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丈夫自己名下一房产系情人借名买房,妻子现主张借名买房协议无效,法院予以支持。
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2021-02-19  访问量:39216


原告姜某某向法院提出诉讼请求:

1、请求确认原、被告于2011年11月16日签订的借名买房协议书有效;2、依法确认原告系北京市大兴区香海园26号楼2层x单元xx号房屋的实际所有权人;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2003年通过钢材交易认识。被告当时新建公司,需要修建厂房办公楼、生活区等,因其资金不足,拖欠原告钢材款495000元。后基于对被告的信任,2003年至2005年原告分6次出借给被告1815000元。上述款项经原告多次催要,被告一直未偿还。2011年,原告准备在北京买房,但因限购政策的原因,经与被告协商,原告借用被告的名义购买北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司开发的位于北京市大兴区香海园26号楼2层x单元x室的房屋。双方于2011年11月16日签订了借名买房协议书。此后,原告按照购房协议书支付了首付款872763元,交纳税款86472.78元、维修基金42486元。被告按照原告的要求将欠款2009663元直接支付给了北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司。上述房屋交付后,一直由原告占有使用至今。2015年,因被告家庭矛盾,涉及到该房屋的产权纠纷,原告于2015年xx月27日向法院提起诉讼,在审理过程中,原、被告达成和解,原告申请撤诉。2017年,被告再次要求分割房产,侵害了原告的合法权益,故诉至法院,要求依法判决。


被告刘某某辩称:

同意原告的第一项和第二项请求。我们双方签订的借名买房协议书是本着诚信签订的。对于房屋产权,我一直认为争议房屋所有权人是原告,实际使用人也一直是原告。对于第三项请求,不同意承担,我没有能力承担。


第三人李某某辩称:

不同意原、被告所述的观点。涉案房屋是我与刘某某婚姻关系存续期间购买,是刘某某在我不知情的情况下用夫妻共同财产购买的。


法院查明:

2011年11月18日,刘某某与北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司签订了编号为Y1239495的《北京市商品房预售合同(住宅类)》,购买了位于北京市大兴区香海园26号楼2层x单元201的房屋(以下简称涉案房屋)。《商品房预售合同联机备案表》记载了买受人刘某某,房屋面积211.89㎡,房屋规划用途住宅,合同总价款为2882763元。上述房屋于2013年9月25日进行产权登记,产权证号为X京房权证兴字第XX**号。2014年11月19日,因遗失补证,涉案房屋重新登记的产权证号为X京房权证兴字第XX**号,建筑面积为212.43㎡,房屋所有权人刘某某,共有情况为单独所有。北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司出具两张购房发票,开票日期为2012年7月27日的房款发票显示交纳第一笔购房款872763元,开票日期为2013年7月2日的房款发票显示交纳第二笔购房款2009663元。另涉案房屋交纳契税86472.78元。

另查,刘某某与李某某原系夫妻关系,二人于1985年12月7日登记结婚,于1987年5月3日生育一子刘x2。2016年9月26日,刘某某、李某某经北京市石景山区人民法院(以下简称石景山法院)调解离婚,调解协议内容为:1.李某某与刘某某离婚;2.登记在刘某某名下的车牌号为×××讴歌牌小型越野客车一辆归李某某所有(刘某某有配合李某某办理车辆过户手续的义务),登记在李某某名下的车牌号为×××雅阁牌小型轿车一辆归李某某所有;3.位于北京市石景山区高井甲32号1-6-xx号房屋一套归李某某居住使用;4.北京市石景山区杨庄中区1号楼5层x单元xx号房屋售房款归李某某所有,刘某某、李某某于2015年9月29日与招商银行有限公司北京分行签订个人贷款借款合同所形成的欠招商银行的债务由李某某负担,与售房相关的税费由李某某负担,刘某某于调解书生效后一年内给付李某某补偿款三百万元;5.北京xx通达科技开发有限公司其中35%的股权归刘某某所有、其中20%的股权归李某某所有,其中45%的股权归双方婚生子刘x2所有(刘某某、李某某均有配合刘x2办理股权转让及过户手续的义务)。

