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借父母名字购买的公房属于谁?
来源:李松房地产律师团队  作者:admin
更新时间:2017-11-29  访问量:3921161

      路老先生原承租单位一套102号公房,一直由小女儿路芳居住。1993年房改时,路老先生召开家庭会议,表示该套承租公房谁购买就归谁。大儿子路海、大女儿路红、小儿子路江都表示没钱购买,最终由小女儿路芳出钱购买。因当时只能由承租人购买,虽约定房子归路芳所有,房本下来后登记在路老先生名下。
      1997年路老先生的老伴儿去世。1999年,路芳单位分房,为方便工作,搬到单位分的房子居住,将102号房对外出租。2000年,路海岳父生病住院,102号房离医院比较近,为了方便去医院照顾老人,路海跟路芳提出借住102号房一段时间。路芳想着也是方便自己的哥哥,就同意了。路老先生想到房子还登记在自己名下,为避免以后有纠纷,就想把房子过户到路芳名下。但单位表示该房屋暂不能上市交易,因此没法办理过户手续。于是路老先生写了一份说明,表示该房屋是房改时,经过路老先生和老伴儿同意,102号房由小女儿路芳出资购买,虽登记在自己名下,但实际归路芳所有。因现在不能过户,待到能过户时过户给路芳。
      2004年,路海将102号房屋返还给路芳。路老先生再次准备将房屋过户给路芳,但该房屋仍不允许上市交易。于   是路老先生通过公证处立下一份公证遗嘱,表明102号死后由路芳继承,和其他任何人没有关系。
      2015年初,路老先生过世,兄妹四人商讨如何分割父母留下的遗产,路芳拿出路老先生写的说明和公证遗嘱,说102号房当初说好的谁买了归谁,希望哥哥姐姐配合办理过户。大哥路海和大姐路江认可该房屋是路芳的,二哥路江表示房子登记在路老先生名下,就属于路老先生夫妻的遗产。路老先生有公证遗嘱,那么属于路老先生的份额由路芳继承,但是属于老太太的份额,应由兄妹四人共同继承。兄妹四人协商不下,无奈之下路芳咨询律师寻求帮助。
 
      【律师解读】
      有公证遗嘱并不一定按照继承来处理
      北京市东元律师事务所合伙人李松律师,接受路芳的委托,查看了相关材料后,认为路芳和路老先生形成了借名买房的法律关系。
      102号房原为路老先生承租的公房,房改时经过路老先生的同意,由路芳出资购买,购房合同、发票虽然写的是路老先生的名字,但是购房合同、发票、完税凭证等都是由路芳持有,房屋自购房后至今也是由路芳实际占有、使用、支配。虽然房屋登记在路老先生名下,但实际所有权人是路芳,双方形成借名买房的法律关系。2000年路老先生写的说明也表明路老先生和路芳之间存在借名买房的法律关系,因暂时不能过户,待能过户时配合路芳办理过户手续。2004年,因仍不能办理过户手续,路老先生立下公证遗嘱,也是为了履行自己配合路芳过户的义务。虽然路老先生有公证遗嘱,但是不应以继承来处理,该房产实际上是路芳财产,并不属于路老先生的财产,路老先生去世后也不属于其遗产,不应按照遗产处理。
      李松律师接受路芳的委托,以合同纠纷诉至法院,要求路海、路红和路江配合路芳办理102号房屋过户手续。路江又以继承纠纷将路芳、路海和路红诉至法院,要求依法分割路老先生遗产102号房。李律师向审理继承案件的法官提交了
      路老先生的说明、公证遗嘱以及路芳购房相关手续、从购房到现在实际占有、使用房屋的凭证,证明双方存在借名买房的法律关系,该房屋是否属于路老先生的遗产存在争议,且已诉至法院。审理继承案件的法官认为继承案件的审理应以合同纠纷案件判决结果为依据,因此继承案件裁定中止。
      在借名买房合同纠纷案件中,李律师提供了相关证据材料,路海和路红认可路老先生的说明,也认可当初家庭会议说了谁购买就归谁,该房屋确属路芳所有。路江不认可路老先生的说明,但未提出鉴定。此外,路江认为,即使路芳和路老先生之间存在借名买房,但借名未经过老伴儿同意,因此借名买房关系无效。李律师表示借名买房是一个合同关系,如果借名成立,该房屋都不属于路老先生的房产,更谈不上是与老伴儿的夫妻共有财产,因此双方借名买房的约定,也不需要老伴儿的同意。
最终法院认为路芳和路老先生已形成借名买房的合同关系,路海、路红和路江作为路老先生的继承人,应履行合同义务,判决路海、路红和路江配合路芳办理102号房屋过户手续。
 
     【律师提醒】
      李松律师表示,因房改时有些单位只允许原承租人购买,或用长辈的工龄优惠比较多,所以借名买公房的情况并不罕见。通常借名买房都是亲戚间,都没有书面的约定,在认定是否存在借名买房法律关系时,借父母名义购买比借其他亲戚名义购买更困难。子女为父母买房出资是很正常的事情,通常被认为是赠予,或是借款,不能因子女给父母的房子出资了,就简单的认定为借名买房。因此在认定子女和父母之间是否形成借名买房法律关系时,通常要有书面的协议,即使不是书面的借名买房协议,也要有类似本案中路老先生书写的说明的书面协议,证明双方确有借名买房的事实存在。否则只是子女长期占有、使用父母的房子,想认定借名买房比较困难。
文章来源:李松房地产律师网