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借名买房纠纷法律法规解析
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-20  访问量:3921186

借名买房顾名思义就是借用他人的名义购买房屋,实际购房款由借名人支付,房产证办下来后登记在出名人名下,但借名人与出名人约定借名人为房子的实际产权人。借名买房产生纠纷的根源在于出名人不承认与借名人之间存在借名买房的关系,以房产证登记在自己名下为由,主张自己为房子的所有权人。而我国《物权法》又规定物权公示原则,房产证是证明房屋所有权人的外在公示凭证。故在纠纷中,借名人想要维护自己的权益,须证明借名买房关系的存在,法院在审理过程中,依据证据判断双方借名买房关系是否存在。所以在借名买房过程中保留好相应的证据,可有效应对未来可能存在的诉讼风险。

借名买房存在的根源,在于借名人无法以自己的名义购买房子,只能以具有购房资格的他人的名义购房,2011年北京出现限购政策前,主要是借名购买经济适用房,2011217号北京限购政策(京十五条)生效后,借名购买商品房的情形也就应运而生了。因为借名买房涉及到对政府房屋政策规定的规避,故法院如何认定借名买房协议的效力成为实务审判中的重点与难点。现就借名买房审判过程中的法院规定予以梳理,细分如下:

一、借名购买经济适用房的效力

北京市高级人民法院于20101222日发文《北京市高级人民法院关于印发<< span="">北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)>的通知》,其第六条规定:“相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008411日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。

经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理的予以确定。

因我国国务院于200787日发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出以城市低收入家庭为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,使低收入家庭住房条件得到明显改善。相关部委紧接着发布了《经济适用住房管理办法》,北京市人民政府也于2007925日发布了《北京市经济适用住房管理办法(试行)》。规定经济适用上市交易有一定的期限限制,又因为经济适用住房面向城市低收入、住房困难家庭,故借名购买经济适用房损害了其他城市低收入、住房困难群体的利益,损害了社会公共利益。故北京法院在审理限制期限内的借名购买经济适用房的协议认定无效,判决依据就是其违反了我国《合同法》第52条第四款“违反社会公共利益”的规定。但也有例外,既借名购买经济适用房在2008411日之前,双方又约定在上市交易期满后过户或在一审辩论终结前举办上市交易条件,可以认定合同有效。为什么有一个2008411日的时间节点,因为北京在200848日发布了《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》,就经济适用房的上市交易作出了具体规定,在这个时间节点之前北京没有关于经济适用住房的上市交易的规定,无规定既允许,况且按照规定该房具备上市交易条件了,法院才可认定借名购买经济适用房有效。

二、规避限购政策借名购买房屋

2010417日国务院发文《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,北京市政府根据国务院的要求,于2011217日正式生效“京十五条”,规定了北京市户籍人口只能购买两套房,非北京市户籍且连续交纳社保或缴纳个人所得税五年以上的,才具有购买一套房的资格。限购政策一出,导致了借名买房现象的发生。因为“京十五条”不是法律、行政法规,故借名买房只要是出自双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规,就是有效的,只不过借名人要求出名人配合其过户时,若借名人仍没有购房资格,房管部门是不给办理过户的。

顺带说一下,对于限购政策之前购买房屋但还没有办理登记房屋买卖的处理,北京市高级人民法院于20111213日发文《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定:

“本纪要第五条涉及案件中,买受人家庭不具备“在京十五条”规定的购房资格,但买卖双方在该规则实施(2011217日)之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持;不符合前述条件的,按本纪要第五条第一项的内容处理。

法院对当事人提交的证明上述事实的证据应当严格审查,全面审核,判决支持买受人要求办理房屋过户登记诉讼请求的,应当在判前向受理法院的主管院庭长汇报,必要时可向二审法院汇报;原则上不宜以出具正式调解书的方式确认由出卖人为买受人办理房屋过户登记手续。

买受人在相应的住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记,尚未审结的,不受该政策规定的住房限购条件的限制。

三、借名买房协议的继续履行

对于借名买房纠纷,以前很多当事人以确认权属纠纷到法院进行起诉,但因为房产证在出名人手里,根据我国《物权法》物权公示原则,往往认定出名人是房屋的所有权人;然后出名人以法院的该判决再向法院提起腾房之诉,但又因借名人因借名买房合法占有居住涉诉房屋,所以出名人的腾房之诉又会被法院驳回,从而造成纠纷的交着。20141216日,北京市高级人民法院发布了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定:

借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008411日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

房屋腾退纠纷中,被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的,法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续,当事人坚持不反诉的,应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

故现在出现借名买房之诉,借名人可以其它合同纠纷提起诉讼,要求出名人配合自己进行涉诉房屋的权属转移登记。