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借名人未在借名买房协议上签字,法院认定借名买房关系成立
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2020-10-13  访问量:39212

文书正文

当事人信息

原告:杨金山,男,1968年5月13日出生,汉族,住天津市北辰区。


被告:杨金平,女,1983年9月13人出生,汉族,住天津市北辰区。


第三人:中国建设银行股份有限公司天津津城支行,住所地天津市和平区小白楼街大沽北路111号。

负责人:许小军,行长。

委托诉讼代理人:沈欧,男,该行职员。

委托诉讼代理人:李明磊,男,该行职员。

第三人:天津市津房置业担保股份有限公司,住所地天津市和平区大同道15号。

法定代表人:于游,总经理。


第三人:郭英,女,1967年3月9日出生,汉族,住天津市北辰区。

审理经过

原告杨金山与被告杨金平及第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行(以下简称建设银行津城支行)、天津市津房置业担保股份有限公司(以下简称津房公司)、郭英所有权确认纠纷一案,本院于2018年11月9日立案后,经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为普通程序,于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告杨金山的委托诉讼代理人陈晖,被告杨金平的委托诉讼代理人沈健、孟杨,第三人建设银行津城支行的委托诉讼代理人沈欧、李明磊,第三人郭英到庭参加诉讼,第三人津房公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨金山向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告协助原告办理抵押贷款清偿和解除抵押权手续等相关事宜;2.请求法院依法确认涉诉房屋所有权归原告所有,并判令被告协助原告办理涉诉房屋的产权变更登记手续至原告名下;3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告系堂兄妹关系,原告于2013年欲购买位于天津市北辰区,随即与被告协商,以被告名义购买该房,双方签订协议约定该房产归原告所有,并约定待可交易时,变更产权与原告。签订协议后,原告支付涉诉房屋一切费用,并协助被告办理所有手续后,原告入住该房至今,且进行了装修,支付各项费用及按月缴还贷款。该房已满五年,可上市交易。根据天津市相关政策规定,原告符合购买资格,但原告向被告提出变更登记时,被告不予协助办理,与被告协商无果故呈诉。

被告辩称

被告杨金平辩称,请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、原告不是本案适格主体,原告称购买诉争房屋的款项系由郭英出资,不是由原告本人出资,原告与郭英已经离婚,郭英的出资不能视为原告出资,故原告不是本案适格主体;二、被告认为原告与被告于2013年4月23日签订的协议书系无效合同,该合同约定原告系借用被告的名义购买天津市限价商品房,实际上原告并不具备相应的购房资格。限价房属于保障性住房,原告系冒用他人名义欺骗房管部门的方式购买了限价商品房是欺诈行为,损害公共利益应系无效合同。三、原告违背了签订协议书时对被告的承诺,违反了诚实信用原则,如果房屋判给了原告,造成被告无法再行购买限价房,给被告造成巨大损失,对被告严重不公平。原告与被告签订协议书时,被告并没有购买限价房的打算。原告当时承诺如被告将购买限价房的资格借给原告,则等到原告女儿具备购买限价房资格时,被告可以用其女儿的资格进行购买,实际上原、被告只是交换了购房资格。但在原告女儿具备购买限价房资格时,原告又以其女儿的名义购买了一套限价房。现被告计划购买限价房,但被告已经没有相关的资格可以使用。四、被告没有义务协助原告办理抵押清偿和解除抵押权手续。诉争房屋现在的产权人系被告,也是以被告的名义在第三人建设银行津城支行处办理的贷款,被告偿还了本月应当还的银行贷款,被告没有义务协助原告办理抵押贷款清偿和解除抵押手续。五、被告同意支付郭英购买诉争房屋时支付的全部款项,也愿意继续偿还贷款,不同意将诉争房屋变更至原告名下。被告认为郭英在购买房屋时所支付的款项系郭英对于被告所享有的债权,被告同意给付郭英所支付的首付款以及偿还的贷款,并继续偿还剩余贷款。

