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借名购买承租的公房,无法更名,借名人能否索赔?
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-29  访问量:3921129

       王某原系外地人,长期在北京工作, 2005年王某欲在京购买一套住房,当时因为经济承受能力有限,刚好有朋友介绍有一处承租的公房,价格会比产权房便宜一些。王某当时对此房挺满意的,但唯一不妥的是房管所表示承租的公房只能转让给北京市户口的居民。   
  这下,王某可犯了难了,王某的家人也挺着急的,遂想到了在北京有一位远房表姑,表姑一家是北京市户口,如果她肯帮忙的话,那就好了。抱着试一试的心态,王某与家人一同拜访了表姑家,表姐刘某一听买房子是好事,便很爽快的答应妹妹先用自己的名字购房。   
  2005年5月15日,王某陪同表姐刘某与原公房承租人朱某签订了《房屋转让协议》,该协议约定:朱某将位于北京市东城区某胡同3号房转让给刘某,房屋总价款为25万元,在收到全部购房款当日,朱某与刘某一同到房管所办理承租人变更手续,变更手续办完后三日内朱某搬出,将房屋交付给刘某。   
  合同签订后,王某以表姐之名依约支付了全部购房款,在王某的陪同下,表姐与朱某办理了变更承租人的相关手续。此后,朱某按照约定交付了房屋。房屋交付后,便由王某一直入住至今,公有住宅租赁合同也一直由王某负责保管。   
  转眼间,六年的时间过去了,该区域被划入了拆迁范围,表姐刘某主动找到王某,表示愿意支付其双倍的购房款,房子归刘某所有,要求王某搬出去。可是,王某哪里肯:“现在房屋已经升值上百万,加上马上要拆迁,怎能50万就把我打发了?”眼看双方无法再谈下去。王某带着材料慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师咨询。   
  律师分析   王某与刘某之间系借名买房的关系   
  北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出,本案涉及公房买卖的问题,在实践中,目前我国的相关法律对此并未作出明确规定。李松律师多年来一直处理房产纠纷,据其了解,除了2002年12月18日,北京市国土资源和房屋管理局下发的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》外,并无其他法律、法规对于公房使用权交易进行规定。   
  依据《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》的相关规定,公房使用权交易的形式有如下几种,一是公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权;二是公房承租人有偿转让公房使用权;三是公房承租人以公房使用权交换住房产权;四是公房承租人将其承租的公房部分或者全部转租给他人使用。   
  本案中,刘某与朱某之间的交易即是通过上诉第二种方式进行的,刘某以支付25万元购房款为代价,取得了公房的使用权。但实质上,上述购房款系王某支付,实际购房人也是王某本人,仅是因为王某不具有北京市户口,依据相关规定,其无法作为公房承租人。王某与刘某之间实际上是一种借名的关系。   
  王某不是北京市户口,无法进行过户更名   
  李松律师指出,王某与刘某之间的借名约定未必能得到法院的支持。首先,双方交易的房屋是公有住房,该种房屋承租人仅有居住使用的权利,承租人对此房屋并不享有产权;其次,依据承租公房的相关规定,承租人应为具有北京市户籍,王某系外地户口,其没有资格承租该公房;再次,双方即便存在借名的事实,该借名协议也是无法实际履行的,房屋的承租人并不能从刘某变更为王某。   
  综上,李松律师认为如果王某要求刘某履行借名约定,将房屋承租人变更为王某,显然是无法得到法院支持的。但是,对于借名购买公房一事,双方均是有过错的,刘某明知王某没有购买承租公房的资格而借名给王某,其主观上存在过错;再者,王某明知自己不是北京市户口,无法购买承租的公房,其仍旧借名购买,王某也存在一定的过错。   
  更名不成,王某可向表姐刘某进行索赔   
  结合本案的情况,在争议产生后,房屋已经拆迁,刘某与拆迁办签订了拆迁安置协议,分得一套两居室及部分补偿款,总计折合人民币200余万元。刘某对上述金额也认可,鉴于此,李松律师建议王某可以依法向法院起诉,提出索赔之诉,要求刘某返还购房款,并赔偿房屋升值的部分损失。   
  王某因是外地户口,其不具备承租公房的资格,但王某2005年出资购买的公房确实已经升值,虽然王某借名时明知自己不具备承租人资格,存在过错,但是刘某也存在过错。刘某在房屋升值之后,欲以反悔,其行为严重违背诚实信用原则,如果仅要求刘某返还购房款便可取得诉争房屋的使用权,显然将导致双方的利益明显失衡,违背法律公平公正的价值追求,且此举会鼓励更多的人反悔,扰乱房地产交易秩序,也不利于社会稳定。司法实践中,法院一般会综合考虑各种因素,依据双方过错程度的大小,依法判令刘某返还王某购房款并给予适当的经济补偿。   
       律师提醒   
  李松律师在此特别提醒,为了避免今后再出现类似的纠纷,建议广大读者在借名购房之前一定要考虑周全,不要钱也花了,房也升值了,结果最后不仅给自己造成巨大的经济损失,同时也严重地损害了亲情关系。