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一方主张借名买房,但是该房屋没有产权手续,法院不予审理
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2021-02-20  访问量:39216

上诉人诉称

吴俊乐上诉请求:撤销一审裁定,发回重审或依法改判确认吴俊乐与崔杰奎双方签订的《购房协议书》无效,崔杰奎立即腾退并将房屋及车库返还给吴俊乐。理由如下:一、一审法院将涉案房屋一方面认定为小产权房,同时又认定为拆迁安置住房属于认定事实不清。2005年4月23日,吴俊乐与北京爱达星房地产开发有限公司(以下简称爱达星公司)签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿、安置协议》,协议约定:根据《房屋拆迁许可证》(京大拆许字[2005]第34号),爱达星公司因受政府委托对旧镇进行改造项目建设,需要拆迁吴俊乐在拆迁范围内大兴县庞各庄镇庞各庄路9号所有的房屋。拆迁一期工程,吴俊乐被安置一套房屋。2007年,爱达星公司与民生新村村委会开始对吴俊乐进行二期安置,根据拆迁政策的规定,拆迁安置房屋仅由吴俊乐享有购房资格,非被拆迁人或被安置人不得购买,购房资格被严格限定。故涉案房屋并非小产权房;二、一审法院认定吴俊乐与崔杰奎之间是小产权房屋买卖法律关系属于认定事实不清。2007年9月28日,吴俊乐与崔杰奎签订《购房协议书》,协议约定吴俊乐用自己符合购买拆迁安置住房的条件,为崔杰奎代购民生新村二期安置住房一套,所购房屋费用全部由崔杰奎负担。协议签订后,崔杰奎支付了购房款,民生一队向吴俊乐出具了收据。收据显示涉案房屋面积200.18平方米,车库5000元,吴俊乐预交建房款205180元。综上事实,该《购房协议书》实为借名买房合同,双方之间成立借名买房行为。本案中,并非是吴俊乐先将涉案房屋购买下来再出售给崔杰奎,因此,双方并非小产权房屋买卖法律关系;三、一审法院认定吴俊乐的起诉缺乏实体法依据,可待该类房屋的相关政策法规施行后再行处理属于适用法律错误。(一)根据我国合同法第五十二条之规定,以合法形式掩盖非法目的的合同无效。涉案房屋所使用土地系民生新村用于拆迁安置的集体土地,购买涉案房屋必须为被拆迁人或被安置人,非被拆迁人或被安置人无权取得或变相取得。崔杰奎并非被拆迁人及被安置人,自购房至今也不是民生新村农民。其借用吴俊乐的名义购买涉诉房屋,实际是通过事实行为来规避涉案房屋购买主体的特殊规定,实现低价购入依法建设在集体所有的土地上、仅由被拆迁人或被安置人才享有购房资格的拆迁安置房。虽形式合法,却具有非法目的,属于以合法形式掩盖非法目的。因此,崔杰奎借吴俊乐之名购买涉案房屋的借名买房合同应属无效。(二)根据我国合同法第五十二条之规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法第六十三条之规定集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中,崔杰奎借用吴俊乐被拆迁人的身份,出资购买涉案房屋属于借他人合法身份以满足购买涉案房屋主体要件的违法行为,该违法行为直接导致了非被拆迁人或被安置人变相取得了拆迁安置房屋之上的民生新村集体土地使用权,违反了我国土地管理法的强制性规定。因此,该借名买房行为应属无效。(三)北京市高级人民法院关于借名买房的司法审判实践。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条之规定,借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。该规定对于借名买房的房屋属性有严格的限制,凡是因对购房主体有特殊限制,借名人意在突破政策规定,购买保障性住房的借名行为,法院一律不予支持。首先,涉案房屋是拆迁安置房,具有定向安置属性;其次,只有被拆迁人或被安置人才能购买拆迁安置房,具有购房主体特定的属性。最后,因房价低,体现的是对被拆迁人及被安置人的一种福利保障属性。基于涉案房屋上述三个属性,再根据北京高院对此类案件的司法审判实践的相关规定,本案借名买房行为应属无效。(四)合同无效的后果是各自返还,崔杰奎应当返还涉案房屋。根据我国合同法第五十八条之规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。首先,村委会出具的收据已能证明吴俊乐对涉案房屋享有权利,涉案房屋虽无房产证,但依据合同无效的法律后果,崔杰奎应当返还房屋;其次,吴俊乐对涉案房屋享有居住权和使用权,基于吴俊乐的权利基础,崔杰奎亦应返还并腾退房屋;最后,即便是崔杰奎已将房屋出售给第三方,因为在双方借名合同无效的基础上,崔杰奎与第三方的房屋买卖合同亦为无效。崔杰奎应当在妥善解决房屋买卖纠纷后,将房屋返还给吴俊乐,崔杰奎具备向吴俊乐返还并腾退涉案房屋的法律和事实基础。

