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借名买房,法院如何裁判
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2019-04-16  访问量:392761

李松,北京市东元律师事务所合伙人律师,专业代理借名买房,确权,房产继承等房产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师,系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。


原告王卉卉诉称:
     张景明是张立国的儿子、是张聪的父亲,张聪是张景明的独生子。张景明是我的发小、同学、好朋友,张景明于2000年与妻子离异后没再婚娶。张景明于2009年4月死亡。我于2004年借张景明名义参加法院委托对(以下简称睿智府房屋)的拍卖会并竞买成功。拍卖成交后,我按法院规定支付拍卖成交款,将拍卖款足额汇入法院指定账户,办理完成了张景明名字房屋产权证书。张景明为了原告便于借名,长期将其户口本、身份证、离婚裁定书等原件均交由我进行使用,同时张景明对上述房屋作出权属声明,证明是由我出资,一切手续我自行办理。一切费用我自行承担,房屋权属归我,房屋过户时张景明自愿配合。张景明没有进入使用过该房屋综上所述,依据《合同法》、《物权法》及北京高院指导意见等相关法律规定,向法院主张对位于x园X号所有权进行权利确认,并依法由张立国、张聪为我办理房屋过户登记手续。我认为本案是一个借名买房,我借张景明的名字买房。为了便于借名买房及办理手续,张景明长期将身份证、户口本、离婚调解书原件放于我处保管使用,张景明本人也出具了权属声明,认可借名买房事宜,房屋所有权归我所有,经鉴定公司鉴定说明上签字为张景明亲笔签名。张景明从未进入使用过涉案房屋,也没有对涉案房屋提出过任何权利要求。2003年5月27日华夏拍卖公司对涉案房屋进行委托拍卖,我借张景明名字经拍卖取得了涉案房屋的拍卖确认书,也支付了相应的拍卖款。涉案房屋的测绘手续、契税及办产权证的整套手续都是我办理的。张景明给了我全权委托和权属声明。现起诉请求:1.张立国、张聪为我办理房屋过户登记手续;2.由张立国、张聪承担本案诉讼费。

 

 被告张立国、张聪共同辩称:

 王卉卉与张景明之间不存在借名买房合同,也不存在借名买房的事实。我认为张景明的声明是虚假的,涉案房屋在之前双方有过多次诉讼,开始的时候王卉卉没有拿出过这份声明,后来才拿出来。现不同意原告的诉讼请求。

     

 法院查明:

 张立国系张景明之父,张聪系张景明之子。张景明与王梅于2000年3月9日离婚,后张景明未再婚,于2009年4月25日因病死亡。张景明的第一顺序继承人现为张立国、张聪。王卉卉与张某某系夫妻关系,二人婚姻关系存续,二人均为华夏拍卖有限公司的股东,王卉卉为该公司工作人员。2009年6月26日,华夏拍卖有限公司申请变更登记,将董事成员变更为赵Xx、张某某、王卉卉。2011年x月14日,北京市工商行政管理局海淀分局准予华夏拍卖公司注销登记的申请。

2x年5月28日,河北省固安县人民法院依法查封了被执行人河北固安中美保龄球设备制造有限公司法定代表人王之博在申请执行人中国农业银行固安县支行处抵押财产,即睿智府房屋。该院委托北京科正资产评估有限责任公司对该房产进行评估,并支付了北京科正资产评估有限责任公司评估费共计8897元,后又委托华夏拍卖有限公司对该房产进行拍卖,经过几次拍卖,最后以x1万元的价格,由王卉卉以张景明的名义竞买成功。2003年11月13日,王卉卉向华夏拍卖有限公司交付拍卖保证金现金220万元,该公司将笔保证金现金存入中国民生银行账户。当日,该公司向王卉卉出具了交付保证金220万的财务收据。2004年1月8日,北京宝地嘉物业管理有限公司财务部向河北省固安县人民法院执行二庭贾庭长、牛庭长出具了睿智府房屋前业主王之博欠费明细表,该明细中明确了该业主于1998年1月1日至2004年1月8日期间拖欠的管理费、电费,冷水费、热水费,供暖费等共计75579元。
2004年1月9日,华夏拍卖有限公司通过中国民生银行电汇方式向河北省固安县财政集中支付中心汇款875024元,汇款用途为拍卖款。

