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因贷款二套房屋首付较高限制而借名买房,法院怎么判
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2020-10-12  访问量:39222

当事人信息

上诉人(原审被告):李晓红,女,1981年10月29日出生,汉族,身份证住址山东省冠县,现住山东省济南市历城区。


被上诉人(原审原告):张立新,男,1955年3月19日出生,汉族,身份证住址山东省冠县,现住山东省冠县。


被上诉人(原审被告):张亚飞,男,1980年7月18日出生,汉族,身份证住址山东省冠县,现住济南市天桥区,系上诉人李晓红之夫,被上诉人张立新之子。

审理经过

上诉人李晓红因与被上诉人张立新、张亚飞所有权确认纠纷一案,不服山东省冠县人民法院(2019)鲁1525民初3541号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。

上诉人诉称

李晓红上诉请求:一、依法撤销(2019)鲁1525民初3541号民事判决或查明案件事实后依法改判或发回重审。二、一、二审一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清,理由如下:(一)上诉人与被上诉人张立新之间不存在借名买房事实。首先,上诉人没有为被上诉人借名买房的意思表示,被上诉人也无任何证据证明,上诉人与被上诉人之间存在借名买房的合意。其次,被上诉人没有需要借名买房的客观事实。根据被上诉人陈述,涉诉房产系其单位团购房,本单位职工享有团购优惠,被上诉人张立新作为本单位职工是根本不需要借名购房的。被上诉人张立新除育有被上诉人张亚飞外,还育有一女儿,如果购房需要借名,其可以借用女儿的名字,或张亚飞一人的名字,完全没必要借用上诉人的名字。最后,即使存在被上诉人张立新所述的借名买房事实,根据被上诉人的陈述,借名买房行为是为了规避国家购房政策,损害了国家、社会公共利益,依法应属无效合同。(二)诉争房产系被上诉人对上诉人的赠与,且赠与行为己经完成。被上诉人作为上诉人及被上诉人张亚飞的父母,为其二人出资购买房屋完全符合常理。上诉人与被上诉人张亚飞二人均在外地工作,同意被上诉人在涉诉房屋内居住,被上诉人缴纳相关物业费、水电费亦实属正常,不能因此证明被上诉人张立新系涉诉房屋实际权利人,更不能证明与上诉人之间存在借名关系。根据“最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)第二十二条第二款当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外”之规定,本案被上诉人在出资后将房屋产权登记在上诉人名下,理应认定为对上诉人夫妻二人的赠与。根据我国相关法律规定,赠与行为属于实践性法律行为,被上诉人出资后,上诉人愿意接受,该赠与行为己经完成。(三)根据《物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力;第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据;第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明之规定,本案诉争房产登记权利人为上诉人与被上诉人张亚飞共同共有,被上诉人诉求确认房屋所有权没有事实及法律依据。二、一审法院适用法律错误,理由如下:本案诉讼当事人之间具有特殊家庭身份关系,涉诉房屋是在上诉人婚后购买且登记在上诉人名下,在被上诉人没有证据证明与上诉人之间具有借名买房合意,亦不存在必须要借名买房的的客观事实情形下,本案应当适用最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)第二十二条第二款之规定,认定涉诉房屋系被上诉人张立新赠与上诉人与被上诉人张亚飞二人所有。一审法院在认定事实不清的情况下,适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条是错误的。最后,被上诉人提起本案的诉讼的目的不具有正当性。上诉人与被上诉人张亚飞处于离婚纠纷阶段,被上诉人提起本案诉讼的目的明显是为防止上诉人依法分割应得财产。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,被上诉人主张没有事实及法律依据。为维护上诉人合法权益,请求二审法院依法撤销原审判决或在查明案件事实的情况下依法改判支持上诉人请求或发回重审。在庭审中上诉人补充上诉理由:1.购买涉案房屋时,上诉人支付购房款4万元与被上诉人妻子张士英,并由被上诉人张立新本人支取交付房款。另购买房屋后,上诉人也是与被上诉人共同居住在案涉房屋内,只是因为上诉人在济南工作原因,物业费等单据均由被上诉人管理,且双方一直未分家,上诉人家中所有各类证件除本人身份证、银行卡自己持有外,其余包括结婚证在内的证件均由被上诉人持有,放在冠县的家中,因此被上诉人持有的购房合同、房产证等证件不能说明双方之间存在借名买房关系。2.本案系家庭成员之间因财产关系产生的纠纷,对案涉房屋的取得应首先适用婚姻法予以认定,即使双方存在借名买房,双方之间也是债权债务关系,不能因此确定物权归属。

