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李松律师《和讯网》:央产房能否借名买房?
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-20  访问量:3921277

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        看在亲戚的份儿上,王老太同意对方借自己的名,以经适房的价格购买公房,并装修入住。不料房产证下发后,她从单位得知,这央产房不能过户!当初只是好心帮亲戚忙的王老太随即被亲戚告上法庭,索赔损失。
        借名买的房
        过不了户了
        案情
        王老太系北京市某国有单位的职工,2006年单位有一批公有住房,按照经济适用房价格向职工出售。单位规定:职工及其配偶和子女可以购买,除此之外的人员不得购买。
        当时,王老太家有住房,加之购买公房需要一下子拿出几十万元,所以王老太就不打算购买。恰巧王老太的远方亲戚刘某得知了这一消息,便想借王老太的名义购买一套两居室。当时王老太考虑到都是亲戚,便同意刘某以她的名义购买这套两居室。
        2006年底,王老太与单位签订了购房合同,刘某一次性向王老太支付了全部购房款,王老太将这钱款交给单位。房屋交付后,刘某装修入住至今。为了怕日后产生纠纷,双方当时还写了一份协议,载明该房屋是“由刘某出全资借王老太名义购买,房屋实际归刘某所有”。
        一 年前单位下发了房产证,房屋性质为按经济适用房管理。王老太去单位问了,得知该房屋不能上市交易。考虑到这时儿子已经结婚了,与自己住在一起很不方便,王 老太就想着与刘某商量把房收回来,给刘某适当补偿。这样儿子也能住得离自己近一些,方便照顾。但这一提议立即遭到了刘某的断然拒绝。
        前不久,王老太突然接到法院的通知,原来刘某一纸诉状将她告到了法院,要求确认这套两居室归刘某所有,并要求王老太配合办理房屋过户手续。
        “当时是他非要借我的名买的,我是好心帮忙,没想得什么好处,现在刘某反倒把我告了。如今是单位不允许外单位的人买,这套房屋实在没办法上市交易,否则我协助过户没问题。”王老太带着种种疑惑寻求法律帮助,前往应诉。
        而刘某认为,当年双方已协商好由他购房,现在刘老太突然称卖不了了,自己损失太大了。(文中当事人为化名)  
        支招
        北 京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松说,此案双方借名购买的房屋属于央产房,即“中央在京单位已购公有住房”。允许上市的“中央在京单位已购公 有住房”,是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策,按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住 房,也视为已购公房
        依据央产房交易的相关管理规定,此类房屋若要过户,首先需满足上市交易的条件。就北京地区而言,央产房需要由央产房所在单位报央产房交易办公室备案之后方可上市交易。
        在 随后的此案审理过程中,法院曾就这类房屋能否上市交易,向相关央产房行政管理部门进行了解,获悉这类房屋目前无法上市交易。同时,该央产房产权单位亦明确 规定:这类房屋只对内部职工或职工的配偶、子女出售。而刘某既非内部职工,也不是职工的配偶、子女,没有购房资格。
        由此,李松律师认为,双方的借名约定违反了央产房交易相关管理规定,而且目前这类房屋无法上市交易。因此,刘某与王老太签订的借名协议无法继续履行。刘某要求确认这套房屋归其所有,并要求王老太配合办理过户手续,这一请求无法得到法院的支持。
        违反规定 借名协议无法继续履行
        我国《合同法》第七条明确规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”
        李松律师认为,在这套房屋无法上市交易的情况下,刘某与王老太之间的借名协议是无法继续履行的。在此情形下,王老太可依法向法院要求解除双方签订的借名协议,并要求刘某返还房屋。
        在此,李律师指出,王老太及刘某均知晓单位的房屋不能对外出售,但双方仍约定由刘某借用王老太的名义购买央产房,对于借名协议无法继续履行,双方显然都存在过错。
        王老太明知该房屋只能对单位内部职工或者职工的配偶、子女出售,但她却仍同意刘某借用其名义购房,因此存在过错;而刘某也明知王老太单位所分的房屋不能由外人来购买,却为了贪一时之便宜,结果因房屋无法上市交易,反而给自己造成了很大损失。
        双方均有过错 可起诉要求返还房屋
        此 案房屋交付至房产证下发已经过了五六年的时间,房价大幅攀升,对于借名协议解除,双方均有过错。李律师认为,刘某在返还房屋时,是可以要求王老太退还购房 款,并赔偿相应损失的。对于刘某而言,他最大的损失莫过于房屋升值的损失。鉴于双方均存在过错,一般情况下,法院会酌情根据双方的过错程度,来判决他们各 自承担相应的责任。
        通常情况下,如果双方对于房屋现在的市场价值无法达成一致,可向法院申请由专业的评估机构对房屋市值进行评估,进而更好地确定房屋升值的数额,以便确定责任分担。
        借名协议是否有效
        关键在买的什么房
        分析
        本 案双方借名购买的央产房,性质属于按经济适用房管理的房屋,这类房屋俗称“二类经适房”。虽然其中含有“经济适用房”的字样,但并不等同于“经济适用 房”。经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。
        李 松律师认为,本案中这套房屋属于央产房单位的福利分房,因按经济适用房价格购买,所以性质为“按经济适用房管理”,而并非是向低收入住房困难家庭出售的具 有保障性质的住房,其不能等同于纯粹意义的经济适用房。如果刘某借王老太之名购买的房屋属于纯粹意义的经适房,则借名协议违反了我国经济适用房管理办法的 相关规定,依法应认定无效。而如果双方购买的公房属于商品房或者按商品房管理的房屋,并且原产权单位对于此类房屋上市交易没有限制,对于这种情况,李松律 师认为,当事人在取得房产证之后可以自行办理过户,则借名协议或可继续履行。而近期李律师处理的一起借名购买单位公房案,最终法院就认为借名协议应继续履 行,判令公房归借名人所有,出名人要配合借名人办理房屋过户手续。
        不过,对于借名购买央产房李松律师认为这存在很大的隐患,如果 借名协议不存在我国《合同法》第五十二条规定的无效情形,则无法直接认定协议无效。但此举不意味着双方签订的借名协议能够继续履行,因为一旦借名购买的房 屋属于无法上市交易的房屋,则借名协议很可能无法继续履行。
        在此,李松律师特别提醒广大读者,借名购房存在很大的风险。一定要了解国家相关政策的规定,切忌贪一时之利,借他人之名购房,导致日后难以确认房屋归属引发纠纷。建议购房前向具有专业知识的人士咨询,在确定借名购房行为合法的情况下再进行操作。J151   
        索赔损失 依过错程度判定责任分担
        文章来源:《和讯网》
        相关链接:http://news.hexun.com/2014-02-10/162007106.html