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子女出资以父母名义购买公房,最终被判作为遗产进行分割
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-29  访问量:3921161

       吴老先生和王老太有两个女儿,分别是大女儿吴梅和小女儿吴丽,吴老先生单位原来分配给其一套承租的501号公房。1998年单位通知,可以购买公房产权。当时父母没有那么多钱,妹妹吴丽还未参加工作,经家庭协商先由姐姐吴梅出资购买。
        后在折算了吴老先生和王老太二人的工龄后,以吴老先生的名义购买了该套公房,房屋总价款2万余元。1999年5月单位下发房产证,该公房所有权登记在吴老先生的名下。2006年吴老先生去世,未留下任何遗嘱。吴老先生去世后,王老太便搬到小女儿家住,饮食起居均由小女儿吴丽悉心照料。
        2011年王老太被查出得了癌症,在去世前王老太留下一份遗嘱,遗嘱中载明:“我自愿将501号房中属于我的份额,在我去世后,由我的女儿吴丽继承。立遗嘱人王老太、代书人赵某某、见证人刘某某。”2012年初王老太去世。
        处理完后事,吴梅便要求将父亲名下的房子过户给她一个人:“房屋是我出资买的,没有你的份儿。”“房子是父母的,妈将她的份额给我了,我应该继承”吴丽反驳到。因为双方各执一词,对于房屋分割无法达成一致,最终只能对簿公堂。
       难道姐姐出资购买的房子就不是父母的遗产了吗?那母亲立下的遗嘱是否还有效?吴丽带着种种疑问找到了笔者,笔者在详细了解了案件情况后,建议吴丽向法院起诉分割遗产
      法院判决
     北京市朝阳区人民法院经过审理后判决:

  • 位于北京市朝阳区某小区501号房归吴丽所有;

  • 吴丽给付吴梅房屋折价款三十万元。

        律师剖析
        在日常生活中,子女以父母名义购买公房的情况不在少数,因公房归属及继承而引发的纠纷亦日渐增多,该案中吴梅即是借父母的名义购公房。
       单位分配的公房属于我国特定历史时期的产物,随着房改政策的推进,国家允许承租人以优惠价或者成本价购买公房。这类房屋在购买时往往会折算夫妻双方的工龄,且都是出售给原承租人,房屋产权证也登记在原承租人的名下。一般对于此类房屋,子女的出资,在司法实践中大部分仅能认定为债权债务,子女不能仅因其出资而直接认定房屋归其所有。
        笔者认为,本案中,虽然前期购房的出资是吴梅拿出来的,但是吴梅与父母之间并没有约定谁出资房子就归谁所有。另外,自2006年吴老先生去世后,王老太便与吴丽生活居住在一起,501号房屋也交由吴梅出租,房租均由吴梅一个人收取,作为对其购房出资的补偿。
       现在吴老先生和王老太均已去世,501号房屋登记在吴老先生的名下,且该房屋系在二老婚姻关系存续期间取得,应属于夫妻共同财产。二老去世后,该房屋应依法认定为二老的遗产。原则上,如果老人生前立有遗嘱则遵照遗嘱执行,如果没有遗嘱一般将按法定继承进行分割。
      在庭审中,吴梅否认遗嘱的真实性,称遗嘱是吴丽伪造的。在笔者的建议下,吴丽请当时的见证人刘某某出庭作证,当庭接受了法官及对方的询问。刘某某证实该遗嘱的内容均系王老太的真实意思表示,当时是由王老太口述,赵某某代书写的,其当场见证并在遗嘱中签名。
        依据我国《继承法》的规定,遗嘱的形式主要有如下几种:一是自书遗嘱,即由立遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日;二是代书遗嘱,即由两个以上的见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名;三是公证遗嘱,由遗嘱人经公证机关办理;四是录音遗嘱,需有两个以上见证人在场见证;五是口头遗嘱,只有遗嘱人在危急情况下,才可以立口头遗嘱,口头遗嘱须有两个以上见证人在场见证。
       本案中,王老太所留遗嘱符合我国《继承法》关于代书遗嘱的规定,应属于代书遗嘱,该遗嘱经见证人见证,是老人的真实意思表示。因此,该遗嘱是真实有效的遗嘱,房产分割应遵照遗嘱来执行。
        鉴于房产属于不可分物,可依据继承人所占的份额不同而确定房屋归属,一般情况下房屋归份额较多的一方所有,取得房屋的一方给付对方相应份额的折价补偿。结合本案的情况,吴老先生去世后,属于其的一半房产应由王老太和吴梅、吴丽共同继承,即每人六分之一的份额,现在王老太立遗嘱将自己享有的份额给吴丽,那么吴丽实际上占有该房屋的六分之五的份额。
        在笔者的建议下,吴丽起诉要求继承六分之五的产权份额,房屋归吴丽所有,折价款按份额支付给吴梅。最终,法院经过审理支持了吴丽的诉讼请求,判令吴丽支付吴梅房屋折价款三十万元。
        在此,笔者特别提醒读者朋友,对于公房买卖,一般情况下不要借名购买,即便借名购买,一定要保留双方存在借名购房的证据,仅是出资关系,证明不了双方存在借名买房的事实。
        如果父母认可谁出资房屋就归谁所有,则最好出资人与父母之间能有一纸书面的约定或者签订一份协议,这样才能在将来最大限度保护出资人的利益。一般情况下,如果没有相关证据证明出资人与出名人之间就财产归属有约定,那很有可能出资人的出资最终只能作为债权债务来主张。
       诉讼策略指引
       结合本案的情况,吴丽持有老人的遗嘱,而吴梅对于遗嘱不认可,并称房屋是其出资购买应归其所有。在此情形下,有可能出现两种情形:
        一是吴梅会起诉要求确认房屋归其所有,这时吴丽就只能被动的应诉,反驳其诉讼请求,即便胜诉最终也无法确认房屋归吴丽所有。
       第二种是吴丽主动起诉,要求依法继承房产份额,房屋归吴丽所有,吴丽给付吴梅相应份额的折价补偿。相比较而言,吴丽占的房产份额较多,吴梅不认可遗嘱的真实性,如吴丽提起诉讼则能更好的占据主动权。同时,对于本案而言,请见证人出庭作证是非常必要的,以证实遗嘱是老人的真实意思表示,如果吴梅对遗嘱的真实性有异议,其须提供充足的反证。鉴于本案的情况,吴梅未提供反证,最终法院经审理对遗嘱的真实性予以认可,支持了吴丽的全部诉讼请求。
         法条链接
     《中华人民共和国继承法》第十七条第三款:“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。”
    《民法通则》第七十一条:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”
      第七十二条:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。
      按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”