被上诉人辩称

被上诉人张立新辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决无任何不当,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。被上诉人张立新与被上诉人李晓红、一审被告张亚飞之间系借名买房,一审提交证据证明借名买房的事实,而不是上诉人所称的赠与行为。一、被上诉人张立新与上诉人李晓红、一审被告张亚飞之间系借名买房的事实,形成了实际的借名买房关系。(一)被上诉人张立新借名买房的背景,受当时房屋限购政策的影响,被上诉人不得已借名买房。2011年2月,被上诉人所在的工作单位工商银行冠县支行团购了位于冠县陶然居小区的房产,被上诉人作为工商银行冠县支行的员工,享有该团购房优惠政策,且张立新当时所居住的房屋已被政府列入拆迁的规划当中,因此,为享有该购房优惠政策,并解决住房问题,被上诉人决定购买其单位团购的涉案房产。但因被上诉人名下已经有一套住房,该住房尚未拆迁且有产权登记,受当时房屋限购政策的影响,“贷款二套房住房时,首付比例不低于60%”。而由于被上诉人于2007年全款花费206809元为其儿子张亚飞购买了位于济南天桥区的房屋,用于张亚飞和李晓红结婚后居住,导致被上诉人在2011年购置涉案房屋时,已经没有足够的支付能力,交付60%的房屋首付款。因此,被上诉人不得已借名买房。(二)被上诉人张立新借张亚飞、李晓红二人之名买房的原因。因一审被告张亚飞单独一个人的收入证明及银行流水无法向提供贷款的银行申请贷款,贷款银行要求以张亚飞和李晓红夫妻二人的名义共同贷款,所以才有了借张亚飞和李晓红二人之名买房的事实。之所以借张亚飞和李晓红二人之名购买涉案房屋,是因为涉案房屋在交付30%首付款后,每月需向银行偿还贷款不低于2600元,张亚飞单独一个人的收入证明及相应银行流水无法向银行申请贷款,提供贷款的银行要求以张亚飞和李晓红夫妻二人的名义共同向银行申请贷款;又因原告张立新和被告张亚飞系父子关系,有充分信任的基础,且虽然被上诉人张立新育有一女,但女儿已外嫁江西,不方便办理相关手续,所以原告借张亚飞和李晓红二人的名义购买了涉案房屋。(三)被上诉人张立新与张亚飞、李晓红之间形成了实际借名买房关系,借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式,亦可以事实行为形成借名买房关系。首先,双方达成了借名买房的合意。因本案但是人之间系亲属关系,双方并没有就借名买房一事签订书面协议,但一审中被上诉人张立新提交的证据《商品房预售合同》,在该合同“买方”处的签名由原告张立新代李晓红、张亚飞签署,并有被上诉人张立新以代理人的身份在合同上签字,可知,在购买涉案房屋时,被上诉人已与李晓红、张亚飞达成了借名买房的合意。其次,涉案房屋的首付款、房屋按揭贷款等全部购房款皆由被上诉人出资。被上诉人在一审中已提交中国工商银行冠县支行相关交易流水、山东金世纪房地产开发经纪有限公司出具的相应收据等证据均证实涉案房屋的首付款、房屋按揭贷款等全部购房款皆由被上诉人张立新出资。第三,涉案房屋的实际使用人及占有人均为被上诉人,涉案房屋的装修、水电费交纳、燃气费交纳事宜等也均由被上诉人完成,并在一审中提交证据证明,同时,一审庭审中,张亚飞和李晓红也均认可上述事实。第四,涉案房屋的所有权证书由被上诉人张立新持有。一审庭审中,被上诉人张立新向法庭出示了涉案房屋的所有权证书,涉案房屋的所有权证书自办理下来后,一直由张立新持有,也证明了被上诉人张立新为涉案房屋的实际权利人。综上,本案的当事人之间已经形成了实际的借名买房关系,应为借名买房。二、借名买房合同合法有效,法律应予以保护。借名买房合同虽然在合同法分则中没有明文规定,但合同法属于私权法范畴,在私权法范畴内,一直遵循“法无禁止即可为”的原则,借名买房合同没有违反合同法的禁止性规定,因此,本案的当事人之间的借名买房合同合法有效,其借名买房关系应受到法律的保护。三、上诉人李晓红主张赠与,与本案事实不符,被上诉人张立新从来没有向上诉人表示赠与涉案房产,上诉人也没有任何证据证明其主张。《中华人民共和国合同法》第185条规定,“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人,受赠人表示赠与的合同”,根据该规定,赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意,即赠与人需作出赠与意思的表示,受赠人作出接受赠与意思的表示。但在本案中被上诉人张立新并未向李晓红、张亚飞作出过赠与涉案房屋的意思表示,涉案房屋的产权登记在李晓红、张亚飞的名下,仅是本案借名买房合同的外在表现,其仅仅是法律上的权利推定,而不是事实推定,不能当然推定被上诉人张立新向张亚飞、李晓红作出赠与的意思表示,而且被上诉人张立新在办理完涉案房屋的所有权证书后,并没有将涉案房屋的所有权证书交付给上诉人李晓红,这也恰恰证明了被上诉人张立新没有向上诉人表示赠与涉案房产的意思表示。同时,上诉人李晓红和张亚飞一直居住在由被上诉人为张亚飞购买的婚房中,其没有证据证明其对上述房屋作出接受赠与的意思表示。因此上诉人李晓红主张赠与,没有任何证据证明,其主张与本案事实不符。四、一审判决适用法律正确,无任何不当。上诉人李晓红所声称的其与张亚飞处于离婚纠纷阶段,与事实不符,事实是张亚飞与李晓红的婚姻关系仍然存续,没有离婚,而且,张亚飞与李晓红的婚姻关系与本案没有任何关联性,其二人婚姻关系的存续与否不影响本案的事实,本案的事实是被上诉人张立新系涉案房屋的实际所有权人,涉案房屋的不动产登记簿记载的权利人为李晓红、张亚飞系记载事项错误,应依法予以更正。根据《中华人民共和国物权法》第十九条第一项的规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正”,以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定,“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。本案中,涉案房屋的实际所有权人为被上诉人张立新,因此,上诉人应当配合办理房屋过户手续,将房屋产权人由张亚飞、李晓红变更为张立新。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决无任何不当,二审法院应驳回上诉人的上诉请求,依法维持原判。在庭审中,又补充以下答辩意见:1.对上诉人所主张的给付房屋首付款4万元,其应当提供合法有效的证据证明,没有证据证明的,对此应当承担举证不能的责任;2.上诉人声称居住在涉案房屋内,与事实不符,事实是上诉人一直居住在由被上诉人张立新为张亚飞购买的位于济南市的婚房内,且上诉人也承认其在济南工作,不可能居住在涉案房屋内,而且在一审中上诉人也认可涉案房屋的实际居住人及占有人自房屋交付后一直由被上诉人居住。

