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一审认定借名买房 二审维持
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2020-09-15  访问量:39258

 

上诉人诉称
胥某上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回韩某的一审诉讼请求。事实和理由:胥某系完全民事行为能力人,母亲朱某无权在时隔三年后替其签订《借名购房协议》。就算是朱某将此情况告知了胥某,也完全没有理由推定胥某对此无异议。韩某有胥某微信,但韩某从未与胥某就所谓借名购房一事进行过任何沟通。韩某申请的证人所作证言漏洞百出,不应采信。胥某向韩某支付的钱款是否为租金,韩某没有证据对此加以证明,而胥某也从未表示该款项是租金,一审法院却认定胥某履行了《借名购房协议》中支付租金的义务,属于事实认定错误。况且,韩某在时隔三年以后才要求胥某支付租金,有悖常理。另,韩某支付的人民币以下币种均为人民币62万元也非购房款。最后,胥某与姚某之间的转让行为是正常交易,而非恶意串通。况且,胥某是房屋的真实产权人,在韩某主张产权归其所有的诉请不成立的前提下,胥某与姚某之间交易与韩某无关。综上,胥某请求二审法院支持其上诉请求。

被上诉人辩称
被上诉人韩某辩称,一审判决事实认定清楚,法律适用正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

被上诉人姚某1、姚某共同辩称,其同意胥某的上诉请求。父亲姚某在世时曾告诉他们购买了一套房屋,但未听说过韩某的名字,对于《借名购房协议》也不知情。

原审第三人朱某述称,其同意胥某的上诉请求。

原审第三人XX物业述称,请法院依法判决。

韩某向一审法院起诉请求:一、判令胥某、姚某签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效;二、判令胥某、姚某协助韩某将上海市普陀区曹杨七村XXX号XXX室房屋以下简称“系争房屋”的承租人变更至韩某名下。

一审法院认定事实:2013年6月15日,胥某与蒋某签订《上海市公有住房承租权转让合同》,约定根据《上海市公有住房差价交换试行办法》等有关规定,蒋将系争房屋以62万元的价格转让给胥某,待双方共同前往交易中心审批,审批通过后,胥某将转让价62万元转入蒋“个人住房特种存单”中。之后,胥某取得普陀区交易部门核发的《准予差价换房通知书》,明确双方的差价换房合同已经审核同意,双方可向房屋的出租人或者物业公司申请办理租赁关系的变更手续。之后,胥某成为系争房屋的承租人。

2014年4月,胥某与姚某签订《上海市公有住房承租权转让合同》,约定胥某将系争房屋以40万元的价格转让给姚某。双方的交易行为也获得了交易部门的审核通过。目前,姚某成为系争房屋的承租人。

系争房屋的付款情况如下:2013年6月17日,从韩某名下的中国工商银行的账户转账62万元到蒋的账户中。韩某另提供收款人为蒋、落款时间为2013年5月4日的定金收据一张,内容大致为今收到由胥某支付关于购买曹杨七村XXX号XXX室房屋定金5万元。

2014年4月30日,从姚某名下的中国工商银行的账户转账40万元到胥某的账户中。

再查明,2016年8月12日,韩某乙方与朱某甲方签订《借名购房协议》,内容大致为:一、基本事实:乙方因其他缘故不便以自己的名义购房,现委托甲方以甲方名义购买曹杨七村XXX号XXX室房屋一套。甲方受乙方委托,以甲方名义签订房屋买卖合同,但实际购房款及相关费用全部由乙方支付,乙方是实际出资人和房屋的实际所有人。基于上述事实,双方特签订本协议,明确双方权利义务关系和具体操作方案。二、购房手续:甲方愿意配合乙方办理购房手续,包括签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议,也包括办理缴纳和支付税费手续、申请办理房产证过户手续。乙方以甲方名义与卖方签订房屋买卖协议后,包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用均由乙方承担。三、房屋的所有权和使用情况:房屋登记在甲方名下,包括房屋及将来的装修及附属设施,其实际所有权归乙方所有,由乙方实际占有使用,即乙方享有该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。乙方有权出租该房屋,需要时甲方予以配合,出租的收益归乙方所有。四、房屋所有权的处分:房屋的实际处分权归乙方,甲方配合乙方按照以下方式处分房屋。1、乙方认为房屋可以转移到乙方或者乙方指定的其他人名下时,甲方配合按买卖或赠与等方式将房屋过户到乙方或其指定人名下。2、如乙方需要出售房屋,甲方配合办理房屋出售等相关手续,售房款归乙方所有。双方另就违约责任及其他事项一并作了约定。在协议尾部印有以下字样:利害关系人承诺,本人已知悉乙方实际出资以甲方名义购房一事,并表示认可该房实际归乙方所有,本人不对该房提出权利主张。落款处有朱某签名。

