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借亲戚名义购买按经适房管理房,法院判决过户
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2020-09-25  访问量:39251

借亲戚名义购买按经适房管理房,法院判决过户

        2005年,杨某某因工作合作,取得昌平区某处房屋的指标,购买该房屋要求购房人必须具备北京市户籍。杨某某非北京市户籍,杨某某的堂妹夫王某某系北京人。王某某长期在国外生活,短期内没有在北京购房的计划,于是二人协商杨某某借用王某某的名字购买该房屋,待房屋能上市时,王某某配合杨某某办理诉争房屋过户登记手续。
杨某某以王某某的名义和开发商签订过了购房合同等相关手续,缴纳了全部购房款、税费、公共维修基金等费用,交房时杨某某办理了交房入住手续,缴纳相关物业等费用,并对房屋进行装修入住至今。2015年杨某某孩子上学落户,杨某某和王某某协商方便的时候回国配合过户,王某某拒绝配合过户,并要求杨某某腾房。双方经过多次协商无果,杨某某咨询李松律师团队律师,最终李松律师团队代理本案,以借名买房合同纠纷诉至法院,要求王某某配合办理房屋过户登记手续,将产权人变更至杨某某名下。
【双方诉争理由】
        王某某认为诉争房屋登记在其名下,就属于其个人财产。双方并没有借名买房的约定,是自己投资的房屋,只是委托杨某某办理相关手续,房屋暂时由杨某某居住。且杨某某主张权利已过诉讼时效。
杨某某主张购房合同原件、房屋所有权证原件等与购房相关手续原件由自己持有,所有的购房款、税费等相关费用由其缴纳,有实际占有使用房屋,杨某某为房屋实际权利人。双方形成口头借名买房合同关系,王某某应履行合同义务,配合办理过户手续。至于诉讼时效的问题,配合办理过户具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。
【法院判决】
        法院经过审理后,认为杨某某和王某某存在口头借名买房合同,判决王某某配合杨某某办理诉争房屋解抵押手续,配合杨某某办理房屋过户手续。

中华人民共和国
北京市昌平区人民法院
民事判决书

                                                                                                                                         (2016)京0114民初3245号
        原告(反诉被告):杨某某,男, 年 月 日出生,汉族,北京某某有限公司职员,住北京市昌平区回龙观田园风光雅苑 号楼 单元 室。
         委托诉讼代理人:朱甜,北京市东元律师事务所律师。
         委托诉讼代理人:李松,北京市东元律师事务所律师。
         被告(反诉原告):王某某,男, 年 月 日出生,美国籍,住某某地。
         委托诉讼代理人:赵鸿祥,北京市炜衡(沈阳)律师事务所律师。
         原告(反诉被告)杨某某与被告(反诉原告)王某某合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨某某及其委托诉讼代理人朱甜、李松,被告(反诉原告)王某某的委托诉讼代理人赵鸿祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
        原告杨某某向本院提出诉讼请求:1.判令在我偿还北京市昌平区回南路 号田园风光雅苑 号房屋在平安银行股份有限公司北京和平支行的借款后,王某某配合我办理该房屋的解押手续;2.判令王某某将该房屋过户到我名下。事实与理由:我于2005年通过朋友介绍购买“北京国农置业有限公司”开发建设的田园风光雅苑小区房屋。因我不是北京户籍,故与王某某(我堂妹袁某某的丈夫)协商借其之名购买该小区 号楼 单元 号房屋,同时我支付王某某一万元作为酬金并口头约定待该房屋具备上市转让条件时再将房屋过户给我,购买该房屋全部价款的签名和付款都是我在田园风光雅苑开发商国农置业办公室完成,所以现在购房合同、房本原件、购房收据、有我签名的付款支出凭据、验收房屋资料都在我处。验收房屋后我一直在此居住。2008年我因为结婚时对此房屋进行了装修,装修款亦由我支付。2007年因我资金紧张且该房屋尚未过户,在王某某回国后,王某某协助我在“深圳发展银行”就该房屋做了十年期抵押贷款。我在获得抵押贷款后给了王某某一万元和一台理光一体机(市值约一万元)作为其借名买房的费用。其后王某某在美国又通过电话向我借了一万元让我给了袁某某,至今未还。房屋所有抵押贷款都由我负责偿还(深圳发展银行的卡和折子都在我这里)。因为我和王某某属于亲戚关系,所有一切都是口头协议并没有签订借名买房协议,给钱借钱和给他理光一体机都没有文字证据,只有后来和袁某某在微信上聊天,其有过确认。自2007年房屋抵押贷款后,王某某就再没有回过中国,期间我曾多次催促王某某回国办理房屋过户手续,但堂妹袁某某和王某某均开始相互推脱,甚至不再与我联络,在谈到房屋过户相关问题时,袁某某从一开始对此说不知情,到最后以要退房和要求我腾房相威胁。由于该房屋现已具备上市交易条件,故我诉至法院,请求法院支持我的诉讼请求。