2004年1月9日,河北省固安县人民法院向华夏拍卖有限公司支付拍卖佣金50500元。

2004年3月22日,河北省固安县人民法院作出(2004)固法执字第x-0号民事裁定书,裁定将睿智府房屋的所有权及相应的土地使用权归买受人张景明所有,张景明持该裁定书在30日内到房屋产权所在地房地产管理部门(或土地管理部门)办理产权过户手续。

2004年5月,王卉卉代张景明与华夏拍卖有限公司签订《房屋交接清单》正式办理房屋交接手续,该公司将睿智府房屋钥匙一把交付给张景明。

2005年12月1日,河北省固安县人民法院作出(2005)固法执裁字第x号民事裁定书,该裁定书载明该院委托了华夏拍卖有限公司将被执行人王之博所有的睿智府房屋予以拍卖,拍卖成交后所得款项x1万已经汇到该院875024元,扣除评估费、拍卖佣金59397元,剩余75579元,尚存放于华夏拍卖有限公司,该裁定的内容为:“将存放在北京市华夏拍卖有限公司被执行人王之博27号别墅拍卖所得款75579元提取到固安县人民法院。”

2006年11月14日,华夏拍卖有限公司通过中国民生银行电汇方式向河北省固安县人民法院汇款75579元。

2007年9月6日,王卉卉以张景明的名义缴纳了睿智府房屋30300元契税,该契税完税凭证原件由王卉卉掌管。

2007年9月19日,张景明取得睿智府房屋的所有权证书,证书编号为:X京房权证昌私字第XXXX号,该房产证书的原件在王卉卉处保管。王卉卉处还保管有张景明的户口簿,身份证、离婚调解书等原件。该睿智府房屋一直由王卉卉实际控制。2009年5月21日,北京市长安公证处出具(2009)京长安内民证字第x号公证书载明:“兹证明张景明(男,一九五六年十一月十七日出生,中华人民共和国居民身份证号码:×××)于二〇〇九年五月二十一日来到我处,在我的面前,在前面的《授权委托书》上签名。”《授权委托》的内容为委托王雨出售涉案房屋。
      2009年5月22日,王雨以张景明委托代理人的名义与张某某签订了《存量房屋买卖合》,该合同约定张景明以897300元的价格将睿智府X号房屋出售给张某某。
      2012年5月23日,张某某(出卖人)与案外人赵Xx(买受人)的委托代理人王梦娟签订《存量房屋买卖合同》,合同约定张某某将睿智府房屋出卖给赵Xx,房屋面积为266.5平方米,房屋成交价格为1320000元。当日,张某某协助赵Xx办理了涉案房屋的产权过户续。2012年5月24日,北京市长安公证处出具[2012]京长公决字第x号决定,该载明:“二〇〇九年五月二十一日我处出具了(2009)京长安内民证字第x号公证书,内容为委托书公证。经查办理该委托书公证的申请人并非权利人本人。根据《中华人民共和国公证法》第三十九条和《公证程序规则》第六十三条的规定,我处决定撤销该公证书。该公证书自始无效。同时,我处保留追究相关人员法律责任的权利。”
       2013年7月,北京市x区人民法院依法作出(2013)昌民初字第x号民事判决书,认定王雨代理张景明与张某某于2009年5月22日签订的合同编号为的《存量房屋买卖合同》无效。张某某、王雨对该判决不服上诉到北京市第一中级人民法院,后于2013年11月撤回上诉。