被上诉人张亚飞辩称:“刚才说的离婚纠纷,现在没有离婚,赠与问题,我父母从来没有说过将涉案房屋给我们,而且我母亲不止一次对我和李晓红说过涉案房屋不是给我们的,是他们的养老房,而且李晓红也不止一次表示她不会要这套房子。李晓红包括我从来没有拿过购房款,李晓红说的4万元这个事,我也不知道,购房款然后贷款及办理贷款都是我父亲亲自办理的。”

张立新向一审法院起诉请求:1.依法判令位于冠县西侧(世纪花园陶然居)070907丘8幢2单元A2401室,A43号的房屋为张立新所有(房屋价值50万元),被告张亚飞、李晓红协助张立新将位于冠县西侧(世纪花园陶然居)070907丘8幢2单元A2401室,A43号的房屋过户至张立新的名下,并办理相应过户手续。2、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实:冠县城建委于2000年9月26日为原告张立新颁发建设工程规划许可证,内容为建设单位冠县工行张立新,建设项目名称住宅,建设位置红旗路西侧、新华书店南,建设规模建筑面积114.345㎡,平方,投资3.9万元。冠县房地产管理局于2003年9月为原告张立新颁发房屋所有权证,内容为房屋所有权人张立新,房屋坐落冠县城镇,房屋状况为居住用房混合结构127.65㎡、配房混合结构46.87㎡。冠县人民政府于2003年12月22日为原告张立新颁发国有土地使用证,内容为土地使用权人张立新,座落红旗中路西,地类(用途)住宅,使用权性质划拨,使用权面积214.4㎡。以上证件均由原告张立新持有。

