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借名人主张借名买房,出名人主张双方系租赁关系,一审法院支持出名人,二审法院支持借名人
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2021-02-18  访问量:39216

当事人信息

上诉人(原审被告、反诉原告):黄某,男,1955年4月21日出生。

被上诉人(原审原告、反诉被告):李某,女,1977年4月21日出生。


审理经过

上诉人黄某因与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第16627号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后,依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

黄某上诉请求:撤销一审法院判决,支持黄某一审全部诉讼请求,驳回李某要求黄某腾退房屋的诉讼请求。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误。双方对于1701号房屋的法律关系属于典型的借名买房关系。双方当事人在一审时对以下事实不存在争议。1.黄某持有所有的原始购房手续,包括购房合同发票、收据、契税发票、印花税发票等全部费用的原始单据。2.黄某自购房以来一直支付1701号房屋的按揭贷款。3.黄某亲自办理的1701号房屋入住手续。4.黄某对1701号房屋进行了装修。5.黄某一直居住在1701号房屋至今。6.黄某缴纳各项水电气费用。上述无争议事实能够证明黄某借用李某的名义购买1701号房屋。黄某现在具备购房资格,且1701号房屋具备上市条件,李某应当配合黄某履行过户义务。黄某愿意向李某缴纳人民币114987元的物业费并承担房屋过户的所有税费。

被上诉人辩称

李某辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应维持原判。

李某向一审法院起诉请求:1.黄某立即腾出1701号房屋;2.黄某给付物业管理费人民币114987元。

黄某向一审法院反诉请求:判令李某履行合同约定,为黄某办理1701号房屋的过户手续。

本院认为

一审法院认为:“借名买房”是指购买人因自身不具备购房资格,或拟购房屋具有特殊属性,无法以自己的名义购买房屋,遂借用他人名义购买房屋,并支付购房款(包括按揭贷款)的法律关系。本案的争议焦点为双方当事人之间是否存在“借名买房”关系,黄某主张其在2001年准备购买1701号房屋作为与王某的婚房,但因其系香港公民不具备购房资格,遂与李某商定借用其名义购房,其在缴纳了首付款后,办理了入住手续并居住至今,期间的银行按揭贷款亦由其支付,因此其才是1701号房屋的所有权人。李某对此明确予以否认,表示涉案房屋是其自行购买,首付款是其前夫刘某缴纳。黄某办理入住手续、在1701号房屋内居住、逐月向其支付人民币7000余元费用,是因为当时基于黄某与其前夫之堂姐王某的男女朋友关系,将1701号房屋借与他们作为婚房,条件是黄、王每月替其偿还月供作为房屋使用费用。

鉴于李某、黄某之间就房屋性质及归属问题未进行过书面约定,而双方在庭审中关于房屋归属问题的陈述却截然不同,法院将根据双方当事人提交的证据并结合庭审询问情况,对本案予以论述:一、关于首付款,黄某虽称首付款系其支付,但未能举证证明支付过程及资金来源;法院要求李某提供其支付首付款的证明及资金来源,李某前夫刘某已到庭作证,并提交了中国工商银行出具的取款凭条,显示刘某的账户于2010年5月26日提取现金人民币320183.04元。二、关于偿还银行按揭贷款,黄某提交了汇款凭证,证明其每月向李某的账户汇款人民币7000余元。李某认可汇款的事实性,但表示是基于黄某与其前夫之堂姐王某的男女朋友关系,将涉案房屋借与他们作为婚房,条件是黄、王每月替其偿还月供作为房屋使用费用。三、关于黄某持有2001年7月10日发票及2001年8月13日发票一节,李某表示是因为其在东边工作,为便于黄某、王某办理相关手续,遂将两张发票交与王某处。四、关于首付款付款时间,证人刘某在庭审陈述时明确表示,其是自银行取款后,开车带着黄某、李某前往售楼处交款。根据该陈述,刘某交纳首付款的时间应为取款时间即2001年5月26日。黄某在庭审中表示首付款的付款时间实际上是2001年7月13日,即北京安地房地产开发有限责任公司(以下简称安地房地产公司)开具首付款发票的当日,并申请法院就此向安地房地产公司调查。法院前往涉案小区后,未能找到安地房地产公司,无法就此事予以调查。