第三人津房公司提交书面意见,述称,一、被告贷款购买天津市北辰区荣溪园16号楼1201室。该笔贷款由津房公司提供保证,为保护津房公司合法权益,其自愿以抵押该房屋的方式提供保证责任反担保。二、津房公司提供担保、办理抵押事宜高效且合法,所有事项均在规定的工作日完成,无任何拖延、瑕疵。三、津房公司对涉及原、被告双方争议的事实部分不发表意见,津房公司认为原、被告陈述或法院认定的事实对津房公司的权利义务不发生影响。四、在清偿银行贷款,并清偿津房公司代偿款后(以实际为准),津房公司同意配合注销抵押,持生效裁判文书、身份证、银行平贷证明可来津房公司处办理。

第三人建设银行津城支行述称,不要因为原、被告双方的纠纷影响贷款的清偿,其他意见同意津房公司的意见。另外,如果提前清偿全部贷款必须被告在场的情况下才能办理。

第三人郭英述称,郭英是原告的前妻,2013年4月原告委托郭英与被告签协议时,被告也同意。2018年开春,购买涉诉房屋已超过五年了,原告准备偿还剩余贷款,办理过户手续,原告委托郭英就找到被告,被告不配合。当时被告要求原告给付其400,000元,双方协商未果,原告到法院起诉,现郭英同意原告的诉讼请求。房屋事宜都是郭英代办的,不认可被告说原告主体不适格的说法,购买涉诉房屋的钱都是原告支付的,郭英没有工作,没有收入。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《协议书》、《天津市限价商品住房买卖合同》、新建商品住宅使用说明书、《天津市房屋登记证明》、契税完税证、不动产销售发票、首付款转账记录、个人住房借款合同和抵押合同相应票据、还款银行卡及转账记录、房屋设施验收单、装修保证金、垃圾清运费、物业费、所有权预告登记费相应票据、商品住宅质量保证书、临时管理规约、供用热合同及装修服务协议、离婚证、离婚协议、宅基地证明、短信截图的真实性,被告及第三人均不持异议,本院对上述证据的真实性予以确认。对被告提交的房屋产权证经本院核实,与天津市不动产登记簿查询证明记载的情况相符,本院对真实性予以确认。被告提交的建设银行个人住房贷款合同变更申请表、还款明细确系相关银行出具,本院对真实性予以确认。

对于原、被告提交的证人李某证言,因证人未出庭作证且两份证人证言均系同一人出具,但在细节上存在互相矛盾之处,故本院对原、被告双方提交的证人证言均不予采信。

对于原告在庭审后提交的于建峰证言及中国农业银行卡已销户活期账户明细清单相互印证,本院对真实性予以确认。对于原告提交的杨金山及郭英的银行卡交易明细清单,确系相关银行出具,本院对真实性予以确认。对于被告在庭审后提交的李某录音及录像,可以证实被告提交的李某证言确系李某出具,但证言与原告提交的证言在细节上存在互相矛盾之处,仅依据李某出具的相关证据,本院对被告主张的互换限价房购买资格的事实不予确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2012年12月8日原告通过案外人于建峰账户向农业银行(账号:89×××16)转入20,000元,2013年3月3日,原告再次通过案外人于建峰账户向农业银行(账号:89×××16)转入199,868元。

2013年3月26日,被告杨金平与案外人天津市新型建筑材料房地产开发公司签订了《天津市限价商品住房买卖合同》一份,其中甲方(出卖人)为“天津市新型建筑材料房地产开发公司”,乙方(买受人)为“杨金平”,该合同约定,杨金平购买坐落于北辰区房屋,建筑面积89.88平方米,其中套内建筑面积65.33平方米,公共部位分摊建筑面积24.55平方米;房屋销售按建筑面积计算,每平方米价格为7,415元,价款为666,460.20元;杨金平应于2013年3月26日前,一次性存入房屋首付款206,460.2元,其余价款办理贷款。房屋购买后又上市交易的,应当按照《天津市限价商品住房管理暂行办法》及相关规定执行。