被告张亚飞、李晓红(共同委托代理人原告张立新)与山东金世纪房地产开发有限公司于2011年2月15日签订商品房预售合同,被告张亚飞、李晓红购买冠县世纪花园陶然居第8幢楼房一处。原告提交的冠房权证冠县字第××号房屋所有权证内容为房屋所有权人张亚飞,共有情况共同共有,房屋座楼冠县西侧(世纪花园陶然居)070907丘8幢2单元A2401室,A43号,登记时间2013-06-17,规划用途住宅。原告提交的冠房权证冠县字第××号房屋所有权证内容为房屋所有权人李晓红,共有情况共同共有,房屋座楼冠县西侧(世纪花园陶然居)070907丘8幢2单元A2401室,A43号,登记时间2013-06-17,规划用途住宅;附记该楼房共有权人张亚飞共同共有。以上商品房预售合同和两份房屋所有权证均由原告张立新持有。原告提交其持有的由冠县金世纪房地产开发有限公司加盖财务专用章的收款收据,拟证明于2011年2月15日交纳购买涉案楼房首付款现金117635元。原告称其为避免受房屋限购政策及第二套住房首付比例的影响,不得已借用被告名义买房;又称因二被告于购房时已结婚,银行需要二被告共同贷款。

原告提交由其持有的署名为张亚飞的物业费收据、取暖费收据、燃气费收据,拟证明原告在涉案楼房交房后一直在涉案楼房内居住,二被告于庭审时认可原告自涉案楼房交房后一直居住该楼房内。原告提交署名为张立新、地址为涉案陶然居楼房的冠县有线数字电视专用票据(打印件)一份和署名张立新的购买家电手写条,拟证明原告对涉案楼房实际实际控制、占有、使用涉案房屋,为涉案房屋的实际权利人。

原告提交其称账户为张立新的账号为62×××97自2011年5月1日至2018年1月26日期间的银行交易流水、账号为62×××37自2016年2月1日至2018年1月24日的银行流水及其称账户为被告张亚飞账号为62×××11自2011年5月14日至2017年3月21日的银行交易流水,拟证明涉案楼房的按揭贷款由原告账户转账被告张亚飞账户,由原告实际偿还该楼房按揭贷款。

原告提交中国工商银行冠县支行于2019年5月9日出具由该银行盖章的个人贷款结清证明一份,内容为借款人张亚飞、李晓红于2011年4月21日在该银行贷款的27万元的贷款本息已于2018年1月4日全部结清。另提交个人还款凭证一份,显示付款人张立新、收款人张亚飞的贷款种类为个人一手住房购置款(提前归还个贷)5561912元提前还款且一次性还清。

中国工商银行冠县支行于2019年5月9日出具的证明两份,内容为原告张立新于2011年3月通过银行团购房购置涉案的位于冠县陶然居北区A8号楼2单元401楼房一套。原告提交署名为郭文礼、路冠峰的书面证词各一份,拟证明原告享有工商银行冠县支行的团购房优惠政策,但因原告名下已有一套房产,考虑到二套房房产首付款比较多,因此借被告的名字购买了涉案房屋,涉案房屋的首付款及按揭贷款均由原告偿还支付,涉案房屋的实际权利人为原告。

被告李晓红庭审时称其于购买涉案楼房时交给原告张立新及其妻张士英4万元,张立新、张士英均不予认可。

一审法院认为,涉案楼房的商品房买卖合同由原告代理二被告办理,该楼房的首付款、按揭货款、物业费、取暖费等费用均由原告支付,涉案房屋的买卖合同、个人贷款结清证明、房屋产权证等均由原告持有,且房屋交付后由原告进行装修并居住至今,原告所提交证据形成了完整的证据链,可以认定原告与二被告之间存在借名买房关系,二被告虽为涉案楼房的登记权利人,但所登记内容与真实权利状态不符,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条:“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”之规定,可以确定原告张立新为涉案楼房的真实权利人。二被告应协助原告办理涉案房屋过户手续。被告李晓红称购买涉案楼房时交给原告张立新及其妻张士英购房款4万元,无证据佐证,且张立新、张士英不予认可,法院对李晓红出资4万元意见不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、原告张立新为位于冠县西侧(世纪花园陶然居)070907丘8幢2单元A2401,A43号房屋的真实权利人。二、被告张亚飞、李晓红于本判决生效之日起十日内协助原告张立新办理位于冠县西侧(世纪花园陶然居)070907丘8幢2单元A2401室,A43号的房屋过户手续。案件受理费8800元减半收取4400元,由被告张亚飞、李晓红共同负担。

