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购买的回迁安置房,卖方毁约怎么办
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-06-01  访问量:3921161

【案情简介】
    2012年刘先生家拆迁,安置了1套三居室和2套二居室,刘先生欲将其中一套二居室出售。2014年听说房子已经开始建造,刘先生通过中介公司将其中一套二居室出售给王女士,双方签订了房屋买卖合同约定王女士购买刘先生603号房屋,房屋总价款160万元,于合同签订当日支付20万元定金。交房前3个工作日内支付第一笔首付款80万元。过户前3个工作日支付尾款60万元。合同签订后,王女士支付给刘先生20万元定金,就等着刘先生收房后,付了首付款交房装修。
    2015年底,刘先生领取钥匙,办理了一系列收房手续,听说房价上涨了,当下有些犹豫,没有通知王女士。2016年初,王女士得知刘先生已经收房,便通过中介问刘先生何时支付首付款,如何支付,以便尽快交房。刘先生说开发商虽然交房了,但是还有一些手续没有办完,办法马上通知王女士。这一等又是一个多月,王女士又问中介,这次刘先生说房子没法卖了,拆迁的时候虽然是登记在他一个人名下,但其子也是安置人,享有份额,自己无权处分,买卖合同是无效的,愿意退回20万元的定金。王女士一听不答应了,合同都签好了,当初刘先生也签有承诺书,承诺其是房屋的产权人,有完全的处分权,现在房价上涨了就没有处分权了?双方协商未果,王女士咨询律师寻求帮助。
【律师解读】双方签订的房屋买卖合同有效
    北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示,回迁房买卖合同是否有效要先看房屋的性质,回迁房屋有的是经济适用住房,有的是商品房,比较多的是按照经济适用住房管理的房屋。按照经济适用房管理的房屋不受五年后上市的限制。刘先生出售的回迁房系按照经济适用房管理的住房,在交易上没有限制,刘先生和王女士签订合同系双方真实意思表示,没有违法国家法律、强制性法规的规定,因此买卖合同是有效的。
    刘先生主张其子是安置人,对603号房屋享有权利,自己系无权处分,由此主张合同无效的认识是片面的。依照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》之规定,出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权,其配偶、其他亲属或被拆迁安置置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋,并形成共居事实,居住人以出卖人转让房屋未经其同意,侵害其居住权益为由,要求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。刘先生之子作为被拆迁安置人口,对拆迁安置的房屋享有居住权,但其并不享有房屋的产权,刘先生为603号房屋独立的所有权人,其有权处分603号房屋,至于刘先生之子的居住权其应得到保护,他可以主张对另外2套安置房屋享有居住权或要求刘先生进行赔偿。
    李松律师指出,刘先生拒绝履行合同义务已经构成违约。因房屋尚未取得产权证,因此王女士暂不能要求刘先生配合办理过户手续。依照合同约定已经符合交房的条件,王女士可诉至法院要求刘先生交房,并依照合同约定承担逾期交房的违约责任。
【律师提醒】
    李松律师表示,回迁安置房价格上有一定优势,但因房屋性质的特殊性,交易周期也比较长,容易产生纠纷,在购买回迁房时应注意以下几个问题:一是房屋的性质,是经济适用房还是按照经济适用房管理的或者是商品房。二是交易主体是否对交易房屋享有完全的处分权。三是就每个环节的履行约定具体的时间或条件,以免双方扯皮,影响合同的履行。