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单方出具的借名买房“证明”,法院认定借名买房成立
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2020-10-13  访问量:39218

文书正文

当事人信息

上诉人(原审被告):孙富英,女,汉族,1937年9月11日出生,住济南市。

委托诉讼代理人:娄源珑(系孙富英之子),住济南市。


被上诉人(原审原告):娄少嘉,女,汉族,1961年1月16日出生,住济南市。


审理经过

上诉人孙富英因与被上诉人娄少嘉确认合同有效纠纷一案,不服济南市历城区人民法院(2019)鲁0112民初9988号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后,依法进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

孙富英上诉请求:1.撤销一审判决,发回重审或者依法改判驳回娄少嘉的诉讼请求;2.上诉费由娄少嘉承担。事实和理由:一、一审法院认定娄少嘉提交的《证明》具有借名买房的特征,能够证明其与孙富英之间存在借名买房的合意,系认定事实错误。首先,娄少嘉提交的《证明》本身便是其刻意伪造,在一审过程中,娄少嘉应对此负有举证责任,但其并未提供有效证据证实该《证明》是孙富英的真实意思表示。娄少嘉明知孙富英不认字也不会写字,故其声称是委托滨州律师所写,但《证明》并不等同于协议,两者存在根本区别,《证明》是单方意思表示,所以书写应当以孙富英的真实意愿为前提,娄少嘉委托的代书人应当在《证明》上签字且到庭接受询问,在要求孙富英签字时,亦应当有公证人在场,以证实涉案《证明》的书写及签订过程代表孙富英的真实意愿,而不是通过欺诈手段获取。即便证人娄桂霞声称娄少嘉找孙富英签字时其也在场,但是通过法庭询问,证人明确表示未听到娄少嘉将《证明》内容念给孙富英听,使孙富英明知,也没有见到孙富英在《证明》上签字,而孙富英对自己需要证明的事实是否知情是该份《证明》有无效力的决定性因素。由此可知,孙富英对《证明》内容并不知情,所以该份《证明》不仅仅是一审法院认定的存在瑕疵,而是存在以欺诈手段获取不当利益的行为。一审法院认定虽然孙富英不认识字,但是不足以证明家庭成员之间未达成合意,明显颠倒了双方的举证责任。其次,综合娄少嘉在一审中提交的证据,无论是录音证据还是购房款收据,均与本案所争议焦点没有实际关联。虽然购房款收据在娄少嘉手中,但不能证明购房款是娄少嘉缴纳,录音证据中,孙富英亦没有认可双方存在借名买房的事实。所以娄少嘉在一审中提交的证据均与本案没有关联性,一审法院将上述证据勉强关联在一起,从而认定双方存在借名买房的事实,明显认定事实错误。二、孙富英对于本人购买的房屋具有处置权,孙富英虽然让娄少嘉居住,但并不能作为娄少嘉要求房屋所有权的依据。一审法院查明的事实均是建立在娄少嘉陈述的事实基础之上,并没有客观的对案件真实情况进行审查,本案既为“借名买房”合同确认纠纷,那么焦点应当为借名买房事实是否存在。娄少嘉应当对其支付了购房款进行举证,而不是仅仅依靠居住在房屋之内就可以证明,对于其持有收款收据,孙富英已经作出合理解释,因娄少嘉借住在孙富英房屋内,购房手续也是其帮助孙富英代为办理,为方便使用,不至遗失,让娄少嘉一同保管,但保管并不等同于转让,所以两者之间不存在关联关系。另外,在房屋可入住后,孙富英曾对房屋进行过简单装修,以便于出租,实际也已经出租了一年,如果孙富英对房屋没有所有权,那么就不会产生对房屋的处分行为。综上,娄少嘉并不能证明其与孙富英具有借名买房的合意,娄少嘉也没有借名买房的行为,一审法院认定事实错误,请求二审法院依法查明事实,支持孙富英的上诉请求。