当事人对自己提出的主张负有提举证据的义务,未能举证的,应承担相应不利的法律后果。黄某就其支付首付款及李某对于首付款时间陈述错误的事实,未能提交证据加以证明,且李某已提交证据证明其资金来源,故法院对于黄某提出的由其支付首付款的主张不予采信。关于黄某向李某账户汇款一节,法院认为,首先款项本身不具有属性,应结合相关证据对其加以认定,黄某主张是支付银行按揭贷款,但并未提交相关证据予以佐证;其次,李某对此亦作出了相对合理的解释,结合涉案房屋的面积及市场租金标准,每月人民币7000余元作为房屋使用费用完全正常。关于黄某持有两张付款发票一节,李某表示是为了便于黄某、王某办理相关手续,对此法院认为,付款发票是重要凭证,一般情况下不会交由他人保管,即便是交由黄某办理相关手续,事后也应及时收回,故李某该项解释确实存有疑点。但仅凭该项疑点,既不能推导出李某与黄某之间存在借名买房的意思表示,亦不能认定黄某已支付了包括首付款在内的全部房款。同时也应指出,黄某对于其与李某未就房屋归属签订书面协议的解释为基于信任关系,但黄某与李某并非血亲或姻亲关系,在2004年与王某结束恋爱关系后,以及2010年李某取得《房屋所有权证》后,黄某均未向李某提出主张,而是在李某提起返还原物之诉后方在反诉中对涉案房屋的权属提出主张,亦存在较大疑点。

综上,本案所涉房屋目前的市场价值已过千万,而双方对于房屋归属的陈述却截然相反,法院对本案持谨慎态度,在双方没有书面协议的情况下,意图通过法庭询问及调查取证,为此历经六次庭审,曾两次前往银行调取相关凭证,前往今日家园拟向安地房地产公司调查核实案情,并多次试图与王某取得联系。截止本案庭审结束之时,法院在现有证据情况下,综合分析案件实际情况后认为,黄某所提交的证据尚不足以认定其与李某之间就涉案房屋存在借名买房关系,故法院对黄某提出的反诉请求不予支持。

关于李某在本诉中提出的第一项诉讼请求,法院认为,根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。李某自2010年5月4日取得涉案房屋的《房屋所有权证》后,即为涉案房屋的所有权人,依法享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。黄某所提出的其为涉案房屋所有权人的主张未经法院支持,在此情况下,李某作为权利人,有权要求黄某将涉案房屋腾空后返还。考虑到黄某已在涉案房屋内居住较长时间,法院将给予黄某一定的腾退时间。关于李某提出的第二项请求,因双方之间就物业费的支付并无明确约定,故法院对李某的第二项诉讼请求不予支持。据此,依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定,判决:一、黄某自本判决生效之日起九十日内,将一七〇一房屋腾空后交还李某;二、驳回李某的其他诉讼请求;三、驳回黄某的全部反诉请求。

二审裁判结果

本院经审理查明:2001年5月26日,李某(买受人)与安地房地产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定李某购买1701号房屋,建筑面积267.08平方米;价款总计人民币1188506元。2010年5月4日,该房屋登记为李某单独所有,房屋性质为经济适用房。2017年8月24日,本案承办人与书记员在北京市海淀区不动产登记中心查询了该房屋的抵押权,查询结果是该房屋上设立了一个抵押权登记,抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京新街口支行。

