李松房地产律师团队
今天是: 设为首页 | 收藏我们
一方以没有购房资格主张借名买房,但是法院查明其有购房资格,且无其他证据可以证明借名买房,遂不予支持
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2021-02-23  访问量:39214

当事人信息

上诉人(原审原告)宋某,女,1975年2月25日出生,汉族,住四川省南充市顺庆区。


被上诉人(原审被告)刘某,男,1989年2月11日出生,汉族,住兰州市城关区。

被上诉人(原审被告)巨某某,男,1987年8月1日出生,汉族,住甘肃省永登县。

审理经过

上诉人宋某因与被上诉人刘某、巨某某确认合同无效纠纷一案,不服兰州市西固区人民法院(2018)甘0104民初2285号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

宋某上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误,程序违法,偏袒被上诉人。一审法院对上诉人提交的末四位为4992的四川省农村信用社银行卡、末四位为9676的中国农业银行银行卡、末四位为4992的银行卡交易明细、中国农业银行银行卡交易明细清单、末四位为4992的银行卡刷卡消费2万元及147413元的回执单、末四位为9676的银行卡刷卡消费5万元的回执单予以认定,上述银行交易小票的收款人为兰州乾盛房地产开发有限责任公司(以下简称乾盛公司),并且上诉人也让一审法官阅看了上述银行卡持卡人为本人的证据,说明了涉案房屋购房款系上诉人支付的事实,一审法官告知上诉人对相关证据组织质证,但在上诉人等待通知的时候,一审法院通知上诉人领取判决。一审法院对本案证据的认定断章取义,偏袒被上诉人。二、上诉人向一审法院提交的证据已形成完整的证据链,足以证明上诉人为涉案房屋的真正权利人。本案中,上诉人从自己名下的银行卡向乾盛公司转账支付购房首付款297413元,并自2015年8月至2018年11月期间每月向被上诉人刘某转账支付银行按揭货款,再由被上诉人刘某付至银行。时至今日,涉案房屋的按揭贷款还是上诉人支付。由此可以证明上诉人借被上诉人刘某之名买房的事实。故涉案房屋的实际购买人为上诉人,被上诉人刘某与巨某某就涉案签订房屋买卖合同的行为,损害了上诉人的合法权益。三、一审法官在审理本案之前,曾是本案当事人巨某某诉刘某一案的主审法官,其应当回避而未回避,故一审审判程序违法。

被上诉人辩称

刘某辩称,认可上诉人宋某的上诉意见。

巨某某辩称,上诉人的上诉理由与事实不符。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

宋某向一审法院起诉请求:1.确认二被告签订的房屋买卖合同无效;2.确认宋某为兰州市西固区西固中路**房屋的实际购房人;3.本案诉讼费由二被告负担。

一审法院认定事实:2015年8月10日,刘某与乾盛公司签订合同编号为2015预26517《商品房买卖合同》,以总价703413元购买了兰州市西固区西固中路515号第126幢1单元904号建筑面积为123.47平方米的房屋,合同约定刘某于2015年8月10日支付首付款297413元,余款44.6万元通过办理银行按揭支付。期间,刘某于2015年7月5日向乾盛公司支付购房定金2万元,该笔定金通过刷卡方式,从末四位为4992的银行卡内转入乾盛公司账户;刘某于2015年7月9日支付购房款8万元;刘某于2015年8月20日支付购房款5万元,该笔款由宋某名下的末四位为9676的银行卡内转入乾盛公司账户;刘某于2015年9月6日支付购房款147413元,该笔款通过刷卡方式,从末四位为4992的银行卡内转入乾盛公司账户;刘某于2015年9月20日通过银行按揭贷款向乾盛公司支付购房款44.3万元。2018年7月21日,刘某将涉案房屋售于巨某某,双方签订房屋买卖合同,约定房屋总价为106.5万元,期间,刘某未向巨某某告知房屋上有其他权利人。宋某认为其作为涉案房屋实际所有人,与刘某之间有借名买房之事实与法律关系,刘某与巨某某就涉案房屋签订房屋买卖合同的行为属于无权处分,应属无效合同,且该合同侵犯了其合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定,亦属无效,故诉至法院。

一审法院认为,合同是民事主体通过行使意思自治权利而形成的合意,合同自由作为当事人私法权利的重要方面,受法律保护,在法律规定的范围内,免受他人与国家公权力的干涉。根据合同效力法定原则,合同除符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形外,应为有效。

刘某购得涉案房屋后,以高于购房款36万余元的价格转售与巨某某,二人的买卖行为是正常的市场交易活动。宋某无证据证明刘某与巨某某在签订房屋买卖合同时有恶意且串通之情形。合同效力具有相对性,刘某与巨某某签订的房屋买卖合同对宋某不产生拘束力,该合同未侵犯宋某的权利。本院认定刘某与巨某某签订的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定的合同当事人恶意串通、损害第三人利益的情形,对宋某提出的刘某与巨某某签订房屋买卖合同应适用该法律规定确认无效的主张不予采纳。

