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借名买房的出名人立的遗嘱是否有效?
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-06-01  访问量:3921176

【案情简介】
      秦老先生承租单位一套公房,和老伴儿共同在此居住,二老育有二子、秦明、秦政和一女秦青。老伴儿去世后几年,秦老先生认识了王老太,准备和结婚。正好单位房改,秦老先生为避免以后因为房子发生纠纷,就把三个孩子叫过来协商,承租公房谁买就归谁。秦政和秦青都表示无力购买,最后协商一致由秦明出资购买该套房屋。
秦明以秦老先生的名义和单位签订了房屋买卖合同,缴纳了购房款,购房是以秦老先生的名义购买的,使用了秦老先生和老伴儿的工龄。购房后秦老先生从公房搬出,到自己另一处平房居住。2000年3月秦明取得房产证。2000年4月秦老先生和王老太登记结婚。
       2013年,秦老先生去世,秦政和秦青要求分割秦老先生的公房,秦明拿出秦老先生2000年写的一个说明:该公房是秦明出资,借我的名字购买的,房子是秦明的,和其他任何人没有关系。等我去世后,过户给秦明,秦政和秦青要配合,不要为了房子伤了亲情。王老太拿出一份秦老先生2010年的公证遗嘱,遗嘱中表示该公房由王老太一个人继承,现王老太要求继承该房屋。本来三兄妹之间还没协商好,王老太又拿出遗嘱,秦明不知如何处理,咨询律师寻求帮助。
【律师解读】
        北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示,秦明和秦老先生形成借名买房合同关系,秦老先生的公证遗嘱应为无效。
       借名买房是指合同双方约定一方以另一方的名义购买房屋,并将房屋登记在另一方名下,借名人实际享有房屋权益。具体到本案的情况,秦老先生为公房承租人,依照房改政策无论是家庭哪位成员实际购买,初始取得的房屋所有权证都只能登记在承租人名下。房改时,秦老先生和所有家庭成员也有口头约定谁出钱买,房子就归谁所有。经过秦老先生同意,秦明出资购买了该公房。2000年秦老先生也有书面的说明,该公房系秦明借用其名字购买的,房子归秦明所有。结合自房屋购买后一直由秦明实际占有、使用、支配,所有水、电、煤等费用也是由秦明缴纳。购房的合同、付款的发票、房屋所有权证等购房原始材料都是由秦明持有。所有证据形成完整的证据链证明秦老先生和秦明之间形成了借名买房合同关系,秦明为房屋实际产权人。
        就购房时使用了秦老先生和老伴儿的工龄,李松律师表示,用工龄抵扣只是一种优惠价款的折算,是政策性的补贴,并不是财产或财产利益,故而不能因此主张房屋权属。就秦明和秦老先生借名买房合同是否有效,李松律师表示,北京市高院有相关规定当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权登记的,可予以支持。秦明借名购买的是公房,而非经济适用房等国家保障性住房,借名买房合同不违反法律、行政法规的规定,应为有效,秦明和秦老先生应履行合同义务。
秦明和秦老先生存在借名买房的法律关系,该公房系秦明所有,秦老先生无权处分该房屋,因此秦老先生所做公证遗嘱将该房屋留给王老太,因该遗嘱出分了属于他人所有的财产,该遗嘱应属无效。
        李松律师表示,秦明应以合同纠纷,将王老太、秦政和秦青诉至法院,要求作为秦老先生继承人的三人履行借名买房合同义务,配合秦明办理该公房房屋过户登记手续。
文章来源:李松房地产律师网