1701号房屋购买起因。李某及其前夫刘某陈述:1.李某前夫刘某在一审中陈述,刘某与李某在2000年认识,2001年要结婚就考虑买房,看中了本案诉争房屋。鉴于贷款较多且黄某与刘某之姐王某在北京没有房屋,王某与黄某商量,能否先由黄某居住,等到刘某与李某想住的时候再住。李某与刘某考虑到其在北京还有其他房屋,就同意由黄某与王某先住着。2.李某认可买房时其刚毕业,没有能力支付后期之月供。黄某陈述:1.李某与刘某在2001年时刚刚认识;2.黄某家庭在北京有两套房,不可能没房住。黄某只可能是买房,不可能是借房;3、该房屋为经济适用房,必须有北京户口方可购买,所以就借用了李某的户口。当时黄某打算与王某结婚,但无法用王某的名字购买,所以才用李某的名义购买。

1701号房屋购买过程。李某及其前夫刘某陈述:1.刘某陈述,刘某在支付首付款当天(2001年5月)从工商银行团结湖支行其账户中提取的现金,黄某开车和其一起去的。2.刘某在庭审中陈述房屋后期购买过程为李某本人办理。庭审中,黄某要求刘某对上述陈述进行确认时,刘某称其不清楚了,工作忙、经常出差就都交给李某了,不清楚房屋后续手续为何人办理。3.在房屋具体是谁选择时,刘某主张是其自己选择的,但选房过程记不清楚了。4.李某陈述,需要交钱时,刘某和王某还是黄某去交的钱,李某签的合同。李某称缴纳首付款的时间以刘某的陈述为准。黄某陈述:1.李某虽指认其中两张票据(律师费和代收抵押金)为其签字,但时间是在房屋交付之前,与李某所述房屋交付之后缴纳的费用并不一致。2.首付款缴纳时间是在2001年7月10日,而非2001年5月。3.首付款是黄某支付,当时其从西安带的现金到北京。

1701号房屋交易相关票据及证件的持有情况。李某向法庭提交了《商品房买卖合同》及购房发票、1701号房屋的《房屋所有权证书》、《房屋公共维修基金专用收据》(金额23686元,填发时间2005年3月7日)及《契税专用税收缴款书》。黄某向法庭提交了《商品房买卖合同》,房款发票,支付房贷的还款存折,《今日家园准住证》,《今日家园入伙手续书》,《今日家园钥匙保管协议书》,《今日家园房屋使用、管理、维修公约承诺书》,《今日家园应收(退)房款结算清单》,《华泰财产保险股份有限公司保险费专用发票》,《代理费、代办产权证发票》,《代收抵押登记费收据》,《律师费收据》,《代收印花费收据》,《公共维修基金收据》(金额23685.58元,填发时间2001年8月13日),《代收费用、物管费》收据。李某在一审中认可首付款发票原件为黄某持有。

黄某以持有前述票据原件来主张其与李某形成了借名买房关系。对于李某持有《房屋公共维修基金专用收据》原件是否能够证明李某缴纳了公共维修基金,黄某以持有《公共维修基金收据》为由不予认可,主张公共维修基金系其缴纳。关于李某持有《契税专用税收缴款书》原件,黄某主张办理房产证书时才需要缴纳契税。关于李某持有的《商品房买卖合同》,黄某主张李某持有的《商品房买卖合同》系为了办理房产证的存档合同。

对于黄某持有上述票据原件的原因,李某主张:签完合同之后,东西就在他们手里。当时是期房,办理入住手续等又特别复杂,自己在东边有工作,不可能老往西边跑。当时就问了物业,物业答复,房主不到其他人也可以代办。于是就把相关票据都交到了对方手上。

