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凤凰网转发李律师文章:借名买的房过户给他人怎么办
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-20  访问量:3921460


    案情简介

    2010年王磊毕业后在北京工作,父母就想出钱在北京给他买套房子。刚选好位于某区的一套商品房现房,北京市出了调控政策,北京市户口的家庭可以购买2套房屋,非北京市户籍的家庭连续缴纳5年社保的可以购买1套房屋。王磊的单位可以落户,但尚在办理中,现在不具备购房资格。父母看中的这套房子离王磊上班很近,也看了这么久不想错过购房机会。

    王磊的表舅李刚有北京市户口,目前家里有一套住房,李刚说先用他的名义买,到时候王磊户口下来,再过户给王磊。双方协商好后李刚配合王磊签了商品房买卖合同,王磊刷卡缴纳了全部购房款和公共维修基金、契税。之后王磊装修后入住至今。

    2012年初王磊北京市户口正式落下,但房屋的所有权证书尚未办理。2014年,开发商通知王磊提交相关材料后办理房屋所有权证。

    领取房屋所有权证后,李刚说房本不满2年过户税费比较高,等2年之后再过户税费低一些。王磊一算也是前后差出不少税费,于是同意2年后再过户。

    令王磊万万没想到的是,还没等到房本满2年,表舅李刚的儿子李强告诉王磊其违反限购政策借名买房无效,现在房本登记在自己名下,让王磊尽快腾房。原来房本下来后没多久后,李刚挂失了房本,再以赠与的形式将房屋过户给了儿子李强。王磊又找李刚,李刚说确实说2年后给王磊过户,但是这个约定是无效的,并且现在房子不是他的了,他做不了主。看表舅一家坚决不认账,王磊找律师寻求帮助。

    律师解读  
    借名买商品房合同有效

    北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示借名买商品房合同有效。依照相关规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。

    结合本案的具体情况,王磊和李刚之间虽没有书面的借名约定,但所有证据形成一个完整的证据锁链,证明双方存在口头的借名买房的约定。购房合同、购房发票、公共维修基金、契税、房屋所有权证等原始购房相关材料的原件都由王磊持有。购房款、公共维修基金、契税等都是由王磊支付。房屋的装修、日常水、电、暖等费用由王磊支付。且有李刚的录音证明双方确实有借名的约定。上述证据已形成一个完整的证据锁链,可以证明王磊和李刚之间形成了口头的借名买房约定。李刚有义务履行口头约定,将房屋过户给王磊。

    就房屋现登记在李强名下,王磊该如何主张。李松律师表示,李强明知父亲李刚和王磊之间存在借名买房的合同关系,   仍过户至自己名下,双方恶意串通损害了第三人的利益。且李强取得房屋未支付合理的对价,不属于善意第三人,因此其有义务配合王磊办理房屋过户转移登记手续。本案如果双方协商不成,王磊可以合同纠纷将李刚、李强诉至法院要求配合办理房屋过户手续。

    李松律师指出,如果李强不知双方有借名的约定,通过合理的渠道购买,并支付了对价,取得了房屋所有权证,属于善意第三人,那么王磊无权要求李刚、李强办理房屋过户登记手续,只能要求李刚予以赔偿。

    律师提醒

    口头合同虽然也是合同的一种形式,但是一旦发生纠纷,主张合同成立的一方负有举证义务,如果没有充足的证据,合同关系很难被法院认可。

    因此,李松律师提醒广大读者,最好采用书面的合同,以避免发生纠纷时没有书面的东西证明合同的存在。

原文链接:http://news.ifeng.com/a/20170111/50557787_0.shtml