二审中,上诉人李晓红提交:证据一、利息及代扣税款清单及收款人身份信息各一份,拟证明上诉人购买诉争房屋时出资4万元,其中9000元是通过中国农业银行存单支付,该存单记载支取日期为2011年3月7日,支取人为张立新。证据二、离婚判决书一份,拟证明本案系在上诉人李晓红与张亚飞发生婚姻纠纷后提起,被上诉人提起本案目的系通过合法途径阻碍上诉人依法分得夫妻共同财产(上诉人李晓红与张亚飞提起离婚时间为2019年5月24日),被上诉人张立新在本案诉讼之前从未向上诉人提起过要求变更诉争房产的房产所有权人。被上诉人张立新发表质证意见如下:对证据利息及代扣税款清单的真实性无异议,但不能证明上诉人主张给付首付款4万元,首先扣税款清单中载明的金额为9202.50元,与给付首付款4万元的金额不一致,其次本案涉案房屋首付款支付的时间是2011年1月25日,支付116635元,2011年2月15日支付首付款1000元,合计117635元,而扣税款清单中载明的支取时间为2011年3月7日,其支取时间远远晚于本案首付款交付的时间,该税款清单与本案没有任何关联性。对证据二的真实性没有异议,但不能证明上诉人的主张,首先李晓红和张亚飞没有离婚,其婚姻关系仍然存续,其次李晓红与张亚飞的婚姻关系是其夫妻二人之间的内部关系,和本案没有任何关联性,不影响本案张立新为涉案房屋的实际权利人这一事实。被上诉人张亚飞发表质证意见如下:上诉人说将4万元作为房款没有这回事。对判决书没有异议。

本院查明

本院查明的其他事实与一审法院认定事实的一致。

本院认为

本院认为,所有权确认纠纷是指当事人之间因标的物的所有权的成立、内容及归属产生的民事纠纷。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人,请求确认其享有的物权的,应予支持。”在本案中,涉案房屋所有权证中登记的所有权人为张亚飞和李晓红,张立新为证明其拥有涉案房屋的所有权,在一审中提交了涉案房屋的买卖合同,在该合同中,买受人为张亚飞、李晓红,委托代理人为张立新;提交了房屋产权证原件,房屋产权证登记的所有权人为张亚飞、李晓红,并提交了署名为张亚飞的物业费收据、取暖费收据、燃气费收据。李晓红于二审中提交了利息及代扣税款清单、离婚判决书。张立新主张涉案房屋应归其所有,之所以登记在张亚飞、李晓红名下是因为购买第二套房产首付款较高,因此借张亚飞、李晓红之名买房;李晓红主张涉案房产实际上是张立新对李晓红的赠与,且李晓红与张亚飞正处于离婚纠纷阶段,张立新提起诉讼的目的是阻止李晓红分割财产。结合自涉案楼房交付后,一直由张立新占有、使用的事实,本院认为,综合分析,张立新提交的证据能够形成完整的证据链,借名买房的可能性大于赠与的可能性,张立新因第二套房产交纳的首付款较高而借名买房存在高度盖然性,因此该套房产的真实权利人应为张立新。即使张立新系因李晓红与张亚飞之间的离婚纠纷担心李晓红分割财产而提起诉讼,但该房屋确实为张立新所有,张立新的行为并无不当。另外,李晓红称其曾于购房时出资4万元,即使李晓红所说属实,也不能证明李晓红便有购买涉案房屋的意思,不能证明其是房屋的所有权人。一审判决并无不当。

综上所述,李晓红的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8800元,由李晓红负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长石鑫

审判员孔繁奎

审判员孙久强

裁判日期

二〇一九年十二月十八日

书记员

书记员肖天一