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借名买房后借名人支付首付款及偿还大部分贷款,法院认定借名买房
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2020-10-13  访问量:39220

文书正文

当事人信息

上诉人(原审被告)叶汉雄,男,1994年7月23日出生,汉族,住浙江省温岭市。


被上诉人(原审原告)叶庆康,男,1971年4月26日出生,汉族,住浙江省庆元县。


审理经过

上诉人叶汉雄因与被上诉人叶庆康所有权确认纠纷一案,不服杭州市余杭区人民法院(2019)浙0110民初3162号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月12日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定,案涉房屋建筑面积为134.17平方米,其中套内建筑面积为107.58平方米,房屋总价款为1092800元,首付款为332800元,银行按揭贷款为760000元,交房时因实际面积差价返还1383元。《房屋产权证》上登记的房屋所有权人为叶汉雄。案涉房屋首付款332800元由叶庆康支付,东田巨城置业公司分三次开具《销售不动产统一发票》,分别为2013年1月31日为50000元,2013年2月20日为150000元,2013年3月15日为132800元,发票中付款人名称均开具成叶汉雄,该些发票均由叶庆康持有。案涉房屋银行按揭贷款由叶庆康及其妻子杨秋姿偿还,还款银行卡为尾号为5312的上海银行借记卡,该卡由叶庆康持有,截至2018年11月20日,共计还款614000元,后叶汉雄将还款银行卡更换成尾号为0158的上海银行借记卡,并于2018年11月27日一次性提前偿还剩余银行按揭贷款292000元。案涉房屋装修装饰款项均由叶庆康支付,且装修装饰合同单据等资料均由叶庆康持有。案涉房屋由叶庆康及其妻子、女儿共同居住。另查明:2013年3月15日,叶汉雄与东田巨城置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》,买受人处由叶汉雄本人签字,在该合同的附件上,叶庆康书写“叶汉雄”并捺印。再查明:2018年11月29日,叶庆康以与叶汉雄存在与本案相同纠纷为由起诉至原审法院,案号为(2018)浙0110民初21164号,后叶庆康撤回起诉。叶庆康一审的诉讼请求为:1.确认位于杭州市余杭区产归其所有;2.叶汉雄协助叶庆康办理房产过户手续;3.本案诉讼费用由叶汉雄承担。

一审法院认为

原审法院认为:本案争议焦点在于叶庆康是否为借用叶汉雄的名义购买案涉房屋。案涉房屋的首付款系由叶庆康支付,银行按揭贷款亦由叶庆康支付大部分,案涉房屋因购房、装修、基础设施开通、交纳物业服务费所涉及的合同、发票、单据等材料均由叶庆康持有,且案涉房屋系由叶庆康及其家人实际居住,该些情形可以证明叶庆康具有实际拥有案涉房屋所有权的意思表示,并且叶庆康提供的证据《调查笔录》中显示叶汉雄父亲叶庆龙认可存在叶庆康借用其儿子的名义购买房屋,并经过众人同意的事实,更进一步证明了叶庆康借用叶汉雄的名义购买案涉房屋的真实性。叶汉雄提供的证据可以从形式上证明案涉房屋的所有权人为叶汉雄,但因本案系是否为借名买房引发的纠纷,故《房屋产权证》上登记的案涉房屋所有权人为叶汉雄不具有决定性效力,还需结合其他情况进一步认定,但叶汉雄提供的证据并不能更进一步从实质上证明案涉房屋的权属,因此根据叶汉雄提供的证据并不能认定案涉房屋所有权属于叶汉雄。综上,案涉房屋应归叶庆康所有。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、杭州市余杭区屋归叶庆康所有;二、叶汉雄于判决生效后十日内协助叶庆康办理不动产过户手续。一审案件受理费24400元,减半收取12200元,财产保全申请费5000元,由叶汉雄负担。