购房相关费用的缴纳情况。黄某主张首付款人民币238506元系黄某支付的现金。李某前夫刘某的工商银行卡取款凭条显示签订《商品房买卖合同》当日刘某账户取款人民币320183.04元,余额0元。李某主张其与刘某2000年开始谈朋友,感情挺好,2001年时与刘某尚未结婚。李某主张,房屋首付款系李某支付。黄某主张支付首付款的真实时间为2001年7月10日,且刘某将账户内所有款项提取完毕的行为属清户行为。黄某主张李某与刘某2001年时候刚刚认识。黄某以其持有的相关费用凭证为由主张相应的费用均由其缴纳。一审中,法官询问李某,哪些由黄某持有的票据原件系李某签字,李某主张黄某持有的《律师费收据》和《代收抵押登记费收据》为其签字。当事人均认可1701号房屋的月供由黄某支付。黄某主张其支付月供印证了双方的借名买房关系,李某则主张黄某支付的月供是对李某的补偿和感谢。

1701号房屋的居住情况。1.双方当事人均认可1701号房屋交付后由黄某装修并居住至今。2.李某陈述其知道王某与黄某于2004年到2005年间分手。考虑到再怎么说他们也是亲属关系,其当时与刘某关系又很好,直到其与刘某离婚后认为应当把房子要回来,才在2015年起诉腾房。

离婚时为何未分割诉争房屋。刘某陈述当时说好了房屋给李某,所以在民政局离婚时未分割诉争房屋。对于为何未在离婚协议书中写明房屋的分割情况,刘某陈述离婚这个事情更多责任在刘某,所以就没有提。黄某认为刘某之陈述有违常理。

庭审中,双方当事人均认可对房屋性质及归属问题没有进行过书面约定。黄某表示,如果法院认为借名买房关系成立,其愿意偿还该房屋的全部贷款以消除抵押权。


北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为:


双方当事人对于借名买房事宜没有书面约定,本案之争议焦点在于探究双方当事人是否有借名买房的口头约定。双方存有借名买房的口头约定时,由于被借名人要向借名人履行过户义务,故能够从买房事前、事后的迹象推断出借名人(黄某)有房屋归其所有的意思,亦能够从买房事前、事后的迹象推断出被借名人(李某)没有房屋归其所有的意思。当然,借名买房中借名人如果自己能够购买房屋,则不存在借名买房之必要。借名人还需要提供借名买房的合理理由。由此,是否存在借名买房的约定可以从三个方面予以判断:1.从买房事前、事后的迹象可以推断出借名人(黄某)有房屋归其所有的意思;2.从买房事前、事后的迹象可以推断出被借名人(李某)没有房屋归其所有的意思;3.借名买房有合理事由。上述三个方面的条件具备时,应该认为双方当事人存有借名买房的口头约定。

是否有借名买房的合理事由。本案中,1701号房屋为经济适用房,购买价款较相同地段的其他房屋便宜,而黄某在当时不具备购买1701号房屋的资格。应当认定,黄某提供了借名买房的合理事由。

结合以下线索,可以认定黄某有1701号房屋归其所有的意思。1.黄某办理了房屋入住手续,在房屋交付后对房屋进行装修并居住至今。2.黄某持有还款银行存折的原件且陆续支付月供直至一审判决作出。李某关于黄某支付的月供系租金之主张存有如下漏洞,本院不予采信。在租金与月供大致相等且当事人完全有能力支付房屋的首付款时,当事人选择租赁房屋却不选择购买房屋之做法不符合理性经济人的选择。3.黄某持有《商品房买卖合同》,购房发票,1701号房屋入住时的文件,保险费专用发票,代理费、代办产权费发票,代收抵押登记费收据,律师费收据,代收印花税收据,公共维修基金收据,代收费用、物管费收据。李某以办理入住手续特别复杂,自己在东边有工作不可能老往西边跑,故其委托黄某与王某办理为由否认其与黄某之间有借名买房关系,但该解释存有如下疑点:(1)即使存有李某工作在东边而诉争房屋在西边等因素,房屋入住手续几个来回就能办理完毕。办理入住手续并没有复杂到需要将票据均交黄某或王某之程度;(2)即使确存入住手续复杂,委托他人办理之情形,李某在事后也应当及时收回购房相关票据,而直至诉讼中相关票据仍为黄某持有。李某之解释存有上述疑点,本院不予采信。