另,2017年6月9日,北京市大兴区人民检察院控告刘某某犯重婚罪、伪造国家机关证件罪而向法院提起公诉,法院于2017年9月8日作出(2017)京0115刑初xx号刑事判决书,认定刘某某有配偶而与姜某某以夫妻名义共同生活,且伪造离婚证、结婚证,判决:刘某某犯重婚罪,判处有期徒刑八个月;犯伪造国家机关证件罪,判处有期徒刑六个月;数罪并罚,决定执行有期徒刑一年。刘某某的刑期自2016年9月28日起至2017年9月27日止。

姜某某为证明涉案房屋系其借用刘某某之名所购买,房款亦是其交纳,提交了如下证据:1.协议书,系刘某某(甲方)与姜某某(乙方)于2011年11月16日签订,内容为:乙方长(常)年在北京工作,与甲方刘某某同事关系,由于乙方生活工作需要,准备在北京购买房屋一套,由于不符合购房条件,一直未能购买。甲方刘某某具有购房资格,且近年内无购房需求,考虑到甲乙双方良好的工作关系,且能够信任对方品行,故双方协商一致,由乙方出资并承担所有相关费用,由甲方出面购买位于大兴区香海园26楼2层x单元201。该房屋的所有权归乙方所有。购房后使用权也归乙方所有,甲方不得干涉。2.刘某某书写的借条4张,日期为2003年4月2日的借条内容为“从姜某某个人借款两次共计捌拾贰万元”,日期为2003年6月25日的借条内容为“今借到姜某某现金肆拾陆万元”,日期为2004年5月16日的借条内容为“由姜某某借给刘某某建厂使用三次共计陆拾捌万元,承诺5年内偿还”,日期为2005年3月25日的借条内容为“借姜某某人民币叁拾伍万元”,证明共欠姜某某231万元。姜某某称2003年4月2日的借条中的820000元包含所欠的钢材款495000元,每次借款均以现金交付。3.中国农业银行银行卡交易明细单,证明姜某某卡号为×××的银行卡于2011年11月1日消费5000元。姜某某称该笔款系支付的定金1万元的一部分。4.中国工商银行交易明细,证明姜某某名下的账号为×××的账户于2011年11月1日消费5000元,于2011年11月18日消费790000元。姜某某称5000元系交付购房定金1万元的一部分,790000元用于交纳购房首付款,剩余首付款已记不清楚如何支付的。5.还款承诺,北京xx通达科技开发有限公司在榆垡工业区榆昌路xx号,2003年开始筹建厂区,需购螺纹钢及扁方钢共计165吨,当时是姜某某供的货,公司建厂因资金紧缺,从姜某某处又借几笔款,合计231万元,其中含购买钢材款49500元。经多次催要商谈,现在公司运营困难,希望你给予理解,待你想在北京购买房屋时,本公司再困难,也一次性还给你。利息按银行年度利息计算。落款处加盖公司公章,并由刘某某签名。日期为2007年8月xx日。6.涉案房屋的契税缴款书复印件、购房发票复印件及交纳公共维修基金的收据复印件,上述票据交款人均记载为刘某某。刘某某质证称:认可原告提交的所有证据。开票日期为2013年7月2日的购房发票所载购房款2009663元是我支付的,用于偿还所欠原告的欠款,现在仍有20多万元未偿还。


李某某质证称:

姜某某与刘某某之间的承诺、协议书都是他们伪造的,他们二人之间是事实夫妻关系。姜某某的银行卡交易明细(证据3、4)没有体现资金流向,不认可其证明目的。证据5真实性不认可,刘某某保管着公司公章,在姜某某之前起诉的案件中并无此证据,可见并非是2007年所出具而是伪造。证据6真实性认可,不认可证明目的,购房款都是刘某某支付的。

姜某某为进一步证明其银行卡消费的两笔5000元及790000元系用于支付涉案房屋的购房款,向法院申请调取保存在北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司处的POS机刷卡存根,法院依法出具调查令。姜某某据此提交了上述三笔款的POS机刷卡存根复印件,三张刷卡存根的持卡人签名处均签署“姜某某”。对此,刘某某质证称认可真实性和证明目的;李某某质证称两笔5000元资金的收款方不确定,790000元的消费记录无原件,不认可复印件,且姜某某与刘某某是事实的夫妻关系,刷卡的资金也是刘某某的,即使是姜某某支付了购房部分首付款,该资金也属于刘某某与李某某的夫妻共同财产。