因双方就系争房屋的归属发生争执,韩某于2017年7月向法院提起诉讼。

一审审理中,就系争房屋第一次交易中胥某是否出资的事实,韩某认为交易全款由韩某出资,相关证据为银行转账凭证及定金收据,同时表示为交易涉案房屋与胥某父亲通过本案证人介绍相识,之前不存在其他经济往来,胥某对证据没有异议,同时表示本人没有实际出资,但应当是父亲出资,父亲与韩某之间是否存在其他经济往来不清楚,就系争房屋第二次交易中的出资情况,胥某、姚某均确认已经实际给付房款。

就租金支付的相关事实,韩某表示考虑到胥某父亲当时病重等家庭实际情况,之前对租金没有约定,在《借名购房协议》签订并就租金明确约定之后,从2016年9月开始要求胥某支付,每季度3,600元,目前支付到2017年3月,分三次支付,因需要扣除一些费用,故每期的金额略有不同。胥某表示确实按照母亲朱某的要求向韩某分三期转款,每次3,000元左右,但不清楚该款的性质,朱某表示为摆脱韩某的纠缠,只要求胥某转款,从没有告诉其钱款的性质是租金。

就《借名购房协议》的效力,韩某认为真实有效,为此提请证人汪某某、张某某到庭作证,证人汪某某称其与韩某相识,与胥某的父母亲均是中小学同学,因韩某要借名买房,故由其出面找胥某父母帮忙,但因只有胥某是上海户籍,故三方一致商定以胥某的名义购房。与出卖人在中介公司签约时,韩某、胥某及其父母、本证人都在场,当时各方均同意这样操作,因胥某父亲当时生病,双方之间没有签订相关协议,但胥某父亲去世前,仍提出要签协议解决此事,在其去世后,韩某与朱某签订了协议,两位证人均在场,没有胁迫的语言或者行为,朱某当时完全自愿。胥某因为上班没有到,但表示同意且承诺事后补签,但之后对方均反悔。证人张某某称其与证人汪某某互相认识,与韩某、胥某等人均不认识。通过证人汪某某知道韩某借名买房的事情,且亲眼看见韩某以现金方式支付胥某借名费约一、二万元。各方谈事时,本证人在场,但具体谈话内容本证人不清楚。签订协议时本证人在场,朱某完全自愿,没有胁迫行为。对证人证词,韩某表示认同,故协议有效。胥某对证人系朱某同学的说法予以否认,并坚称朱某是在受到韩某及证人胁迫之后,为急于脱身签订协议,且没有得到胥某的授权,协议无效。为此提供案外人覃伦川书写的情况说明一份,内容为该人系2013年胥某交易房屋的中介公司经办人,当时没有听说过借名买房的事情,但因已经回重庆老家工作,无法到庭作证。韩某对此证据的真实性不予认可,且认为其没有到庭作证,所作说明没有效力。

就胥某、姚某是否存在恶意串通的事实,韩某认为一方面双方于2014年交易的价格既低于胥某于2013年购买的价格,也远低于2014年的市场价,另一方面系争房屋承租人姚某之子姚某1与朱某是夫妻关系,属于亲属之间的转让,双方隐瞒韩某是真实权利人的情况,有恶意之嫌,姚某不属于善意第三人。胥某表示交易价格略低系出于其参军回来后的户籍要迁入系争房屋,以及卖房出于还债等因素,而姚某1与朱某结婚是在这次买卖房屋之后的2014年10月,不存在隐瞒、恶意串通的事实。