       2013年,王卉卉向北京市x区人民法院以所有权确认纠纷为由起诉张立国、张聪、张某某。2013年11月25日,北京市x区人民法院作出了(2013)昌民初字第x号民事判决书,以房屋所有权已经登记在案外人赵Xx名下,而王卉卉不同意追加赵Xx为被告为由,驳回了王卉卉的诉讼请求。王卉卉不服该判决,向北京市第一中级人民法院提起了上诉。在上诉期间,王卉卉撤回了上诉,北京市第一中级人民法院于2014年3月26日作出了(2014)一中民终字第x号民事裁定书,裁定准许上诉人王卉卉撤回上诉,双方均按原审判决执行。
2014年,王卉卉又向北京市x区人民法院以所有权确认纠纷为由起诉张立国、张聪、张某某、赵Xx,请求确认睿智府房屋所有权归其所有。2014年8月11日,北京市x区人民法院作出了(2014)昌民初字第x号号民事判决书,以赵Xx是通过买卖的形式取得了房屋所有权为由驳回了王卉卉的诉讼请求。王卉卉不服该判决,向北京市第一中级人民法院提起了上诉,在上诉期间,王卉卉撤回了上诉。北京市第一中级人民法院于2015年1月13日作出了(2015)一中民终字第x号民事裁定书,裁定准许上诉人王卉卉撤回上诉。
      2014年,张立国、张聪向北京市x区人民法院以确认合同无效纠纷为由起诉张某某、赵Xx,请求确认张某某与赵Xx签订的睿智府房屋买卖合同无效,请求判令张某某、赵Xx将睿智府房屋恢复登记至张立国、张聪名下。该院经审理后作出了(2014)昌民初字第x号民事判决,该院认为,张某某与赵Xx恶意串通转让房屋的行为,损害了张景明的合法权益,双方签订的存量房屋买卖合同,应为无效。因为(2013)昌民初字第x号民事判决书依法确认案外人王雨代理张景明与张某某于2009年5月22日签订的《存量房买卖合同》无效,而本案中,张某某与赵Xx签订的《存量房屋买卖合同》亦为无效,而且死者张景明的第一顺序继承人只有张立国、张聪,故二人要求将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求,于法有据,予以支持。该判决内容如下:“一、确认张某某与赵Xx的委托代理人王梦娟,于二〇一五年五月二十三日签订的的存量房屋买卖合同无效。二、赵Xx于本判决生效后七日内协助张立国、张聪办理位于x园睿智府X号房屋的过户手续,将房屋登记恢复到张立国、张聪名下。”张某某不服该判决,向北京市第一中级人民法院提起了上诉。该院审理后于2015年6月3日作出了(2015)一中民终字第x号民事判决书,驳回上诉,维持原判。
      2015年,王卉卉以其与张景明系借名买房为由,向法院起诉张立国、张聪,要求二人将睿智府房屋过户到其名下。诉讼中,王卉卉向法院提出了财产保全申请,要求查封睿智府房屋,并提供了相应的担保。经法院审查后,于2015年5月11日依法作出(2015)海民初字第x号民事裁定书,裁定查封张立国、张聪名下位于x区x镇X号房屋。法院将查封手续送达北京市x区不动产登记事务中心,因涉诉房屋尚未恢复登记至张立国、张聪名下,该房屋现产权人为赵Xx,该中心答复称,北京市x区人民法院作出(2015)昌执字第x号裁定,要求对该房屋“暂缓办理过户到张立国、张聪名下”,故对该种情形,无法查封。此外,张立国、张聪在收到法院送达的应诉手续后,对本案提出了管辖异议申请,后又向法院申请撤回了管辖异议的申请。