被上诉人辩称

娄少嘉辩称,孙富英与娄少嘉以及其他家庭成员曾就借名买房一事召开过家庭会议。因其他子女均在济南有住房,无购房需求且无购房经济实力,而娄少嘉当时在滨州做生意,在济南无住房且有经济实力购买。按照当时济南一建的购房政策,只允许单位内部职工购买,即使孙富英有购房资格而无购买能力,也不会有孙富英名下的涉案房屋。在这样的背景下,才有本案借名买房一事。为了防止后期产生纠纷,2001年12月31日,娄少嘉的父亲娄长杰和母亲孙富英签了《借名买房证明》。孙富英称不识字也不会写字,不能否认其对借名买房一事明确知悉,也不能否认其系完全民事行为能力人的事实,其可以独立实施民事法律行为,应该明知在《借名买房证明》上捺印的法律后果。娄少嘉的父亲娄长杰识字有文化,在《借名买房证明》上签字捺印并替孙富英签字,孙富英在《借名买房证明》的个人姓名上捺印,其捺印的行为足以证明系其真实意思表示。孙富英与娄少嘉之间借名买房合同真实有效。《借名买房证明》主文部分无论是以打印形式还是找人代为书写形式以及签订时有无公证人在场,均不影响孙富英的真实意思表示。孙富英称《借名买房证明》系娄少嘉伪造并通过欺诈手段获取,但其在一审中并未提交有效的反证予以佐证。购房款收据系缴纳房款的直接证据,购房款收据在娄少嘉手中,全部购房款由娄少嘉出资缴纳,娄少嘉对涉案房屋的出资已完成了举证责任。而孙富英并未对购房款由其实际缴纳提交有效反证予以佐证。一审录音证据中,孙富英没有否认双方存在借名买房的事实,且对购房款实际数额表述错误,结合一审庭审情况,孙富英对购房款数额以及缴纳房款次数均陈述错误,可见孙富英并未实际缴纳购房款,房屋买卖合同等购房手续均由娄少嘉以孙富英的名义签字捺印,可见孙富英并非实际的购房人。孙富英称房屋系借给娄少嘉居住,购房手续也系由娄少嘉代为办理,并交其保管,明显与事实不符。孙富英共有四名子女,《借名买房证明》是在2001年12月31日签的,购房款是2002年至2003年期间缴纳的,当时孙富英65岁左右,身体非常健康,并且娄少嘉的父亲娄长杰也在世,且娄少嘉在滨州做生意,其余三名子女均居住在济南,娄少嘉不是家中老大,当时交通条件也不是很便利。如果是孙富英自己出资买房,完全可以自己去办理或者跟娄少嘉的父亲娄长杰一块办理或者让济南的其他子女帮其办理,没有必要舍近求远让在滨州的女儿即娄少嘉代为办理。孙富英对购买房屋的事实不能自圆其说,前后矛盾,恰恰说明其并非实际购房人。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应驳回孙富英的上诉请求,维持原判。

娄少嘉向一审法院起诉请求:1、请求确认娄少嘉、孙富英之间的借名买房协议合法有效(涉案房屋位于济南市天桥区某室);2、本案诉讼费等费用由孙富英承担。

一审法院认定事实:对于当事人没有争议的事实,一审法院予以确认。孙富英原系济南一建公司的职工,娄少嘉系其女儿。2003年10月14日,孙富英作为甲方与济南一建公司作为乙方签订《合同书》,约定在孙富英交清应缴纳的购房款及代收代缴的款额后,即成为某某室房产的住户,对房产拥有所有权。济南一建公司负责向住户收取物业管理费、车位费并代收水电费、卫生费等其他费用。同日,济南一建公司物业管理公司出具住房证明一份,载明孙富英抽取的房号系某某号,持证明办理住房入住等手续。鲁班佳园系济南一建公司自行建设,用于本单位职工居住,初时未按照管理规定取得规划建设许可,涉案房屋现尚未办理房屋产权证书。房屋最迟在2005年之前即由娄少嘉居住使用,直至2019年11月,孙富英带人要求娄少嘉搬离。