上诉人诉称

宣判后,叶汉雄不服,向本院提起上诉称:一、原审判决对首付款的认定错误。原审判决认定“案涉房屋首付款332800元由原告叶庆康支付”系事实认定错误。首付款中332800元中,有一笔132800元是由上诉人叶汉雄的父亲叶庆龙支付的。这一点上诉人在一审时,也向一审法院提交了叶庆龙的银行流水凭证,该笔银行流水的发生时间、交易金额与开发商东田巨城置业公司开具发票的时间、金额完全对应。而被上诉人在一审阶段提交的有关首付款的证据,始终缺少132800元的支付凭证。案涉房屋首付款332800元,是分3笔支付,一笔是2013年1月31日的50000元,第二笔是2013年2月20日的150000元,第三笔是2013年3月15日支付的132800元。被上诉人主张在2013年2月20日支付了2笔150000元,其中一笔是支付第二笔首付款,另一笔是支付2013年3月15日的132800元。但根据开发商的交易习惯,均是收到多少款项便开多少金额的发票。所以被上诉人在一审时主张的最后一笔首付款是其支付的说法,是违背基本事实的。因被上诉人的亲兄弟叶庆民在同小区同时期也购买了房产,且在一审庭审时被上诉人也自认相关款项中有5万元定金是代自己兄弟叶庆民支付的,也就是说被上诉人向开发商支付的款项中有部分是代叶庆民支付的购房款。故被上诉人在2013年2月20日的另一笔150000元,是被上诉人支付其他房产的购房款,并非是支付本案房屋的购房款。二、原审判决对按揭还款的认定错误,原审判决认定案涉房屋银行按揭贷款由被上诉人偿还,共计还款614000元,系认定错误。首先,银行按揭贷款的实际金额为56万元,并非是76万元。2013年6月11日,上诉人叶汉雄向银行申请住房贷款时,因为当时还是学生,无法贷款76万元,并按30年还款。只能贷出56万元,并且还款期限要缩短至10年,所以原先签的贷款76万的合同,需要提前还款20万元。而提前还款的20万元,被上诉人仅支付了10万元,所以一审判决认定被上诉人截至2018年11月20日的还贷金额为614000元是错误的。三、原审判决对案涉房屋的装修款项支付认定错误。原审判决认定案涉房屋装修款项均由被上诉人叶庆康支付,系认定错误。从案涉的装修支付单据来看,上诉人的父案叶庆龙也参与了房屋装修事项,也支付了房屋装修款。一审判决认定装修款全部由被上诉人叶庆康支付,系认定错误。四、原审判决遗漏对借名买房的合理性审查。一般借名买房的原因,无非是因限购政策、银行贷款等原因,实际所有权人才会选择借用他人名义购买房屋。案涉房屋购买时,杭州还没有限购政策,被上诉人主张借名买房的原因是二套房首付比例在6成,借用叶汉雄的名义购房可以将购房比例降低为3成。但只要计算案涉房屋购房时的相关款项便可知,本案借名买房毫无合理性可言。案涉房屋总价为1092800元,6成的购房成本为655680元,3成的购房成本为327840元。