刘某某对其辩称是因为情况紧急,其将应偿还姜某某的借款(2009663元)用于交纳涉案房屋的购房款,而不是先偿还姜某某,再由姜某某交纳的主张,除其陈述外,另提交了法院(2012)大民初字第12774号民事案件卷宗复印件,该案系北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司起诉刘某某,其中民事起诉状中的诉讼请求为:1.请求确认原、被告签署的《北京市商品房预售合同》(编号为Y1239495)已经解除;2.判令被告立即与原告到政府主管部门办理注销《北京市商品房预售合同》手续;3.请求判令被告支付原告解除合同违约金20xx0元;4.请求判令被告支付原告逾期办理注销合同的违约金。2012年12月5日,北京顺驰达兴房地产开发有限公司撤回起诉。姜某某质证称:认可真实性,没有异议。李某某质证称:真实性认可,与本案无关。

李某某称姜某某系虚假诉讼,应给予刑事处罚,并提交了如下证据:1.刘某某、姜某某伪造的结婚证复印件,婚姻双方为刘和平(即刘某某)和姜某某,登记日期2003年5月18日;2.免疫预防接种证复印件(刘小X,2004年2月8日出生);3.房产证复印件及购房发票复印件;4.姜某某户口簿复印件;5.姜某某2015年xx月起诉刘某某的起诉状复印件及庭审笔录复印件、撤诉申请复印件,证明其就同一事实提起过虚假诉讼;6.(2017)京0115刑初xx号刑事判决书复印件,证明刘某某犯重婚罪,本案证据均系伪造;7.北京市石景山人民法院(2016)京0xx7民初xx号民事调解书复印件,证明刘某某与李某某曾是夫妻,后经法院调解离婚;8.刘某某、姜某某及二人之子刘小X的生活照;9.刘某某与李某某签署的协议及刘某某向姜某某所作的书面承诺,证明涉案房屋系刘某某用夫妻共同财产购买;其中日期为20xx年5月8日的《刘某某的财产分配继承人》载明“现有北京xx通达科技开发有限公司,该企业详细地址为大兴区榆垡镇工业区榆昌路xx号,企业全部财产含所有房屋将来分配如下:企业所有权人刘某某,按百分比分配给俩个儿子,大儿子刘x2占50%,小儿子刘小X占50%,以上财产在任何时候具有法律效力。父亲:刘某某”;日期为20xx年12月28日的手写件内容为“20xx年至2011年春节前支付购房款共计300万元(2011年1月30日前办理)。从2011年起每年支付刘小X生活费、教育费、补偿费等共计50万元,到孩子18岁。以上款项有(由)刘某某支付”;日期为2013年2月20日的《房屋归属说明》记载“刘某某在顺驰领海小区26号楼201门购商品房一套,将来房屋归刘小X所有,不存在任何其他归属问题。特此说明,刘某某”。姜某某质证称:刘某某犯重婚罪与本案无关,只能说明原、被告关系比较密切,也是原告给予被告提供大量借款的理由及用被告名字买房的理由;刘某某和李某某的离婚调解书说明了涉案房屋不在其夫妻共同财产之内;对于刘某某和李某某之间处分涉案房屋的协议真实性不认可,协议也未履行,协议的内容是刘某某为了免除刑事处罚不惜侵害原告的合法权益。刘某某质证称:我所写的关于涉案房屋及公司股份的材料是我无法偿还姜某某借款的情况下所出具;20xx年5月8日《刘某某的财产分配继承人》就是一张废纸,在离婚纠纷中已经重新处理了,我已经无权处分了;《房屋归属说明》是因为借用我的名所购买,怕有麻烦才写的这个东西,刘小X是姜某某的儿子。经询问,刘某某表示办理假结婚证是为了办理房屋过户。


法院判决如下:

驳回原告姜某某的全部诉讼请求。


北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为:

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。本案争议的焦点问题是:一、姜某某、刘某某二人所签订的借名买房协议是否有效;二、涉案房屋的实际出资人是否为姜某某。