一审法院认为,根据民事诉讼法相关司法解释的规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人,应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。一、本案中,韩某主张借名购房事实成立的证据涉及三个方面,即《借名购房协议》、购房款的支付凭证、租金的转账凭证。结合胥某、姚某的质证意见,法院对上述证据认定如下:1、关于《借名购房协议》,朱某确认是其所签订,但称是受韩某及其相关证人胁迫所签,但朱某既未能就存在胁迫的事实提供相关证据,也没有提供至韩某提起本案诉讼近一年的时间里,其就胁迫的事实向公安机关等职能部门报警维权的证据,何况系争房屋在2014年已被胥某转让给姚某,且朱某与姚某之子已经结婚的情况下,其完全有权不签上述协议,故其辩称的受胁迫签订《借名购房协议》的事实难以被法院认定。由于该协议中对借名购房的经过、购房款的支付、房屋的出租、租金的结算等事实有完整、明确的表述,故可以认定朱某对协议内容予以认同。胥某辩称其对协议的签订并不知情,但一方面虽然胥某在2013年之后有过参军的经历,但根据其自述在2015年8月左右已经回到上海生活,胥某和其母亲朱某不可能存在无法联系、无法交流的障碍,况且如果真的如朱某所言其受胁迫签订了协议,而协议的内容又涉及到胥某的利益,朱某不向胥某谈及此事,有悖常理,故此应当推定胥某虽然未在协议上签字,但其是知晓此事的。同时,其辩称购房是出于父亲的安排由本人直接购买,但一方面其本人包括整个家庭成员均确认对系争房屋没有任何出资,另一方面提供的原交易经办人覃伦川出具的书证也因其未能到庭而无法进行有效的核实,在没有证据能够证明胥某对《借名购房协议》的内容提出异议的情况下,可以认定胥某知晓上述协议的内容且没有异议。2、关于购房款的支付。如前所述,各方均确认出卖方蒋雅珍收取的转让款系韩某出资,胥某并没有实际出资,在此情况下,认定房屋系胥某购买有违公平原则,因为房屋买卖的核心内容包括房款的实际出资,况且胥某也没有证据证明韩某与其父亲存在其他经济往来。3、关于租金的支付。《借名购房协议》对出租事宜有过约定,虽然未约定租金金额,但基于房屋实际由胥某一方负责出租且由其收取租金,故该约定尚属合理,况且朱某也通知胥某实际进行了支付,故可以认为协议的部分内容已经得到履行。朱某称是为摆脱韩某的纠缠而让胥某支付款项但未告知其钱款的性质,即便朱某所述属实,但在其自感受胁迫的情况下签订了协议,又在为摆脱韩某纠缠情况下支付钱款,该说法有自相矛盾之处,也违背了公众的认知水平及生活经验,法院难以采纳,同理,胥某所称只负责支付钱款而没有了解钱款的性质,也有悖常理,法院也不予采纳。综上所述,相对各方的证据分析,韩某方的证据优势明显,故对其诉称的借名买房的事实予以认定。二、胥某、姚某是否存在恶意串通。法院认为,结合转让的价格明显过低、转让双方与朱某存在一定的亲属关系等情况,双方存在恶意串通,姚某成为系争房屋承租人不构成善意,应为无效。

一审法院作出判决:一、胥某与姚某就上海市普陀区曹杨七村XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效;二、上海XX物业有限公司应于判决生效之日起十日内将上述房屋的承租人变更为胥某,姚某应当予以协助,胥某应于判决生效之日起十日内返还姚某400,000元;三、在上述房屋的承租人变更为胥某当日,胥某及上海XX物业有限公司应当协助韩某将上述房屋承租人变更为韩某。

本院查明
本院对一审查明的事实予以确认。

二审期间,姚某1、姚某要求继承姚某的遗产,同意继受本案判决所确认的权利及义务。

本院认为
本院认为,胥某上诉请求没有新的事实及理由,其上诉观点是否成立,一审法院已在说理部分一一详尽阐述,本院对此予以认同,故不再赘述。虽然韩某未与胥某之间就借名购房一事签订相关确认协议,但从在案证据分析,韩某对其主张所提证据已形成了较为完整的证据链,按照民事诉讼的证据优势原则,韩某有关借名购房的事实主张获得一审法院支持,符合法律规定。另,《借名购房协议》虽非胥某所签,但结合胥某与朱某之间的身份关系以及胥某按协议约定向韩某支付钱款等一系列情况,可以印证该协议所记载的借名购房一事属实。关于胥某与姚某之间是否为恶意串通,一审法院对此认定并无不当。综上所述,胥某的上诉请求不能成立,应予驳回。因姚某死亡,姚某1、姚某明确表示要求继承姚某的遗产,同意继受本案判决所确认的权利及义务,故本院对一审判决主文进行调整。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定,判决如下:

二审裁判结果
一、维持上海市普陀区人民法院2017沪0107民初18461号民事判决第一、三项;

二、变更上海市普陀区人民法院2017沪0107民初18461号民事判决第二项为:上海XX物业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋的承租人变更为胥某,姚某1、姚某应当予以协助,胥某应于本判决生效之日起十日内返还姚某1、姚某人民币400,000元。