娄少嘉主张房屋系自己借孙富英之名购买,自济南一建公司与职工签订协议时,家庭成员就均合意一致,由娄少嘉出资购买房屋,房屋归娄少嘉所有。为此其提交手写体《证明》一份,载明:济南一建公司于2001年底在北苑五金建材商场街内集资盖房,孙富英的四个孩子中只有娄少嘉不在济南生活,在征求其他三个孩子的意见后,三人均表示现有房屋居住且无闲置资金购买涉案房屋,同意由娄少嘉购买。因济南一建公司规定房产证只给本单位职工办理,故房主写的孙富英,但所有购房款实际均系由娄少嘉支付,房屋所有权归娄少嘉及其丈夫耿再恩所有。证明下方有娄少嘉之父娄长杰和孙富英签名字样。娄少嘉称该《证明》系其在滨州请律师书写后带到济南,父母均知悉内容并同意,由父亲代母亲签名。娄少嘉并提交《合同书》与收款收据、住房证明、装修管理规定、水电物业费发票一宗及个人从事经营的资金合同等资料,拟以此证明根据家庭由其购房的合意,娄少嘉本人出资购房并办理了相应一系列手续,与济南一建公司签订合同并交纳房款,交接房屋也均为自己办理,且居住房屋十多年并无异议,均可印证《证明》中载明的内容。购房款290078.6元由自己分六次交纳,《合同书》和住房证明也是自己代孙富英签名捺印,双方存在借名买房的合意并已实际履行。涉案房屋于2003年10月14日交房后,娄少嘉便入住房屋并一直按时交纳水电、天然气及取暖费,该事实有交费单据及小区物业、邻居共同出具的证明予以证实。2019年11月11日,孙富英强行破门进入房屋,在报警处理未果后,为避免发生冲突,娄少嘉搬出涉案房屋并提起本案诉讼。

孙富英否认《证明》系家庭决议形成,并自称本人并不知《证明》存在,其中“孙富英”签名也非本人所签,并称自己对所谓的《证明》毫不知情,娄少嘉提交的《证明》文本系伪造。孙富英对《合同书》、收款收据等均无异议,但自称系自己交与对方保管,购房款均系自己支付,对方代办有关手续也是受自己委托。房屋交付后,自己将涉案房屋对外进行出租,因娄少嘉嫁到滨州,回济南要有住处,就把房子给其居住。庭审中,在回答法庭有关房款、合同情况时,孙富英陈述分两次共支付32万元,其所述房款总数、交款次数及每次交款金额均与收款收据不符。

娄少嘉之妹娄桂霞出庭作证称涉案房屋是娄少嘉借孙富英的名义购买,并支付了全部购房款。关于娄少嘉提交的证明,父母签字时四姊妹均在场并知情。

娄少嘉提交其与孙富英通话录音及家庭成员之间讨论房产问题的录音若干,其中在娄少嘉问:“妈,当时买这个房子,问姐妹们都不要这个房子,才给滨州我打的电话,妈,我说的这个对吧?妈你听见了吧?”等问题时,孙富英答:“我听见了,别提这个了,也不知道多少年了,时间很长了,我早忘没了,行了,别说了”等等。

当事人之间争议焦点有二,一为娄少嘉提交《证明》的性质,二为涉案房屋未取得规划许可是否导致《证明》无效。综合以上证据及当事人陈述,应当认定在购房之初,娄少嘉与家庭成员之间应就房屋购买及归属进行过协商,现娄少嘉出具了署名为“娄长杰、孙富英”的《证明》,结合娄桂霞的证言,房屋购买手续均由娄少嘉持有,房屋交付后至今十多年均由其居住使用,且录音证据中孙富英并未否认娄少嘉“借名买房”的说辞,其他家庭成员商讨如何退娄少嘉买房款的表述等证据,能够证明娄少嘉有关存在“借名买房”事实的主张。孙富英虽否认《证明》上“孙富英”系本人所签,考虑到孙富英不认字也不会写字的情形,即使此瑕疵存在,也并不足以证明当初家庭成员间未达成一致同意娄少嘉购房的协议,故一审法院认定《证明》内容为双方真实意思表示,具有借名买房协议的特征。

