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债务人以借名买房为由主张房屋系朋友所有,保证人主张借名买房协议无效,法院支持保证人
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2021-02-22  访问量:39217

当事人信息

原告:韩井余,男,1962年11月9日出生,住长春市二道区。

被告:王淑贤,女,1953年3月7日出生,住长春市南关区。

被告:王焕,女,1984年11月1日出生,住长春市南关区。

审理经过

原告韩井余与被告王淑贤、王焕确认合同无效纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告韩井余及其委托诉讼代理人胡浩、被告王淑贤及其委托诉讼代理人赵伟、被告王焕及其委托诉讼代理人王雨琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

韩井余向本院提出诉讼请求:1.依法确认二被告签订的房屋《转让合同》无效;2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由:2010年至2013年被告王淑贤和丈夫王天柱在案外人白孝琴处借款85万元,原告对此笔借款提供了担保。2016年因被告未按约定偿还案外人借款,案外人在长春市南关区人民法院提起诉讼,长春市南关区人民法院2016年8月26日做出(2016)吉0102民初167号民事判决书,判令被告王淑贤和丈夫王天林偿还85万元借款及利息,原告对王淑贤、王天柱偿还借款承担连带责任。判决生效后,被告及丈夫王天柱不但没有履行还款义务,而且在2016年6月21日将价值350万元的房屋以70万元的价格转让给了儿媳王焕,即本案被告。在执行阶段,因实际借款人没有可执行财产,法院将原告的房屋查封。原告认为,被告2012年11月27日在吉林康泰房地产开发有限公司以350万元一次性付款方式购买的房屋,为恶意逃避债务,委托儿子王洪伟以70万元的价格转让给了儿媳王焕,明显是在恶意转移财产,加重了原告的负担,被告的行为严重侵害了原告的利益。综上所述,依法确认二被告签订的房屋《转让合同》无效;本案诉讼费以及其他费用由被告承担。

被告辩称

王淑贤辩称,1.答辩人与王天柱分居多年并已经于2013年6月28日离婚,离婚后断绝了与王天柱一切来往。对于王天柱、韩井余与案外人的借款情况、所借款项的用途、发生诉讼成为被告、乃至被判令对欠款承担连带赔偿责任等均不知情,甚至从未收到过传票、判决等法律文书。被答辩人也从未找答辩人索要过欠款,答辩人对自己要承担赔偿责任一事从始至终不知情。故答辩人主观上不存在恶意逃避债务,转移财产的动机。2.答辩人是独居的、无收入来源的老人,生活依靠子女。早年与王天柱的婚姻名存实亡,分居多年,既无购买如此大面积住房的需求,也无实际购买能力和还贷能力。答辩人名下的国信美邑的房产,是被告王焕和案外人王洪伟出资借答辩人名义购买的。无论是首付还是后期还贷,都是二人出资,答辩人对该房产从未出资。仅是按照王焕和王洪伟的要求配合二人办理买卖房屋和贷款的手续,其它一概不知情。故该房产本身就不属于答辩人,也就根本不存在恶意转移。3.答辩人从未接到过法院任何与王天柱、韩井余欠款纠纷案件有关的法律文书未参加庭审,对与其中的债权债务关系的真实性存疑,也保留对该案提起再审的权利。

王焕辩称,1.本案所涉及的房屋不存在买卖行为,原告诉状所说的情况根本不存在,购买该房屋的所有款项,王淑贤均没有出资一分钱,是答辩人借王淑贤名字购买的房屋。本案查封被答辩人王焕吉(2017)长春市不动产权第0120389号不动产,该房屋自始至终都是答辩人王焕出资,王淑贤没有花一分钱,系王焕借名买房。该房屋购买之初首付款系答辩人王焕与其前夫王洪伟二人的夫妻共同财产支付的,系王洪伟在外承包工程时用工程款抵顶支付的。本案被查封的房屋在支付首付后,后续的贷款均是王焕及其前夫王洪伟偿还的。结清尾款均是答辩人王焕及其亲朋帮助其支付的。以上事实,有相关证据可以充分证明。2.被答辩人单凭产权备案登记的一纸合同就确定答辩人存在恶意购买房屋缺乏事实及法律依据,单凭该房屋在产权处备案的合同上写明的价款是70万元,就认为是低价交易,该观点是错误的。根据行业惯例,答辩人在当时更名时仅仅是为了避税才少写的。3.答辩人与被告王淑贤现在已经不是婆媳关系,因为早在2014年7月15日答辩人就与王洪伟登记离婚,而房屋过户的时间是在离婚登记之后,即2017年6月份。故原告在起诉状中说婆媳之间恶意低价转让房产的事情是不存在。综上所述,答辩人借王淑贤名字购买的房屋,根本不存在恶意买卖的情形,没有侵犯原告的合法权益,答辩人请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求,解除对答辩人王焕房屋的查封行为,本案的一切费用由被答辩人承担。