       另查,2013年11月12日,王卉卉委托北京天平司法鉴定中心进行笔迹鉴定,委托鉴定的内容为:“一、对《房屋权属声明》中声明人处“张景明”签名笔迹与提供的样本上“张景明”签名笔迹是否为同一人书写进行鉴定;二,《房屋权属声明》中文字的形成时间。该鉴定中心于2013年11月18日出具了北天司鉴2013文书鉴字第x号文书鉴定意见书,该鉴定书中记载的鉴定材料“检材”为2007年3月30日《房屋权属声明》原件,“样本”为2005年11月17日编号(2005)海证民字第x号公证书三份原件,“鉴定意见”的内容为:一、《房屋权属声明》中声明人处“张景明”签名笔迹与提供的样本上“张景明”签名笔迹是同一人手写的。二、《房屋权属声明》具体形成时间无法确定。其中,该鉴定意见书的附件中,附署了该检材及样本的复印件,《房屋权属声明》内容为:“位于x区王府花园睿智府X号别墅房屋是王卉卉出全资借我的名购买,房屋所有权属于王卉卉所有,一切手续均由王卉卉自行办理,一切费用均由王卉卉自行承担,需要办理过户时,我自愿配合,特此声明,声明人张景明,2007年3月30日。”《委托书》的内容为:2005年11月17日,张景明通过北京市xx区公证处以公证方式委托王卉卉作为其合法代理人,代理协调法院及房管局、土地局之间办理房地产产权过户手续。代理房屋出租代收租金,代理房屋出售签订房屋买卖合同、代收房款、办理房产证过户手续等一切相关事宜。代理人在代理的权限内所签署的一切有关文件均予以承认。张景明在该《委托书》委托人处落款签字。法院向北京天平司法鉴定中心鉴定人核实在进行鉴定时是否收取过该《房屋权属声明》原件的情况,该鉴定人明确表示的确收取了该原件进行了鉴定。
       再查,中华人民共和国北京第二公证处出具的(2004)京二证字第x号公证书显示,2004年7月13日,张景明通过该处向王卉卉出具《委托书》,该委托书载明:“我于2004年2月购买了坐落在青岛市市南区X户的房产(权证字号:青房地权市字第x号)。现我决定出售上述房产,由于工作原因无法亲自办理相关手续,特全权委托王卉卉女士代我办理该房屋的出售、出租、代收租金、收取售房款、产权变更过户、代交有关税费等事宜。受托人在其代理权限范围内所签署相关法律文件,我均予以认可并自愿承担相关的法律责任。”
此外,中华人民共和国北京市xx区公证处出具的(2005)海证民字第x号公证书显示,2005年11月17日,张景明通过该处向王卉卉出具《委托书》,该委托书载明:“根据北京市xx区人民法院(2003)海民执字第4862号强制执行裁定书裁定将北京全联房地产开发有限公司所有的位于北京市东城区安定路X号安圣苑X号,原登记在崔喜庆名下,北京市内销商品房预售契约编号为X过户到我名下。现因我不能亲自办理相关事宜,现委托王卉卉为我的合法代理人。代理协调法院及房管局、土地局之间办理房地产产权过户事宜。代理房屋出租代收租金。代理房屋出售签订房屋买卖合同、代收房款、办理房产过户手续等一切相关事理人在代理的权限内所签署的一切有关文件我均予以承认。”