同日,案外人天津市新型建筑材料房地产开发公司盖章的发票号码为00048563的销售不动产统一发票载明:付款方:杨金平;收款方:天津市新型建筑材料房地产开发公司,销售的不动产楼牌号:16-1-1201;建筑面积89.88㎡,单价:7,415元㎡,金额为:206,460.2元,款项性质为:购房款。

2013年4月23日杨金平(甲方)与杨金山(乙方)签署《协议书》一份,内容为:一、甲方于2013年享受天津市大龄未婚购买限价商品房政策,国家允许甲方在天津市北辰区荣溪园购买偏单一处;二、甲方购买的楼层是荣溪园12号楼银角号,建筑面积为89.88㎡,税费合计为70万元,此房是期房,竣工时间为2014年年底;三、因甲方没有经济实力购买此楼房,所以甲方同意乙方以甲方名义购买此房,购房的一切费用由乙方支付,产权归乙方所有;四、此房以按揭贷款的方式进行购买,放贷单位是天津市建设银行;五、乙方于2013年3月26日已支付首付款206,460.2元,余款仍由乙方偿还;六、违约责任,如甲方违约,甲方按照乙方购买此楼房总价款70万元的双倍返还乙方现金。落款处有“杨金山”及杨金平、李某的签名。庭审中原告及第三人郭英称该协议书中落款处乙方“杨金山”非其本人所签,而系原告委托第三人郭英代签。

2013年6月3日被告杨金平作为借款人,第三人建设银行津城支行作为贷款人,第三人津房公司作为保证人,三方签订《个人住房(商业用房)借款合同》。2013年6月4日,被告杨金平作为抵押人,第三人津房公司作为抵押权人,双方签订《抵押合同》,被告杨金平以诉争房产抵押给第三人津房公司,后办理的抵押登记手续。

2013年6月30日案外人天津市新型建筑材料房地产开发公司盖章的发票号码为00091333的销售不动产统一发票载明:付款方:杨金平;收款方:天津市新型建筑材料房地产开发公司,销售的不动产楼牌号:16-1-1201;建筑面积89.88㎡,单价:7,415元㎡,金额460,000元,款项性质为:购房款。编号为(2012)津农税电字No0075836契税完税证记载:该房产于2013年4月15日交纳契税6,664.61元,纳税人为:杨金平。

庭审中,被告杨金平认可涉诉房产购房首付款、2018年11月及之前的贷款和该房屋相关税费均非其本人支付,其主张相关款项系第三人郭英支付。原告及第三人郭英均主张上述款项均系原告杨金山支付。

本案立案后,2018年12月18日被告杨金平将其名下的讼争房贷款委托扣款账户(中国建设银行,账号:62×××25)变更为中国建设银行账户(账号:62×××52)。截止至庭审辩论终结前,被告杨金平偿还了2018年12月份一期贷款,还款数额为2,260.43元。现讼争房贷款尚未还清,原告杨金山表示,其愿意将剩余房屋贷款一次性还清。该房产自交付后至庭审辩论终结前一直由原告或其家人实际居住。

另查,编号为(2017)北辰区不动产权第1028979号的《中华人民共和国不动产权证书》载明:“权利人,杨金平;共有情况,单独所有;坐落,北辰区北辰西道北侧荣溪园16-1-1201,权利类型,国有建设用地使用权房屋(构筑物)所有权;权利性质,出让限价商品房”,设定他项权利摘要一栏载明“权利人天津市津房置业担保股份有限公司,权利种类抵押,权利价值460,000元,约定期限2013年5月20日至2043年5月20日”等内容。原告杨金山与第三人郭英于1990年4月4日登记结婚,2012年11月6日协议离婚。至庭审辩论终结前,原告杨金山名下在天津市并无房产登记记录。