        被告王某某辩称:不同意杨某某的诉讼请求,要求法院依法驳回杨某某的诉讼请求。杨某某是以合同纠纷起诉的,但是从杨某某提供的证据及本案的事实来看,不存在杨某某所谓的借名买房的协议或者合同。即使借名买房成立,借名买房的合同也是无效的。涉案房屋是经济适用房,是有保障性政策性的住房。北京市对经济适用房实行严格的准入。经济适用房是解决城市困难户的需要,关系到社会公众利益。对方是按照合同纠纷起诉的,这种合同应当是一个债权合同,对方请求要求过户的权利也属于债上请求权,应当适用诉讼时效的规定。这个房子应该在具备上市条件的时候就可以过户了,这个时间应当作为诉讼时效的起算时间。房产证的登记日期为2006年,按照经济适用房的政策,拿到房本五年,到2011年就具备上市交易条件了,诉讼时效应当从2011年开始计算,届满日是2013年。杨某某是2016年才提起诉讼,要求我办理过户,我认为已经超过了诉讼时效,这么长时间杨某某一直没有向我主张权利,可以证明并不存在借名买房的问题。杨某某要求我配合他办理涉案房屋的解押手续,该项请求与本案案由不符,不同意在这个案件中一并解决,请求法院予以驳回。这个借款合同的当事人是我,即使无法还款解押,法律责任最终也是由我承担,与杨某某没有厉害关系,因此杨某某的该项诉讼请求没有法律依据。
         反诉原告王某某诉称:1.判令杨某某腾退北京市昌平区回南路 号田园风光雅苑 号的房屋并将该房屋返还给我;2.判令反诉费由杨某某负担。事实与理由:我长期在美国生活,但拥有中国公民身份,名下并无住房,出于理财考虑,一直在留意国内的合适房源。2005年,杨某某向我推荐购买北京国农置业有限公司开发建设的经济适用房——田园风光雅苑小区,并表示同意予以协调处理。双方约定,如购买成功,因我不会回国居住,故房子可由杨某某居住使用,购房款先由其垫付,待房产证办下后再进行抵押贷款以回笼垫付款(由杨某某负责还款),房屋装修由杨某某自行负责,房屋使用期间,我不收取任何形式的租金和费用。同时约定,我作为房屋的所有权人,根据实际需要可以随时收回房屋,收回房屋时,我应向杨某某返还房款本金,同时按使用年限给予装修款补偿。房屋收回时,房屋价值的增减均与杨某某无关。因为杨某某系我妻子袁某某的堂兄,双方是亲戚关系,平时关系也好,所以对于上述约定,并没有订立协议。后来,我在美国做了公证,授权杨某某代为办理诉争房屋的购买事宜,并由其自行装修使用。2007年我回国办理了银行贷款,抵押物为诉争房屋,贷款由杨某某负责偿还。没想到,时隔十多年,杨某某竟会严重违背诚信,起诉要求我将房屋过户给他,故我提出反诉,请求法院支持我的反诉请求。
        反诉被告杨某某辩称:不同意王某某的反诉请求。我是房屋的实际权利人,诉争房屋由我全部出资购买,自交房到入住、装修都是我办理的手续,交房后也是我实际入住至今。房屋所有权证原件及购房契约都是由我保存,可以证明双方存在口头借名买房的关系。双方存在借名买房的关系,我是房屋的实际所有权人,王某某无权要求我腾房。房屋是按照经济适用房管理的房屋,但并不是经济适用房,不属于保障性住房,其上市交易不受限制。根据法律规定诉讼时效是从权利被侵害之日起计算,我和王某某之前不清楚房屋是按照经济适用房管理的,以为是经济适用房,所以协商五年过户。王某某一直在国外,也没有否认这个事实,我一直在这个房子里居住,王某某也一直配合我办理贷款。王某某从2015年才开始要求我腾房,所以诉讼时效应当从2015年开始计算。
        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实,本院认定如下:
         杨某某与袁某某系堂兄妹关系,袁某某与王某某系夫妻关系。2005年8月2日,王某某(买受人)与中国某某大学(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定:出卖人以划拨方式取得位于北京市昌平区东小口镇马连村编号为京昌国用(2000划变)字第33—02—42的地块的土地使用权。出卖人经批准,在上市地块上建设商品房,现定名中国某某大学回龙观教工住宅小区。买受人购买的商品房为合同规定的项目中的第 栋 单元 号房,该商品房的用途为住宅,属混合结构,该商品房合同约定建筑面积共104.65平方米,其中套内建筑面积93.92平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.73平方米。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款,按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米2600元,总金额272090元。买受人自签订本合同之日起十日内将全款交付出卖人。合同还对其他事项进行了约定,合同加盖中国某某大学公章,并由王某某签字。王某某的签字由杨某某代签。合同签订后,杨某某以王某某的名义支付了全部购房款,涉案房屋的公共维修基金、契税,并委托北京某某物业管理有限公司办理涉案房屋的所有权证。杨某某以王某某的名义于2005年12月6日办理了该房屋的入住手续,对房屋进行了装修并居住至今。2006年9月5日涉案房屋的房屋所有权证下发,房产证号为京房权证昌私移字第某某号,房屋地址为北京市昌平区回南路 号田园风光雅苑 号楼 单元 号,该房屋登记在王某某名下,系按经济适用房产权管理的房屋。该房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、所有权证等资料原件均由杨某某持有。2007年9月王某某将涉案房屋办理了抵押,与深圳发展银行北京和平支行签订了《个人担保贷款合同》,合同约定了贷款金额、贷款期限及双方的权利义务等。办理完抵押贷款后,该房屋的抵押贷款每月由杨某某负责偿还,杨某某主张该房屋贷款现已还清,但尚未办理解押手续。庭审中,杨某某主张其与王某某存在口头借名买房的关系,因其不是北京户口,无法购买涉案房屋,故其与王某某协商借用王某某的名义购买涉案房屋,其支付王某某一万元作为报酬,约定五年之后待涉案房屋具备上市交易条件后再过户,因王某某一直未诉至法院,请求回国,故双方一直未办理产权手续,2015年王某某让其腾房,双方发生纠纷,故其诉至法院,请求同其诉称。杨某某提交微信聊天记录予以证明,杨某某主张该份微信聊天记录为期与袁某某的聊天记录,聊天记录中杨某某称孩子需要上学想把房屋转过来,故要求袁某某转告王某某,让王某某回国配合其办理房屋过户手续,并主张其当时以王某某名义购房,王某某于2007年配合其将房屋办理了抵押贷款,贷款由其负责偿还,袁某某对此不予认可,双方在微信聊天过程中产生争议。王某某不认可该份微信聊天记录为杨某某与袁某某的聊天记录,对杨某某的主张不予认可,主张双方不存在借名买房关系,其出于理财的目的委托杨某某办理涉案房屋的购买手续,购房款由杨某某垫付,房产证办下来后将房屋抵押用于回笼资金,贷款由杨某某负责偿还,房屋装修由杨某某负责,其作为房屋产权人随时可要求杨某某返还涉案房屋,房屋价值的增减与杨某某无关。王某某主张其在购房前为杨某某出具了公证的委托书,但王某某未提交该份证据。