根据物权法定原则,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力。房屋作为不动产,其物权的取得、变更、转让和消灭应依法登记。宋某未向法庭提交涉案房屋权证书登记在其名下的证据,不能证明其为涉案房屋的实际所有权人,进而无法证明刘某有无权处分涉案房屋的行为。另外,根据《中华人民共和国物权法》确立的物权变动的原因行为与结果行为相分离的原则,无权处分下的处分行为不发生物权变动的结果,但作为原因行为的债权行为的效力不因无权处分而归于无效。本院对宋某提出的刘某无权处分涉案房屋而与巨某某签订的房屋买卖合同应属无效的主张不予采纳。

宋某未向法庭提交证据证明刘某与巨某某就涉案房屋签订的房屋买卖合同有法律规定的无效情形,本院对宋某提出的要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。刘某与巨某某签订的房屋买卖合同是合同当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,是依法成立并生效的合同,受法律保护,对合同当事人具有法律拘束力。

宋某提出确认其为涉案房屋的实际购房人的诉讼请求,该诉讼请求实质上是要求取代刘某在其与乾盛公司签订的《商品房买卖合同》中的合同当事人地位。就涉案房屋签订《商品房买卖合同》是经出卖方乾盛公司与买受方刘某双方自由选择和意思自治的结果,即与谁签订合同,是乾盛公司的合同自由,人民法院无权以公权干涉乾盛公司的合同自由,将合同相对人由刘某变更为宋某,否则将违反私法自治原则,给市场经济主体制造不可预计的障碍和风险,极大地损害交易安全。本院对宋某提出的要求确认其为实际购房人的诉讼请求不予支持。

根据兰州市人民政府于2017年4月14日印发的《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》的规定,对城关区、七里河区、安宁区范围内新建的商品住房、二手住房实施限购。兰州市人民政府于2017年8月25日印发的《兰州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》,将西固区纳入限购区域。刘某与乾盛公司签订商品房买卖合同的日期为2015年8月10日,早于涉案房屋所在的西固区被纳入限购区域2年之久。刘某与乾盛公司签订商品房买卖合同时,兰州市人民政府尚未对涉案房屋的购入设定限购条件,宋某不因政府的限购政策而不得购买涉案房屋,则其提出的因受限购政策影响不能购买涉案房屋故借刘某之名购房的主张缺乏客观真实性,本院对该主张不予采纳,并认定宋某与刘某在涉案房屋上无借名买房之事实,二人不产生借名买房之法律关系。

现有证据可以证明,宋某于2015年8月20日,通过刷卡转账的方式,在其名下的末四位为9676的银行卡内向乾盛公司支付购房款5万元。宋某主张其还通过刷卡转账的方式,在其名下的末四位为4992的银行卡内向乾盛公司支付购房定金2万元、房款147413元,但其未提交证据证明末四位为4992的银行卡持卡人身份,应承担举证不能之不利后果。宋某主张刘某于2015年7月9日向乾盛公司支付的8万元购房款亦为宋某实际支付,但宋某提交的证据显示,宋某于2015年7月7日通过柜面电汇向案外人“张金”付款8万元,该笔款项与刘某于2015年7月9日通过“卡转”方式向乾盛公司支付的购房款8万元不是同一笔款项。宋某未向法庭提交证据证明其是该笔8万元购房款的实际出资人,应承担举证不能之不利后果。无论宋精实际支付多少购房款,在宋靖与刘某无借名买房之客观事实的前提下,宋某对刘某仅享有在其实际出资范围内的债权请求权,不能主张对涉案房屋上的权利。

宋某提出其每月向刘某通过微信转账方式支付房屋按揭贷款的事实主张,本院亦不予采纳,理由除宋某向法体提交的微信转账记录为复印件之外,还有:即使宋某所提交的微信转账记录复印件客观真实,在其与刘某不存在借名买房客观事实的前提下,宋某每月分多次将数额不等的钱款通过微信转给刘某的行为仅能说明其与刘某之间有频繁的资金往来,即使宋某在向刘某的转账中标注了“房贷”,该标注相当于宋某个人在案外的自我陈述,不能证明其是借名买房中的实际买受人,宋某仅对刘某享有债权请求权,不能对涉案房屋主张权利;宋某通过微信向刘某支付房屋按揭贷款的行为与正常且一般的借名买房关系中实际买受人偿还银行按揭贷款的方式大不相同。在正常的借名买房关系中,房屋实际买受人一般直接向出名人名下的房屋按揭还款账户内转入房屋按揭贷款,而非每月将房屋贷款转给出名人后再由出名人偿还银行的按揭贷款。