关于孙富英提出房屋未经规划建设许可的问题,经娄少嘉申请,一审法院自济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公司调取相关证据查明,鲁班佳园小区1-6号楼均有合法土地使用权证书,且济南一建公司已于2019年1月22日提交关于鲁班佳园宿舍补办房产证的申请,济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组审议明确鲁班佳园小区系无政策性障碍项目,在交纳相关税(规)费后给予办理不动产登记手续。故本案所涉房产并非法律法规规定的违法建筑,其未取得规划建设许可的历史遗留问题不影响本案所涉《证明》的效力。

一审法院认为:娄少嘉提交的《证明》具有借名买房的特征,能够证明其与孙富英之间存在借名买房的合意。《证明》虽非规范合同文本,但已载明主要合同事项,且娄少嘉交纳购房款并签署《合同书》及住房证明的行为已经履行了合同义务,一审法院确认娄少嘉与孙富英成立借名买房合同关系,且无证据证明合同存在法律规定的无效情形,故对于娄少嘉确认借名买房合同有效的请求,一审法院予以支持。据此,判决:娄少嘉与孙富英就位于济南市天桥区某室成立的借名买房合同具有法律效力。案件受理费50元,由孙富英负担。

本院二审期间,孙富英在二审中申请证人娄桂珍出庭作证,娄桂珍陈述房子是孙富英拿钱买的,我弟弟娄源珑帮忙将涉案房子往外出租了一年,我对象刘仁祯装修的,当时孙富英签字按手印时,我并不在场,也不知道证明上的内容。孙富英对证人证言发表质证称,通过证人出庭作证可知孙富英对娄少嘉提供的证明内容是不知情的,在其不知情且没有其他证据证实的情况下,借名买房协议不能成立。娄少嘉对证人证言真实性及证明目的不予认可,证人所述均是听说,且陈述前后矛盾,证人娄桂珍全程参与了一审的旁听,二审才作为证人出庭作证,存在恶意串通的行为,且证人证言只是孤证没有其他证据佐证。本院认为,证人娄桂珍与案件结果具有利害关系,且陈述前后矛盾,本院对其证言不予采信。

本院查明

以上事实由娄桂珍在二审中的证言及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为,本案二审争议焦点为:涉案借名顶房是否真实存在。《中华人民共和国民法总则》第七条:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中,根据娄少嘉提交的署名为“娄长杰、孙富英”的《证明》,结合娄桂霞的证言,房屋购买手续均由娄少嘉持有,房屋交付后至今十多年均由其居住使用,且录音证据中孙富英并未否认娄少嘉“借名买房”的说辞,其他家庭成员商讨如何退娄少嘉买房款的表述等证据,能够证明娄少嘉主张的“借名买房”的事实。孙富英虽否认《证明》上“孙富英”系本人所签,考虑到孙富英不认字也不会写字的情形,即使此瑕疵存在,也并不足以证明当初家庭成员间未达成一致同意娄少嘉购房的协议,故一审法院认定《证明》内容为双方真实意思表示,具有借名买房协议的特征,并无不当。娄少嘉提交的《证明》能够证明其与孙富英之间存在借名买房的合意。《证明》虽非规范合同文本,但已载明主要合同事项,且娄少嘉交纳购房款并签署《合同书》及住房证明的行为已经履行了合同义务,一审法院确认娄少嘉与孙富英成立借名买房合同关系,且无合同存在法律规定的无效情形,故对于娄少嘉主张确认借名买房合同有效的请求予以支持,并无不当。

综上所述,孙富英的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人孙富英负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判员闫振华

裁判日期

二〇二〇年六月二十三日

书记员

书记员杨娟