综合以下疑点,可以认定李某无1701号房屋归其所有的意思。1.购买1701号房屋时,李某之经济能力负担不了本房屋之月供。李某选择购买自己负担不了月供的房屋,并非理性经济人所为。2.除缴纳首付款外,李某、刘某无法陈述购买房屋之过程。(1)刘某虽主张选房是自己办理,但选房过程记不清楚。房屋购买为人生之重大事项,即使不能完全记清也应有相对模糊之印象并结合该模糊印象就地点过程等作出相应陈述,而不能以记不清楚来搪塞。(2)刘某先陈述房屋后期购买过程为李某本人办理,在黄某要求其确认时,刘某又陈述记不清楚了,不知道房屋后续手续为何人办理。上述陈述存在矛盾。3.李某与刘某离婚时,离婚协议中未涉及1701号房屋权益的分割事宜。刘某与李某婚姻期间,房屋已经有了很大幅度的升值,刘某有权利要求取得1701号房屋的部分利益,但刘某没有主张分割,该情形不符合理性经济人之选择。刘某虽辩解离婚主要责任在自己,所以没有分割1701号房屋的权益。如果离婚责任在刘某,离婚协议更应当说明刘某放弃1701号房屋的权益,但双方之离婚协议对此并未涉及。4.李某在黄某入住1701号房屋十多年之后才主张黄某腾退。王某是连接黄某与李某的纽带,而王某与黄某早已于2004年至2005年期间分手。在情感上而言,王某与黄某分手后李某应及时索回诉争房屋,但李某直至2015年才以起诉的方式追索。在经济上而言,在此期间,1701号房屋的租金已经发生了很大幅度的上涨,李某却一直不追索诉争房屋,并不符合理性经济人的选择。李某迟迟未追索诉争房屋之行为于情于理均有漏洞。5.李某虽依据《北京市住宅公共维修基金专用收据》主张公共维修基金为其缴纳,但该收据形成时间为2005年3月7日,与购买房屋时间相隔较远。考虑到购买房屋时就需要缴纳公共维修基金,填发时间为2001年8月13日《公共维修基金收据》为黄某持有,而该时点距离房屋的购买时间很近,故应当认定公共维修基金为黄某缴纳。李某对此进行了不实陈述,应不予采信。

由此,在案证据已经可以证明黄某与李某存有借名买房的口头约定。该约定系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方当事人应依据合同履行自己的义务。李某应配合黄某办理1701号房屋的转移登记手续,将房屋转移登记至黄某名下。办理转移登记前,黄某应向中国工商银行股份有限公司北京新街口支行偿还剩余贷款,以涤除抵押权,李某应当予以配合。考虑到黄某愿意偿还剩余贷款,抵押权人之利益并无任何损失,本院不再追加中国工商银行股份有限公司北京新街口支行作为第三人参加诉讼。同时,无证据表明双方对于办理转移登记的税费进行了任何约定,且借名买房关系中黄某为纯收益人,故办理转移登记过程中的一切税费由黄某负担为宜。

李某要求黄某腾退1701号房屋之请求缺乏事实及法律依据,应不予支持。李某要求黄某支付物业管理费人民币114987元,黄某同意支付,本院对此不持异议。

综上所述,原判认定事实错误,本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第16627号民事判决;

二、黄某于本判决生效后七日内将1701号房屋的剩余贷款向中国工商银行股份有限公司北京新街口支行偿还完毕,李某予以协助;

三、黄某将本判决第二项内容履行完毕后五日内,李某配合黄某办理1701号房屋的抵押权注销手续;

四、黄某履行完本判决第三项义务后五日内,李某协助黄某办理1701号房屋的转移登记手续,办理转移登记过程中的税费均由黄某负担;

五、黄某于本判决生效后七日内支付李某物业管理费人民币十一万四千九百八十七元;

六、驳回李某的其他诉讼请求。