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李松律师接受《北京晚报》专访:借名买经济适用房,高院划定有效期限
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-20  访问量:3921525

借名买房 高院划定有效日期



十年前借名购买的大兴区一套经济适用房,素未谋面的借名者突然来要房轰人,并起诉要求法院判定借名买房合同无效。“当时借名买房的代理人已过世,怎么证明这房子是我买的?”金先生焦急应诉一波三折,依据北京市高级法院出台的新意见,法院于近日终审判决金先生借名有效。

 

出名人现身 要求借名者搬走

出名者上门那天,金先生正和租户一起往屋里搬新家具,突然,一个年轻的陌生人进来,自称是房主蔡原元。说着,他拿出了写有自己名字的房产证,并请金先生等人离开他的房子。

金先生愣住了,这才想起十年前买房的事情。当时他通过山西老乡段杰(化名)打听到北京有一位蔡老先生,可以把他孙子蔡原元的经济适用房指标出让给金先生,那时政策不允许经适房转让,但基于朋友之间的信任,金先生就使用了蔡老先生孙子的名字,花了二十余万元购买了这套经适房。虽然房本上写的是蔡原元,实际上出资购买人却是金先生。事后,金先生还通过中间人段杰给了蔡原元几万元好处费,他万万没想到 十年后蔡老先生的孙子突然上门,要要回房子。

更糟糕的是,隔天租户回家时,发现这房子居然换了锁进不去了,急忙叫来金先生一起报了警,又找来开锁公司才进了屋。

金先生觉得此事十分蹊跷,赶紧联络当年为他介绍借名买房的老乡段杰,才知这位朋友去年遭遇车祸去世了。金先生又几经周折去找蔡老先生,却得知老先生正生病住院,也暂时联系不到。中间人失联,卖主反悔,金先生觉得不知所措,不但得不到已付房款,还损失了十年间房屋增值的价值,即便蔡原元现在返还房款,靠这二十余万元能买到什么样的栖身之所?无奈之下,金先生找到北京东元律师事务所的李松律师求助。

 

素未谋面 合同是怎样签订的?

蔡原元与金先生十余年来素未谋面,互相之间不认识,也从来没有联系过,双方之间是否存在真实的合同关系?唯一知道真相的中间人段杰已经逝世,是不是真相就此掩埋了呢?为了证明此事,李松律师特意从山西请来段杰的妻子参与调查和出庭作证等。

据段杰的妻子称,十年前,金先生将二十余万元房款给了段杰,段杰将钱送给了退休干部蔡老先生,蔡老先生说有指标可以买房子,承诺5年后过户。后来段杰夫妇还专程到北京取购房手续,随后交给了金先生。之后,金先生又送来了3万元好处费,也通过中间人给了蔡老先生的孙子蔡原元。

段杰妻子的证人证言证实了金先生确实借用蔡原元的名义,买了这套房子。李松律师建议金先生向法院起诉,请求判定借名买房合同无效,并要求蔡先生返还购房款以及赔偿房屋增值部分的损失。

 

代理人过世 怎么证明借名买房?

关于金先生和蔡原元两人借名买房一事,金先生与蔡原元之间并未直接签订任何书面协 议,而是通过中间人段杰和蔡原元的祖父蔡户培之间代理此事的。素未谋面的双方之间是如何形成合同的呢?

李律师解释,订立合同并不一定要求双方当事人亲自签订,一方或双方当事人也可各自委托代理人签订。根据《合同法》的规定,合同的形式可以是书面形式,也可以是口头形式,如果有完整的证据链加以佐证,口头约定同样可以形成有效合同。李律师拿出了房屋购房发票、多年来的物业水电缴费凭证、金先生与蔡原元之间的谈话录音、代理人段杰的妻子的证人证言,并请装修工人房向阳出庭作证。“这些形成一系列完整证据链条,证实金先生与蔡原元之间确实有借名买房一事。”

 

案有波折 装修工可否证实真房主?

不过在法院判决认定前,事情却有波折。金先生刚买此房子时,装修工人房向阳曾帮他装修房屋,2009年又装修了一次。房向阳出庭作证时称:“整个装修方案都是金先生制定的,装饰材料也都是金先生购买的,我从没有怀疑过金先生是这房屋的主人。”可蔡原元认为房向阳并不具备证人资格,无法证实房向阳装修过该房屋。

为此,李律师向法庭提交了此前去小区物业公司调取的该房屋装修的现场监控记录表,上面载有:“装修队为金先生的房屋做装修,具体的装修人员为房向阳。”记录本最后还有房向阳的签名落款,并附有装修清单。“这些材料证明该装修队曾派房向阳等人对金先生的房屋进行装修,装修材料及家用电器等设备都是金先生购买的。”

对于房屋权属问题,李律师提出金先生已实际拥有该房屋十余年,如此之长的时间内,蔡原元却并未对房屋所有权提出过异议,对金先生长期占据及装修房屋也未能给出合理解释,应承担举证不能的责任。

 

市高法出台新意见 法院判定合同有效

由于经适房的申请主体需要满足诸多要求,而金先生不具备经适房的申请条件,在以往的案例中,此类事件法院通常认定经适房的借名买房无效,并根据双方的过错程度,法院判决出名人给实际购房人一定的赔偿。基于此,金先生只好选择请求判定借名买房合同无效,并要求蔡先生返还购房款,并赔偿房屋增值部分200万元。

正在诉讼中,2014年底,北京市高级人民法院对于借名购买经适房出台了新意见,借名买房的经济适用住房是在2008年4月11日(含)之前签合同购买的,并且在法庭辩论终结前,该房屋符合上市条件,可以认定借名有效。李松律师第一时间了解到该指导意见,当即更改了诉讼请求,将主张合同无效的诉求变更为合同有效,并要求蔡原元将换了锁的房屋归还给金先生。

但由于新意见出台时间尚短,业内对该合同是否有效仍存在一定异议。李律师搜集大量法律依据和相关案例,提交到法庭,法官考虑后认定此案完全可适用新规,最终一审判决金先生与蔡原元之间的借名买房合同有效,完全支持了金先生的诉求。

蔡原元不服一审判决,提起了上诉。二审过程中,他声称当时自己和另一个朋友凑了13万房款,又向段杰借了7万元房款买了房子,并找相关证人出庭作证。李律师当庭提出异议,并拿出一审时蔡原元向法庭提交的答辩状,其中称“当年家境较贫困,因此由蔡原元的祖父出面向段杰借了二十万元钱,用于购买房屋。”

就支付购房款的来源,蔡原元一二审陈述前后不一致,其所找证人所出具的证言内容不足以采信,北京市第二中级人民法院经过三次庭审,依法驳回了蔡原元的上诉请求。

 

律师提醒 口说无凭 合同难被法院认定

金先生是胜诉了,但案件赢得并不轻松。李松律师提醒大家:口头合同虽然也是合同的 一种形式,可是一旦发生纠纷,主张合同成立一方负有举证义务,如果没有充足的证据,合同关系就很难被法院认可。尤其是金额较大的房产买卖,当事人更应该签订书面的合同。本案中正是因为当初双方没有签订书面合同,所以出借名字者才反悔要房。

李松律师同时提醒大家注意,合同双方都应当遵守诚实信用原则,不管房价如何变动,都不应反悔。即便起诉到法院,法院在查清事实后,也是会保护守约方的合法权益的。



原文链接:http://bjwb.bjd.com.cn/html/2015-09/30/content_315936.htm#