2000年写的一个说明,该说明记载,该公房是秦明出资,借秦老先生的名字购买的,房子是秦明的,和其他任何人没有关系。等老人去世后过户给秦明,秦政和秦青要配合,不要为了房子伤了亲情。

    这时,王老太拿出一份秦老先生2010年的公证遗嘱,遗嘱中表示该公房由王老太一个人继承,现王老太要求继承该房屋。本来三兄妹之间还没协商好,王老太又拿出遗嘱,秦明不知如何处理,咨询律师寻求帮助。

    【律师解读】

    北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示,秦明和秦老先生形成借名买房合同关系,秦老先生的公证遗嘱应为无效。借名买房是指合同双方约定,一方以另一方的名义购买房屋,并将房屋登记在出名人名下,实际购房人享有房屋权益。具体到本案的情况,秦老先生为公房承租人,依照房改政策,承租的公房只能出售给承租人,因此房屋所有权证都只能登记在承租人名下。

    房改时,秦老先生和所有家庭成员也有口头约定,谁出钱买,房子就归谁所有。经过秦老先生同意,秦明出资购买了该公房。2000年秦老先生也有书面的说明,该公房系秦明借用其名字购买的,房子归秦明所有。结合自房屋购买后一直由秦明实际占有、使用、支配,所有水、电、煤等费用也是由秦明缴纳。购房的合同、付款的发票、房屋所有权证等购房原始材料都是由秦明持有。上述证据形成完整的证据链,证明秦老先生和秦明之间形成了借名买房合同关系,秦明为房屋实际产权人。

    就购房时使用了秦老先生和前老伴儿的工龄,李松律师表示,用工龄抵扣只是一种优惠价款的折算,是政策性的补贴,并不是财产或财产利益,故而不能因此主张房屋权属。

    就秦明和秦老先生借名买房合同是否有效,李松律师表示,北京市高院有相关规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权登记的,可予以支持。

    秦明借名购买的是公房,而非经济适用房等国家保障性住房,借名买房合同不违反法律、行政法规的规定,应为有效,秦明和秦老先生应履行合同义务。

    秦明和秦老先生存在借名买房的法律关系,该公房系秦明所有,秦老先生无权处分该房屋,因此秦老先生所做公证遗嘱将该房屋留给王老太,因该遗嘱处分了属于他人所有的财产,该遗嘱应属无效。

    李松律师表示,秦明应以合同纠纷,将王老太、秦政和秦青诉至法院,要求作为秦老先生继承人的三人继续履行借名买房合同义务,配合秦明办理该公房房屋过户登记手续。

原文链接:
http://news.ifeng.com/a/20170510/51071481_0.shtml