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经济适用房买卖已满五年,法院为何又判令解除?
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-06-01  访问量:3921231

案情简介
  家住北京的李先生于2008年经中介公司居间介绍,将其名下的一套经济适 用房卖给了在京工作的王先生,当时房本还不满五年。双方在补充协议中约定:自契税票日期届满五年后两周内办理产权过户手续。该房屋总价款为90万元,合同 签订后,王先生依约支付了全部购房款。李先生收到房款后,将房屋交付给王先生居住。
  终于等到了契税满五年的日子,王先生依约通知李先生去办理过户手续,却不料因为房价飞涨,李先生非但不配合办理过户手续,还称国家有规定,经济适用房不满五年不能上市交易,双方签订的买卖合同无效,要求王先生立即腾退房屋!
  双方为此僵持不下。2010年,李先生一怒之下将王先生告到仲裁委,要求依法确认双方签订的买卖合同无效,但其全部仲裁请求都被仲裁委驳回了。李先生不服,又向北京市第二中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请。但法院经过审理,也裁定驳回了李先生的申请。
  拿到中院裁定后,李先生便约王先生一同到房管局过户,可没想到房管局工作人员告知:政府相关部门没有明确表示放弃回购,暂时无法办理过户。李先生愈发想不明白,卖给王先生房子,政府部门怎么还要回购呢?就种种疑问,李先生慕名前来咨询笔者。
判决结果
北京市石景山区人民法院经过审理后依法作出判决:
一、解除李先生与王先生于二00八年八月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;二、李先生于本判决生效后十五日内返还王先生购房定金及首付款人民币九十万元;三、王先生于收到退还的购房款后三十日之内将诉争房屋腾空交还李先生。
  律师剖析
  先核实政府相关部门是否放弃优先回购权
   本案中,双方买卖合同的标的是经济适用房。依据我国《经济适用住房管理办法》的相关规定,经济适用房是政府 提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。此类房屋在上市交易时,政府是享有优先回购权的。
  原则上,经济适用房上市交易的价格不能低于政府回购的价格,否则政府可以优先回购。在实践中,经济适用房进行买卖,出卖人需要到政府行政部门办理相关审批手续,其中就包括政府行政部门是否进行回购的手续。
  本案中,买卖合同被法院依法认定有效,但政府相关住房保障部门并未明确表示放弃优先回购权。李松律师认为,在这种情况下,房管局暂时不为双方办理过户手续是正确的。李先生应首先到政府相关部门核实,政府相关部门是否放弃优先回购权。
相关部门不放弃回购 双方可协商变更价款
  咨询笔者后,李先生约王先生一同到该房屋所在区的住房保障服务中心,申请征询该部门是否优先回购诉争房屋的事宜。2011年7月,该区住房保障部门出具证明:“李先生所购房屋契税已满五年,该房以2万元每平方米的价格上市交易,该区住房保障管理部门放弃对该套房屋的优先回购权。如低于此价格,该区住房保障管理部门将优先回购该套房屋。”
  因为买卖双方签订合同是在2008年,当时的实际成交价远远低于现在的政府回购价。如果双方按实际成交价进行交易,该区住房保障管理部门将优先回购该房。这令李先生再次犯难。
  李松律师看完证明后提出,目前双方的实际交易价格低于政府的回购价,鉴于此种情况,双方可签订补充协议,协商变更合同价款。原则上只要每平方米的实际交易价格不低于20000元,双方即可办理过户手续。
  随后,李先生找到王先生商议变更合同价款,要求王先生支付差价款,但被王先生拒绝了。“我们双方早就签订了买卖合同,而且该合同被依法认定有效,现在因政府回购价上涨办不了过户,并非我的原因造成的。”因此,王先生不同意支付差价款。
  没过几天,李先生突然收到了法院的传票!原来,王先生将李先生告上法庭,要求其继续履行合同,配合办理过户手续。“不是我不配合,是政府要回购呀!”李先生焦急不已。
   对此李松律师认为,目前,双方对于买卖合同价款变更无法达成共识,合同已经无法履行下去。双方买卖的是经济适用房,经济适用房属于我国具有保障性质的政 策性住房。虽然双方在补充协议中约定“自取得契税完税证明之日起满五年后两周内,办理诉争房屋的所有权转移登记手续”,但按照双方买卖合同中约定的成交价 款,政府相关部门将优先回购该套房屋。
  “截至目前,双方就变更合同价款无法达成一致。因此,合同在客观上已经不能履行,合同目的已无法实现。依据我国《合同法》的相关规定,李先生可以向人民法院请求解除双方签订的买卖合同。”
  诉讼策略指引
结合本案的情况,王先生已经起诉要求继续履行合同,李先生可以选择如下诉讼策略:
1、积极提起反诉,请求解除双方签订的买卖合同及补充协议,并要求腾退房屋。本案中,双方签订合同时房屋的价格已经明显低于现在的政府指导价格,政府相关住房保障部门享有优先回购权。在此情况下双方可协商变更合同价款,如果双方对于房屋价格不能达成一致,那么合同将无法继续履行,这时建议李先生可积极提起反诉,要求解除双方签订的买卖合同及补充协议,并要求腾退房屋。
2、李先生可以不提起反诉,仅应诉反驳对方的诉讼请求。这种方式显然对于维护出卖人的合法权益力度没有第一种方式大,但是也是出卖人可以选择的方式。法院在审理案件过程中,对于合同能否继续履行会进行审查,如果合同确实无法履行,法院会依法驳回王先生的诉讼请求或法院释明后由王先生选择是否变更诉讼请求。  在此李松律师特别提醒大家:如果购买经济适用房不满五年,是不允许上市交易的,但是实践中很多已购经济适用房的房主可能由于各种原因,提前将房屋卖出,约定“五年后过户”。“这种做法看似规避了国家政策,但实际上很可能会损害买受人的利益。”
  由于付款、交房的时间与过户时间相距较远,加之房屋价格波动,待过户时房屋的实际成交价已经远远低于政府回购价,如果双方对于合同价款变更不能协商一致,那么合同很有可能无法继续履行。因此,购买经济适用房时要认真审核,审慎购买,不要待日后追悔莫及。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
因不可抗力致使不能实现合同目的;
在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。”
        第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行的情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”
第一百一十条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
法律上或者事实上不能履行;
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
债权人在合理期限内未要求履行。”
 文章来源:李松房地产律师网   作者;李松律师
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