本院查明

本院经审理认定事实如下:案外人白孝琴与王天柱、韩井余、王淑贤民间借贷纠纷一案,经本院于2016年9月8日做出(2016)吉0102民初167号民事判决书,判决王天柱于判决生效后偿还白孝琴借款本金85万元及利息,王淑贤对其中的61.2万元及利息承担共同还款责任,韩井余与王天柱承担连带还款责任。判决生效后,王天柱、王淑贤没有履行还款义务。在执行阶段,因实际借款人没有可执行财产,原告韩井余坐落于长春市二道区公平路2号房屋被本院依法查封。

另查,王天柱与王淑琴原系夫妻关系。2013年6月28日,二人在长春市南关区民政局办理登记离婚。王焕原系王淑琴儿媳。2014年7月15日,王焕与王淑贤之子王洪伟办理离婚登记。

2016年6月21日,王洪伟作为王淑贤的代理人与王焕签订《转让合同》一份,约定王淑贤将名下坐落于长春市净月开发区净月大街国信*美邑三期101#208越号、丘地号7-5/212-79(208越)、建筑面积254.65平方米住宅房屋以买卖方式转让给王焕。2017年6月30日,王焕取得上述房屋不动产权利证书,权证号吉(2017)长春市不动产权第0120389号。

再查,上述房屋系由吉林昌泰房地产开发有限责任公司开发建设。2012年11月27日,王淑贤与该公司签订《商品房买卖合同》一份(合同编号0000000000652551),约定王淑贤以银行按揭贷款方式购买上述房屋,按套(单元)计算,房屋总价款为人民币350万元。2017年9月21日,兴业银行股份有限公司长春分行出具《兴业银行个人贷款结清证明》一份,证明王淑贤名下个人住房贷款(长期)、贷款金额245万元、全部贷款本息于2016年3月25日结清,该笔贷款抵押物为上述房屋。


北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为:

韩井余作为保证人在民间借贷案件中被依法判决承担连带给付债务责任,现因韩井余名下房产被依法执行查封,韩井余以债务人王淑贤恶意转移财产、逃避债务为由,主张王淑贤与王焕签订的房屋《转让合同》无效,并提供《转让合同》、原始《商品房买卖合同》等证据予以证明。王淑贤、王焕均抗辩称双方之间是借名买房,实际购房人为王焕。但二被告主张的借名买房的相应权利,并未经过司法确认,经法庭释明,二人均明确表示不另行主张确认的权利,因本案处理的是房屋买卖合同的效力纠纷,该借名买房行为项下相应权利的确认与本案不是同一法律关系,故不属于本案审理范畴。关于被告抗辩房屋权属部门已经为王焕颁发不动产权属证书,不需要再重新确认一节,因有档案可查询的该权利证书的取得是基于王淑贤与王焕之间的买卖行为,现二被告均已自认双方之间为借名买房,并不是房屋买卖,更没有支付相应对价,故该不动产权利证书确认的权属缺失了确认的基础支持。综上,在被告主张的借名买房事实未经司法确认情况下,双方以买卖且未实际支付对价款的形式,签订房屋《转让合同》,继而将涉案房屋产权人进行变更登记,该行为加重了原告韩井余的债务承担,且在韩井余履行完毕连带义务后,势必对其相应权利造成损害,故秉承诚实信用原则,结合本案实际情况以及双方当事人的举证,可以确认王淑贤与王焕签订的房屋《转让合同》无效。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条的规定,判决如下:

裁判结果

被告王淑贤与王焕于2016年6月21日签订的房屋《转让合同》无效。