至于借名买房协议的效力问题。李松律师认为,通过梳理姜某某和刘某某之间的关系,法院生效的(2017)京0115刑初xx号刑事判决书已经认定刘某某在婚姻关系存续期间与姜某某以夫妻名义共同生活,并共同抚养姜某某所生之子,涉案房屋即是在二人以夫妻名义共同生活期间所购买。尚且不论二人之间是否有借名买房的必要,即使双方之间存在真实的借名买房的协议,通过刘某某所书写的《刘某某的财产分配继承人》、20xx年12月28日支付购房款300万元的承诺、《房屋归属说明》等可以看出刘某某曾承诺以自己的财产购买涉案房屋;而对于刘某某购买涉案房屋之事,李某某称其在与刘某某的婚姻关系存续期间对此并不知情,根据日常生活经验,李某某之主张较为符合实际,若刘某某告知李某某姜某某借其名购买涉案房屋,就不会发生李某某发现涉案房屋后到涉案房屋内与姜某某争吵之事,刘某某在李某某不知情的条件下与姜某某所签的所谓的借名买房协议有侵害李某某合法权益之嫌,刘某某、姜某某购买房屋后并在此共同生活的事实也印证了上述观点,故即使存在真实的借名买房协议,该借名买房协议也因违背公序良俗而无效。

至于涉案房屋的实际出资人问题。李松认为,姜某某、刘某某均主张首付款系姜某某支付,剩余购房款虽系刘某某支付,但刘某某所出钱款系偿还姜某某的借款,姜某某为此提交了借条、银行交易明细、POS机刷卡存根复印件等证据。首先,姜某某、刘某某之间是否存在真实的借贷关系。对于姜某某所提交的借条,姜某某、刘某某均陈述系刘某某筹备建厂时所欠借款共计231万元(包含拖欠的钢材款),借款均是以现金方式支付,对此,第三人李某某不予认可,经释明,姜某某未提交其所称出借资金的支取凭证,亦不能合理解释所借资金的来源,考虑到姜某某、刘某某之间的事实婚姻关系,法院难以认定二人之间存在真实的借贷关系。其次,刘某某所持的假结婚证填写登记日期为2003年5月18日,刘某某称办理该结婚证是为了办理涉案房屋的过户,但根据查明的事实,涉案房屋系以刘某某名义于2011年11月所购买,初次产权登记日期为2013年9月25日,如果仅是为办理过户使用,也应是在涉案房屋交付前后办理,登记为2003年5月18日与其所述不相符,刘某某的主张难以成立;免疫预防接种证登记的刘小X出生日期2004年2月8日、登记家长姓名父亲刘某某、母亲姜某某,法院生效的(2017)京0115刑初xx号刑事判决中学校教师称学生电子学籍中登记父亲刘某某、母亲姜某某,且刘某某、姜某某曾一起参加孩子的亲子运动会等情节,在上述充足的证据面前,刘某某、姜某某在庭审中仍否认双方之间的事实婚姻关系,坚持称双方系朋友关系,二人均存在不诚信之处,故法院对其所述双方之间存在借贷关系、购房首付款均是姜某某所支付、剩余房款系刘某某偿还姜某某借款所支付的主张,均不予采信;再次,至于姜某某所提交的银行交易明细及POS机刷卡存根复印件,可以看出是从姜某某的银行卡所支付的首付款,但基于姜某某、刘某某二人的事实婚姻关系,二人并未提交各自财产状况及共同生活期间的财产归各自所有或是混同所有等证据,亦未作出合理说明,故姜某某所支出的钱款尚难以认定是其个人财产;即使姜某某的支出款项系其个人财产,但剩余购房款确系刘某某支付,刘某某辩称是情况紧急来不及偿还姜某某而以直接向开发商交付房款的方式来偿还其所欠姜某某的借款,并提交了开发商起诉其解除预售合同的案件卷宗复印件,在资金交易便捷化的今天,偿还借款并不需要高昂的时间成本,刘某某的主张法院难以采信。故涉案房屋的出资人难以认定为姜某某,若姜某某能提供充足的证据证明首付款确系其个人财产,其可另行向刘某某主张返还。另姜某某对其所称与刘某某之间的借贷关系,若其能提供充足的证据,其可另行解决。

综上,姜某某、刘某某之间的借名买房协议即使真实存在,也因有违公序良俗的民事基本原则而无效,更谈不上姜某某依据借名买房协议取得涉案房屋的所有权,故姜某某要求确认借名买房协议有效并据此确认其为涉案房屋实际所有权人的诉讼请求,法院均不予支持。另关于第三人李某某所主张的虚假诉讼的问题,姜某某以其与刘某某的借名买房协议、双方之间的借条、以及通过自己银行卡刷卡支付购房款的事实提起本案诉讼,符合民事诉讼的起诉条件,李某某若认为姜某某构成虚假诉讼罪,应向公安机关或人民检察院提起控告。