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李律师文章《网易财经》转载:借名情形不同 法院判决有别
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-20  访问量:3921315

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    房地产律师解读四种借名购买经适房情形 签订协议最重要
 
 
    王某家拆迁时获得三套安置房指标。王某的大学同学赵某从外地来北京,便借用王某的名字购买了一套回迁安置房。2005年房屋交付后,赵某一直居住。
    2008年5月,王某取得了经济适用房房产证。5年后,赵某联系王某办理过户,可王某竟要求赵某按市场价购买该房,否则不配合办理过户。赵某当初买房只花了20多万,可现在房子已经值300多万了,赵某无力支付。
    不久,王某将赵某告上法庭,要求确认借名买房合同无效,并让赵某返还房屋。
    律师解答
    北京市盛峰律师事务所房地产部首席律师李松解释,王某和赵某的约定违反了法律规定,应认定无效。房屋仍归王某所有,赵某可以索赔。
    合同无效后,由于出名人违背诚实信用原则要回房屋,其过错更大一些,因此对于房屋升值部分,法院一般会结合双方的过错程度,依法作出认定,判令出名人赔偿借名人相应的损失。
    四种借名买房  结局各有不同
    情形    :双方签有房屋买卖协议。借名买房时双方签订了房屋买卖协议,明确约定待房屋具备上市交易条件时办理过户手续,双方之间应是房屋买卖合同关系。
    若房产证满5年后,出卖人不配合办理过户,买受人可依法提起诉讼,要求出卖人继续履行合同,办理过户。
    情形    :前期借名,后期补买卖协议。在此情形下,双方之间的法律关系已由此前的借名买房关系转化为房屋买卖关系,在房屋满5年之后则可过户。
    如不满5年,而出卖人起诉确认买卖协议无效或要求返还房屋,买受人可通过诉讼将时间拖满5年。待契税完税证明或房产证满5年之后,如果不涉及到政府优先回购问题,则买受人便可主张办理过户手续。
    情形     :协议中有借款约定。借名人在借名协议中约定“如果无法过户,则前期投入的本金为借款”。司法实践中,一般将借名人的出资认定为借款,借名人可要求偿还本金及利息,但房屋升值的部分无法要回。
    在此情况下,房屋归出名人所有,借名人在拿回本金及利息后应将房屋返还给出名人。
    情形     :无任何书面协议。在没有书面协议的情况下,若出名人否认,借名人很难举证。
    法院一般对于借名人能够出示购房全部材料的原件,且诉争房屋一直由借名人居住使用的,可推定双方存在借名买房关系,房屋仍归出名人所有,借名人可向出名人索赔。
    如借名人无证据或证据不全,法院一般将借名人的出资认定为债权债务,房屋归出名人所有,由出名人偿还借名人相应的本金及利息。
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