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李松律师接受《法制晚报》采访:十年前借名买经济适用房是否有效?
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-20  访问量:3921424

案情回顾

秦先生和老伴居住在朝阳区某小区,所住房屋是2004年秦先生通过自己朋友王女士介绍,借姜先生孙子姜大伟的名字购买的经济适用房。老两口从2005年交房后一直在此居住。

2004年,秦先生想买一套房子,朋友王女士说单位同事姜先生的孙子姜大伟有个经济适用房指标,可以给秦先生用。基于对王女士的信任,秦先生没有提出签协议。

秦先生用姜大伟的指标购买了一套经适房,姜大伟将所需文件都给了王女士,自己未直接出面和秦先生一起办理相关手续。交房后,秦先生还通过王女士给姜大伟3万元好处费。房本下来后,写的是姜大伟的名字,但购房合同、付款凭证、水电煤气的发票都在秦先生手中。

2014年12月,秦先生和老伴散步回来,发现门口有个年轻人带了几个搬家公司的人,说房子是自己的,要秦先生立刻搬走。来人正是姜大伟。姜大伟拿出该房屋的房产证,上面写的正是他的名字。

姜大伟说,他对此事不知情,也没见过秦先生,不可能把购房指标给他。房子既然登记在自己名下,就是自己的,要求秦先生夫妇尽快搬出。

秦先生赶忙联系王女士,不料王女士竟然在几个月前因车祸去世了。姜大伟从此更肆无忌惮地要房子。姜大伟说,经适房是国家政策性住房,不是谁都能买,自己不可能违反国家规定把指标借给秦先生用。而且即使是借名,也是无效的。

秦先生和姜大伟之间是否存在借名买经适房的事实?这种行为是否有效?

 

律师解读

双方未曾见面 合同能否成立

北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为,虽然秦先生和姜大伟素未谋面,如果有相关证据形成一个证据链,也可以证明双方存在借名买经济适用房的事实。

李松律师作为秦先生的代理人,找到了王女士的丈夫刘先生,并请刘先生出庭作证。刘先生在法庭上证明秦先生借姜大伟的指标购买的该经适房,后秦先生还通过王女士给姜大伟3万元好处费。且秦先生买房时,姜大伟都予以配合。

姜大伟对秦先生装修了该房屋也不认可。李律师又找小区物业,由物业公司出具了业主装修房屋的现场监控记录表,证明秦先生先后对房屋进行了两次装修。这一系列的证据形成完整的证据链,证明借名买房事实的存在。

根据《合同法》的规定,合同的形式可以是书面形式的,也可以是口头形式的。秦先生和姜大伟虽未曾见面,但完整的证据链证明口头合同成立。

 

借名是否有效 时间上有划分

李松律师说,借名买经适房一般情况下无效,但也有例外。根据北京市高级人民法院的最新规定,借名买经适房,如果在2008年4月11日前购买,且在法庭辩论终结前,该房屋符合上市条件,可认定借名有效。

秦先生是在2004年购买的,且具备上市交易条件,因此秦先生借名买经济适用房的合同应认定为有效。

但新规定出台时间尚短,法官对借名买房的合同效力存在顾虑。李律师搜集大量相关司法判例提交给法庭,法官综合考虑后认为本案的情况完全可以适用新规,最终判决秦先生和姜大伟借名买经济适用房合同有效。

 

李松律师提醒,口头合同一旦发生纠纷,主张合同成立的一方负有举证义务,如果无充足证据,合同关系很难被法院认可。因此,最好采用书面合同。



原文链接:http://dzb.fawan.com/html/2015-11/02/content_583252.htm