综上所述,刘某与巨某某就涉案房屋签订的房屋买卖合同是依法成立并生效的合同,该合同无法律规定的无效情形,宋某无证据证明其对涉案房屋享有权利,且合同自由是私法自治的重要原则,人民法院不能以公权力干涉乾盛公司与刘某之间的合同关系而将乾盛公司的合同相对人变更为宋某。依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条第一款、第十五条,《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条第二项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十一条第一款规定,判决:驳回原告宋某的全部诉讼请求。本案减半收取的案件受理费50元,由原告宋某负担。

本院二审期间,上诉人宋某围绕上诉请求依法提交了以下证据:1.末位号为4992的农村信用合作社银行卡一张及明细,证明上诉人为该卡的持有人,上诉人于2015年7月5日向乾盛公司支付购房定金20000元,于2015年9月6日向乾盛公司支付购房款147413元;2.张金于2015年7月9日从中国光大银行向乾盛公司付款8万元的交易明细一份及该8万元系上诉人于2015年7月7日向张金转账支付的电汇凭证一份,证明张金代上诉人向乾盛公司支付了购房款8万元的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人刘某对上述证据无异议。被上诉人巨某某质证认为,对证据的真实性无异议,但对关联性有异议,即使存在上诉人支付购房款的事实,也只能说明上诉人对刘某享有出资范围内的债权,而不享有涉案房屋的产权,不能证明被上诉人巨某某与刘某签订的《房屋买卖合同》无效。根据当事人的质证意见,本院对上诉人宋某依据上述证据主张付款的事实予以认定。

二审另查明,乾盛公司于2016年将涉案房屋交付被上诉人刘某,但房屋产权证尚未办理。涉案房屋现空置。

本院查明

除上述事实外,二审查明的其他事实与一审查明事实一致。


北京市借名买房专业律师 李松律师(18610907432)认为:

,本案中,上诉人宋某诉请确认其为涉案房屋实际购买人及被上诉人刘某与巨某某就涉案房屋所签《房屋买卖合同》无效的依据,是其主张涉案房屋系其借被上诉人刘某之名购买。经审查,本院认为,上诉人宋某借名买房的主张不能成立,理由如下:

首先,从上诉人宋某关于借名买房的事由来看,其主张是因兰州市房屋限购政策的原因不能购买涉案房屋。但本案查明,涉案房屋位于兰州市西固区,兰州市西固区被纳入商品房限购区域的时间是在兰州市人民政府于2017年8月25日发布《关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》之时,在此之前,涉案房屋实际已由被上诉人刘某于2015年8月10日向乾盛公司购买。故可认定,在涉案房屋购买之时,上诉人宋某不存在因兰州市西固区房屋限购政策的原因而不能购买的事实。上诉人宋某所提借名买房的事由与本案查明事实不符,本院不予支持。

其次,根据本案一、二审查明的事实,涉案房屋《商品房买卖合同》系被上诉人刘某与乾盛公司签订,本案中无证据证明该《商品房买卖合同》具有法定无效情形,且《商品房买卖合同》签订后,被上诉人刘某通过办理银行按揭贷款的方式向乾盛公司缴纳了剩余购房款,乾盛公司并于2016年将涉案房屋交付被上诉人刘某。由此可知,被上诉人刘某与乾盛公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效且该《商品房买卖合同》所涉主要权利义务亦由被上诉人刘某实施。本案中,上诉人宋某提供的相关证据虽表明其亦支付了涉案房屋购房款,但在上诉人宋某支付购房款期间,其与被上诉人刘某属恋爱关系,同时,结合上述认定的上诉人宋某所提借名买房的事由不能成立且《商品房买卖合同》的主要权利义务亦系被上诉人刘某实施的事实,不能排除上诉人宋某所付房款是其基于同被上诉人刘某之间的其他法律关系而支付的可能。故仅依据上诉人宋某支付相应购房款的证据,不足以证明其主张借名买房的事实。

据此,上诉人宋某以借名买房为由诉请确认其为涉案房屋实际购买人及被上诉人刘某与巨某某就涉案房屋所签《房屋买卖合同》无效的主张不能成立,本院不予支持。一审判决驳回上诉人宋某的诉讼请求并无不当,二审予以维持。至于上诉人宋某已付购房款的问题,其可依法向被上诉人刘某另行主张。

关于上诉人宋某主张一审审判人员未依法回避属审判程序违法的问题。经审查,本案一审中,上诉人宋某未提出审判人员回避的申请,本案一审审判人员亦不存在应当自行回避的法定情形。故上诉人宋某所提一审审判程序违法的上诉主张不能成立,本院亦不予支持。

综上所述,上诉人宋某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。