案涉房屋购房时,支付的首付款为332800元,提前还款20万元,加上装修的30-40万,车库等费用,实际支付款项都足够全款买房,根本不需要贷款。其次,如果要贷款的话,叶汉雄也并非是最佳人选。叶汉雄作为按揭贷款人,其所能贷款的幅度仅仅只有56万元,所贷年限从30年缩减至10年。用叶汉雄作为购房人的贷款成本非常大。如果真的需要借名买房,上诉人的父亲叶庆龙远远比上诉人更合适。所以,案涉房屋是借用上诉人名义买房的理由,缺乏最基础的合理性。而一审判决遗漏该情况,作出了错误判决。五、原审判决对借名买房意思表示认定错误。借名买房的案件中,实际所有人与名义所有人的合意应当是重点审查的关键。一审判决对于双方的合意的逻辑是错误的。一审判决认为购房相关材料由被上诉人持有,案涉房屋也是由被上诉人居住,可以证明被上诉人具有拥有案涉房屋所有权的意思表示,但这仅仅是叶庆康的单方意思表示。至于叶汉雄的意思表示,无法用叶庆康提供的瑕疵证据《调查笔录》中叶汉雄的父亲认可借名买房,来推定叶汉雄也同样存在借名买房的意思表示。而在一审庭审时,叶庆康明确表示关于借名买房的情况没有跟叶汉雄沟通与协商,也就是双方之间没有形成借名买房的共同意思表示或有关借名买房的共同约定。所以不存在借名买房的事实。还有一点,借名买房中,实际所有权人都要给予名义所有权人“好处”。但本案中,被上诉人没有给予上诉人任何的金钱或其他“好处”。相反,如果案涉房屋被错误的判给了被上诉人。上诉人就会因为限购政策丧失了落脚的机会。且当时上诉人是未婚,没过几年将毕业步入社会,也要面临购房结婚的问题,如果自己首套房屋的资格被叶庆康使用,那在上诉人自己购房时将面临二套购房成本。上诉人在没有获得任何好处的情况下,这对上诉人而言是极为不公平的。因为结果是不公平的,所以借名买房的开头,也是根本不可能发生的。六、本案的证据认定规则是错误的。如前所述,上诉人认为叶庆康在一审提交的证据《调查笔录》不能作为本案的定案依据。首先,这份《调查笔录》是证人证言,应当由证人出庭说明情况。但本案所有相关证人,无一人出庭。而上诉人也提交了叶汉雄母亲的一份截然相反的《律师调查笔录》,且该证据的三性是经过一审法院确认的。既然一审判决也认可上诉人在一审提交的《律师调查笔录》,那就不能认定上诉人与被上诉人之间存在借名买房的共同意思表示。至于首付款、还贷以及装修的支付情况,一审判决也存在证据以偏概全的错误认定方法。所有款项,被上诉人都无法提供足额支付的证据,而差额部分的证据在上诉人处,但一审判决却认定前述款项均由被上诉人支付,是错误的。综上,请求二审法院:1.撤销杭州市余杭区人民法院(2019)浙0110民初3162号民事判决第一、二项,改判驳回叶庆康的全部诉讼请求;2.由叶庆康承担本案一审、二审的诉讼费及保全费。