被上诉人辩称

崔杰奎对于吴俊乐的上诉理由答辩称:经崔杰奎调查,吴俊乐不是产权人,不享有真正的物权。同意一审裁定,请求维持一审裁定,驳回吴俊乐的上诉请求。

吴俊乐向一审法院起诉请求:1、依法确认吴俊乐与崔杰奎双方签订的《购房协议书》无效,崔杰奎立即腾退并将房屋及车库返还给吴俊乐;2、诉讼费由崔杰奎承担。

一审法院认定事实:吴俊乐为北京市大兴区庞各庄镇民生新村村民。2007年9月28日,吴俊乐与崔杰奎签订了《购房协议书》,协议约定吴俊乐用自己符合购买拆迁安置住房的条件,为崔杰奎代购民生新村二期200.18平方米安置住房一套,购房费用全部由崔杰奎负担。同日,民生一队向吴俊乐出具购房款205180元的收据,该笔购房款实际全部由崔杰奎支付。崔杰奎一次性支付吴俊乐3万元作为吴俊乐放弃购买安置房全部权利的补偿。

一审法院认为,涉案房屋建于集体所有土地之上,缺少合法建设审批手续,本案中,经向民生新村村委会调查,该房屋属于小产权房,相关法律法规对该类小产权房屋权属登记方面尚未予以规定,根据物权法定原则和涉案房屋现状,对该房屋的买卖合同效力问题不宜作出实体处理。对这类房屋的认定涉及国家土地政策,不属于人民法院的受案范围。涉案房屋系拆迁安置住房,虽尚未取得房屋所有权证,但买卖该房屋并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,吴俊乐以此为由主张合同无效,依据不足,一审法院不予采信。吴俊乐主张合同无效的其他理由,亦无充分依据,一审法院不予采信。综上,一审法院对于吴俊乐要求确认其与崔杰奎于2007年9月28日签订的《购房协议书》无效的诉讼请求不予支持。吴俊乐的起诉缺乏实体法依据,双方可待该类房屋的相关政策法规施行后再行处理。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定,裁定如下:驳回吴俊乐的起诉。


北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为:

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中,吴俊乐以崔杰奎并非本村村民,崔杰奎与吴俊乐就村民拆迁安置住房签订的《购房协议书》违反法律规定为由,提起诉讼,请求确认崔杰奎与吴俊乐之间签订的《购房协议书》无效,崔杰奎立即腾退并将涉案房屋及车库返还吴俊乐。经查,本案诉争房屋系以新农村建设名义,在农村集体土地上开发建设的房屋,目前没有证据证明该房屋的建设履行了法定审批手续。鉴于相关房屋建设涉及国家政策,对于该类房屋买卖合同效力纠纷,法院不宜作出实体处理。据此,吴俊乐的起诉不具备法定受理条件,一审法院裁定驳回吴俊乐的起诉于法有据,并无不当。吴俊乐的上诉理由不成立,本院不予支持。

综上,吴俊乐的上诉请求不能成立,一审裁定认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定,裁定如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原裁定。