本院认为

本院认为,本案争议的焦点为:一、原告是否为借名买房的主体;二、借名买房协议的效力;三、原告主张办理房产过户手续是否合理。

本案中杨金山作为实际出资人与杨金平签订协议,约定由杨金山支付全部购房款项,以杨金平的名义与卖方签订房屋买卖合同,将房屋落户在杨金平名下,同时约定房屋所有权归杨金山所有。即双方实际为借名买房关系。

对于原告是否为借名买房的主体问题。原告虽未在协议上签字,但协议中明确注明甲乙双方分别为:杨金平、杨金山,且原告与第三人郭英均认可系原告委托第三人代理其在协议上签字。代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。原告委托第三人郭英签字,借名买房协议应对原告杨金山发生效力。另外,原告与第三人郭英均认可履行借名卖房协议过程中,由原告支付了购买诉争房屋的相应款项,结合被告明知原告与第三人之间的关系的情况,本院依法认定原告系借名买房的主体。

对于借名买房约定的效力问题。民事活动是否损害国家或社会公共利益,应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。原告与被告之间的借名买房协议系双方真实意思表示,本案诉争房屋属于限价商品住房,是限制流通物,但并非禁止流通物,现该房屋契税缴纳时间至今已经满5年,符合上市交易的条件,在符合交易条件并缴纳相关税费后可以进行交易,原、被告之间对于借名买房的约定不违反法律或行政法规的强制性规定,其具体情节也不能认定为违反社会公共利益。原、被告双方对于借名买房的约定应属有效。关于被告主张原、被告曾约定交换限价房购买资格,证据不足,本院不予认定。

对于协议履行问题。原、被告之间的借名买房协议有效,双方均应受协议约束,并应依协议约定履行自己的义务。双方在协议中未明确办理所有权转移登记的时间,现讼争房已具备上市交易条件,原告主张被告配合其房屋所有权转移登记,将房屋过户至原告名下,本院依法予以支持。因购买诉争房屋时曾办理贷款,目前尚有剩余贷款未还清,且诉争房屋设有抵押权,故需待还清剩余贷款,撤销抵押权之后,才能办理诉争房屋转移登记手续。现原告表示愿意将剩余贷款一次性还清,被告及相关第三人应予以配合。

关于原告杨金山主张直接确认诉争房屋归其所有的请求,《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。现讼争房登记于被告杨金平名下,因此不能直接认定讼争房归原告杨金山所有,原告仅能依据借名买房协议要求被告配合办理房屋过户登记。对原告确认讼争房所有权的请求,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条《中华人民共和国物权法》第九条第一款第十四条《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二百四十条规定,判决如下:

裁判结果

一、杨金山于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性清偿杨金平与中国建设银行股份有限公司天津津城支行所签借款合同项下全部剩余贷款本息(具体数额以清偿当日银行计算为准),中国建设银行股份有限公司天津津城支行及杨金平予以配合;

二、本判决第一项所涉贷款全部还清后,天津市津房置业担保股份有限公司及杨金平共同办理天津市北辰区房屋抵押权注销登记手续,中国建设银行股份有限公司天津津城支行予以配合;

三、杨金山于本判决发生法律效力之日起十五日内将杨金平自2018年12月至本判决生效前实际偿还的贷款本息(仅包括正常本金及利息,不含因逾期而产生的逾期利息及复利,具体数额以银行还款明细为准)给付杨金平;

四、本判决第一项、第二项、第三项内容履行完毕后,杨金平配合杨金山将天津市北辰区房屋所有权过户至杨金山名下,过户所需全部税费由杨金山负担;

五、杨金平与中国建设银行股份有限公司天津津城支行所签借款合同项下贷款,在本判决生效之前继续由杨金平负责偿还,如因逾期产生逾期利息及复利,由杨金平负担,在本判决生效之后,该贷款由杨金山按本判决第一项清偿;

六、驳回杨金山的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12,800元,由杨金山负担6,400元,杨金平负担6,400元,财产保全费5,000元由杨金山负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。

审判人员

审判长张沛

审判员赵志刚

人民陪审员韩超

裁判日期

二〇一九年四月八日

书记员

书记员吴玉楠