被上诉人辩称

被上诉人叶庆康在二审中答辩称:一审的判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。第一,被上诉人系案涉房屋的实际出资人和所有权人,一审已经查明的情况包括案涉房屋的首付款332800元,按揭款614000元,以及装修款均是由被上诉人支付的,案涉房屋购房的所有相关资料原件都是由被上诉人实际持有的,案涉房屋亦由被上诉人及其家人实际居住至今,对此上诉人都是确认的。一审法院对于出资情况的认定,基于被上诉人提供的内容详实的银行流水、收款收据等众多的材料,同时在一审的多次庭前会议,以及庭审过程当中,特别是叶汉雄本人经法庭通知亲自到庭说明的那次开庭,其对于房屋多年以来一直是叶庆康一家居住的情况,也是予以确认的。其中包括332800元首付款的问题,购房的时候,叶汉雄还在高中就读,没有任何的经济来源,其父亲叶庆龙是借名买房的推动者,到双方之间的纠纷激化的初期,叶庆龙也是认可了这个事实的,后来是迫于妻儿的压力,才采取了回避的态度。被上诉人在一审当中也提供了家里四兄弟在温岭当地的律师事务所所做的笔录,也是可以证明借名买房事实。当时,叶汉雄的父亲是明确认可了上述事实。涉及按揭,一共是76万元的本金,其中被上诉人实际还款的本息是有614000元。叶汉雄说他的学生身份只能贷56万元的情况,但是实际上从书面材料可以看出,76万元放贷全部放下来,后来被上诉人又提前还贷了20万。关于装修款,也全部都是由被上诉人全额支付,虽然叶汉雄一直说是他爸爸付的,这只是口头说辞,现在已经到二审了,没有任何证据证明钱是由上诉人方来支付的。借名买房的合理性问题,原审已经充分审查了,从整个过程看下来,确实还是合情合理的,因为被上诉人一家四口,大家庭的观念是非常强烈的,此前多年在经济上一直都是互相帮助、扶持的情况。被上诉人和上诉人父亲是亲兄弟,购房的时候,叶庆康跟叶庆龙当时都已经是有房屋了,就没有办法享受一套房贷款的利率,包括首付比例的问题。所以,当时是上诉人的父亲主动提出让叶庆康来借名买房的。双方也作了一些约定,特别指出的是,在同期,四兄弟里面的老四也是借用了大哥叶庆明的名义,在同一个楼盘买了房子,但是他们房子就没有产生任何纠纷,所以还是合情合理的。包括整个买房的过程当中,其实大家知道叶汉雄是名义上的所有权人,所有购房手续都是要他来签名办理的。被上诉人提供的商品房买卖合同当中有一个附页当中叶汉雄的名字是叶庆康签的,同时上面的手印也是叶庆康的。对于这个事实,上诉人当时是在法庭当中予以认可的。综上,对于购房款、装修款、房产证,所有的收房手续,所有的钱款支出,包括所有的合同发票,还按揭款的银行卡全部都是被上诉人持有,已经达到了高度盖然性的证明标准,但是反观上诉人,没有提供关于自己出资的任何的有力证明,所以请求二审法院依法驳回上诉人上诉。

本院查明

二审中,上诉人叶汉雄向本院提供一份对叶庆龙所作的《律师调查笔录》,欲证明上诉人的父亲叶庆龙当时在购买案涉房屋时,本意就是为上诉人购买,并不存在借名买房的情况,以及案涉房屋的首付款叶庆龙支付过132800元。经质证,被上诉人叶庆康认为该笔录属于证人证言,叶庆龙应该接受双方的质询,但是叶庆龙一审、二审都是拒绝到庭来说明,所以对真实性是无法确认,对合法性有异议,对关联性有异议。本院认为,叶庆康的异议成立,该笔录不具有证据效力。被上诉人叶庆康没有向本院提供新的证据材料。

经审理,本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为,本案讼争的余杭区星桥街道擎天半岛城格兰郡13幢1单元2304室房屋系以叶汉雄的名义与东田巨城置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》购买,并登记在叶汉雄的名下。但根据叶庆康在一审中提供证据能够证实购买该房屋的首付款及按揭款均系叶庆康夫妇支付,结合该房屋由叶庆康装修并实际居住的实际情况,原审法院认定叶庆康系借叶汉雄的名义购买,该房屋应属叶庆康所有正确。关于叶汉雄上诉中提出的部分首付款及装修款系其父亲支付一节,因叶汉雄没有提供其父亲叶庆龙为本案所涉的房屋支付过购房款和装修款的确凿证据,同时,结合叶庆龙在2018年10月28日的律师调查笔录中所作的“首付款是庆康支付的”,“后来按揭款都是庆康归还的”,房屋“是庆康装修及居住”的陈述,原审法院认定购房款及装修款系叶庆康支付正确。关于原审法院对上述律师的调查笔录的效力予以确认是否得当的问题,因该笔录中有叶汉雄父亲叶庆龙的签名,如叶汉雄对该签名的真实性有异议可以申请鉴定,也仅以叶庆龙没有出庭作证为由,要求否定该笔录的证据效力,本院不予采纳。综上所述,原审法院对本案的事实认定清楚,适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费24400元,由叶汉雄负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长俞建明

审判员石清荣

审判员韩圣超

裁判日期

二〇一九年十一月八日

书记员

书记员王琳