庭审中,法院向张立国、张聪询问张景明生前的工作及收入情况,其表示张景明生前系普通工薪阶层人员。张立国、张聪未进一步向法院提交张景明具有购买若干套房产的购买能力的证据,以及任何有关其购买睿智府房屋的资金来源、支付购房款、缴纳相关税收及实际使用房屋等证据,以佐证其实际出资购买及实际控制睿智府房屋的情况。


法院判决:

待x区x镇王府花园睿智府X号房屋恢复登记至被告张立国、张聪名下且本判决生效后七日内,被告张立国、张聪配合将x区x镇王府花园睿智府X号房屋的产权登记过户到原告王卉卉名下。


北京市东元律师事务所李松律师认为:

当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。

本案中,虽然王卉卉未向法院提交有关睿智府房屋的《房屋权属声明》原件,但是从北京天平司法鉴定中心的鉴定文书中可以确认该《房屋权属声明》原件的确存在,而且该鉴定文书确认《房屋权属声明》上的“张景明”签名,与(2005)海证民字第x号公证书上“张景明”的签名是同一人书写,该公证书上的签名系由张景明本人到公证处签名并由公证机关公证,在无相反证据的情况下,由此可以证明该份《房屋权属声明》是由张景明本人签署,进而可以认定该《房屋权属声明》中签署的内容系张景明本人的真实意思,张景明在该《房屋权属声明》中明确表示王卉卉与张景明之间就涉诉房屋系借名买房关系。

 此外,从张景明通过公证方式向王卉卉出具的公证委托书内容表明,王卉卉实际办理了涉诉房屋有关的一切事宜和手续,张景明并没有实际参与,而且任何与王卉卉之间存在就多套房屋均全权委托王卉卉办理相关事宜的交易习惯。此外,王卉卉不但保管和掌控了购房资金来源证明、契税完税凭证、入住手续证明、物业缴费凭证、房屋钥匙、房屋产权证等重要原件,张景明还将身份证原件,户口本原件,离婚协议书等重要的个人身份证明原件均交由王卉卉保管并使用。按照一般常理而言,这些重要凭证应由实际购房权利人自行保管,但张景明并未实际保管和掌控,而且作为工薪收入阶层的张景明,却能在时间间隔较短的时段连续购买若干套房产,这些情况都明显不符合常理。但是,张立国、张聪却没有提供任何证据证明张景明实际履行了购房人的义务,或者实际行使了买房人的权利,既没有提交证据证明张景明对买房有任何的出资及完税,也未能提交证据证明张景明在购房之后对房屋有任何的实际控制,张立国、张聪在王卉卉提交前述证据之后并未举出充分的证据否定借名买房关系的存在。因此,王卉卉实际履行了涉诉房屋买卖关系中买受人购房出资及完税的主要义务,并实际接受了合同的履行和实际行使了交易完成后房屋所有权人的主要权利,其中包括办理入住、办理过户登记手续及掌管产权登记证书原件、缴纳房屋使用期间的物业费用,掌管房屋钥匙并实际控制房屋。综上,王卉卉向法院提交的证明双方存在借名买房关系的前述证据,属于优势证据,故法院对王卉卉称其与张景明之间系借名买房关系的主张予以采信。


李松律师认为:鉴于王卉卉与张景明之间的借名买房关系属于双方当事人真实的意思表示,且并不违反影响合同效力的效力性强制规定,该合同合法有效。虽然我国拍卖法第22条规定:“拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动,并不得委托他人代为竞买人”,第62条规定:“拍卖人及其工作人员违反本法第二十二条的规定,参与竞买或者委托他人代为竞买的,由工商行政管理部门对拍卖人给予警告,可以处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款,情节严重的,吊销营业执照。”王卉卉作为拍卖公司工作人员,以张景明名义参与竞买的行为,违反了拍卖法的上述规定,但是上述规定属于管理性规定,产生的法律效果属于行政处罚的范畴,其既不影响涉诉房屋买卖合同的效力,也不影响王卉卉与张景明之间借名买房合同的效力,故该规定并不属于影响合同效力的效力性强制规定。有鉴于此,涉诉房屋权虽然登记在张景明名下,但是王卉卉与张景明之间存在借名买房合意,且王卉卉实际享有该房屋的权益,故张景明有义务配合王卉卉将房屋所有权过户登记至王卉卉名下。由于张景明已经去世,所以张景明承担的该义务应由其继承人继受,且生效判决已经判定睿智府房屋的产权登记恢复至张立国、张聪名下且该二人已经申请执行。现在王卉卉作为借名人,依据其与作为出名人的张景明之间的合意,要求张景明的第一顺位继承人张立国、张聪办理睿智府房屋所有权转移登记的理由正当,故法院依法予以支持。同时,法院考虑到王卉卉违反拍卖法有关管理性规定实施了涉诉的借名买房行为,并由此引发了本案诉讼,故本案的诉讼费应由王卉卉负担。