另查,杨某某与李某某系夫妻关系,李某某具备在京购房资格。
        上述事实,有《商品房买卖合同》、《房屋所有权证申办代理委托书》、收据、北京市住宅公共维修基金专用收据、中华人民共和国契税专用税收缴款书、《中华人民共和国房屋所有权证》、入住通知书、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、发票、《个人担保贷款合同》、微信聊天记录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
        本院认为:涉案房屋虽登记在王某某名下,但房屋买卖合同由杨某某代为签订,房款、契税、公共维修基金等均由杨某某支付,房屋入住手续由杨某某办理,房屋自交付后由杨某某负责装修且一直由杨某某居住使用,房屋在办理抵押贷款后,贷款均由杨某某负责偿还,涉案房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、房屋所有权证、抵押贷款合同等手续原件均由杨某某持有,双方虽未签订书面的借名买房协议,但杨某某提交的上述证据能够形成完整的证据链,证明双方可能在口头上的借名买房法律关系。王某某虽主张双方不具有借名买房关系,其与杨某某系委托关系,其为杨某某办理了委托公证手续,委托杨某某办理购房的全部手续,但王某某就其主张未提交任何证据予以证明,综合双方的证据及陈述,本院认为杨某某提交的证据明显优于王某某的陈述,王某某就其主张未提交相应证据予以证明,亦未就上述问题作出合理的、令人信服的解释,故对王某某的主张本院不予采信,对杨某某关于双方存在事实上的借名买房的法律关系的主张,本院予以采信。
        涉案房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋,并非经济适用住房,不属于政策性的保障性住房,故双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。杨某某现具有在京购房资格,其要求王某某配合其办理涉案房屋的解押手续并配合其将房屋过户至其名下的诉讼请求,于法有据,本院予以支持;双方在产生借名买房法律关系后,杨某某已实际占有使用了标的物,王某某以杨某某的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩,依据不足,本院不予采信。王某某要求杨某某腾退涉案房屋的诉讼请求缺乏依据,本院不予支持。
        综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
        一、王某某于本判决生效后十日内配合杨某某到北京市昌平区回南路 号田园风光雅苑 号楼 单元 号房屋的解押贷款银行办理该房屋的解押手续,并在该房屋办理完解押手续后三日内配合杨某某办理该房屋的产权变更手续,将该房屋变更登记至杨某某名下;
         二、驳回王某某的反诉请求。
        本诉案件受理费14226元,由王某某负担,于本判决生效后七日内交纳;反诉案件受理费70元,由王某某负担,已交纳。
        如不服本判决,杨某某可在本判决书送达之日起十五日内,王某某可在本判决书送达之日起三十日内向本院提交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上述于中华人民共和国北京市第一中级人民法院。
                                                                                                                                                     审  判  长 田雅娟
                                                                                                                                                   人民陪审员 李桂云
                                                                                                                                                   人民陪审员 张晓峰     
                                                                                                                                               二〇一七年十二月二十日