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李松律师《北京晚报》:借父名购公房 算遗产吗?
来源:借名买房纠纷律师网   作者:admin
更新时间:2017-11-20  访问量:3921873



    今日我坐堂

  北京市盛峰律师事务所
   李松律师

  系该所房地产法律事务部及劳动法律事务部首席律师。北京市律师协会房地产法律委员会委员,专注于房地产法和劳动法的研究和应用,对二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、拆迁安置房、借名买房等各类房产案件具有丰富的处理经验。          
    近日,北京王氏兄弟对簿公堂,老父亲去世留下的房产按不按法定继承均分?双方产生严重分歧。
    1993 年,王老先生学校给他分了一套80余平方米的二居室公房,王老先生及其大儿子王强搬入共同居住。 “后来,按照父亲的工龄,他还可以分一间30多平方米的 居室。因我父亲的身体每况愈下,1995年我父亲特向学校提出申请,希望能分一套60平方米左右的居室,将我换入校内居住。”王军说,根据协商,王军将自 己一套30多平方米平房交给学校,学校给王老先生安置了一套60多平方米的一居室承租公房,承租人为王老先生。此后,王军一直在此房内居住,并照顾父亲。
    2006 年房改,依据校内的分房政策,不允许校外职工作为购房人。王军与父亲商定,以王老先生的名义购买该住房,购房款由王军支付,房产证登记在王老先生的名下。 同时,对于学校早先分给他的80余平方米的公房,王老先生自己出资以成本价买下,房产证也登记在自己的名下。2011年王老先生因病突然去世,生前未留下 任何遗嘱。
    料理完父亲的后事后,大儿子王强提出:“这两套房子都是父亲的遗产,我要求依法继承。”对此,王军表示强烈反对,“60多平 方米的一居室是我用自己单位分的平房换得的,只是挂了父亲的名。这套房子是我自己的。”近日,王军接到法院传票,得知哥哥王强已经起诉,要求分割登记在父 亲名下的两套房产。(文中当事人为化名)  
    这套房不应认定为老人的遗产
    李松律师认为,此案从表面看属于借名买房,但又与普通的借名买房有所不同。虽然学校分给王老先生的一居室登记在王老先生的名下,却是因为其小儿子王军交出了自己的一间平房,学校才分给王老先生这处 房屋。而如果王军没有交出原有的平房,在房改期间,王军完全可以出资购买自己单位分的平房。
    从本质上看,学校是考虑王老先生的实际情况,所以有所通融,在安置房屋的问题上进行了灵活处理。在其后学校出具的相关证明里,学校均证实该一居室是王军交出平房后,安置给王军的。因为学校内部分房政策不允许校外员工作为购房人,所以才将房屋挂在了王老先生的名下。
    由此可见,一居室的取得与王军交出其单位分给他的一间平房有直接的因果关系。尽管该房登记在王老先生的名下,但考虑到该房因其学校要求承租人的特定身份,可以认定一居室的实际购房人为王军。
    同时,学校证实该一居室的物业费一直系王军本人缴纳,房屋自1998年安置后也一直由王军居住至今,供暖费也均由王军所在单位缴纳。因此,更加印证该一居室的实际购房人是王军,而不应认定为王老先生的遗产进行分割。
    大儿子可适当多分遗产
    李 松律师认为,由于房屋是不可分物,小儿子王军既然和王老先生有借名买房的约定,所以整个60平方米的一居室住房应该归王军所有。虽然一居室认定属于王军的 个人财产,但是毕竟他是用一个30余平方米的平房换了一个60余平方米的一居室,其中包含王老先生凭自己的工龄分得的住房面积。因此,“从公平公正的角度 出发,在进行遗产分割时,对于另一套二居室的遗产份额,可以适当地给大儿子王强多分一些。”
    王强一家一直在二居室居住,且王军也有属于自己的一居室,因此,在遗产分割时,王老先生留下的二居室可以归王强所有,但王强要给付王军相应份额的房屋折价款。         
    借名买房要有充分证据
    在此李松律师提醒大家注意:在现实生活中,有很多借父母之名购买公房的情况,但并非所有的情况都会认定有效。由于双方之间并没有任何书面的约定,往往在父母百年之后,该房产就成为遗产继承的争议焦点问题。
    李松律师认为,如果没有相关的证据能证明“子女和父母之间明确约定谁出资购买房屋就是谁的”,那么在实践中,很难将购买的公房认定为子女的个人财产。毕竟公 房属于福利分房,在购买时受工龄、职称、级别等因素的影响,房屋的面积大小及购买价格都会有所差异。“在没有充分证据证明该房产属于子女个人财产的情况 下,子女出资借用父母名义购买的公房仍应认定为‘父母的财产’。待父母百年之后,该房产应作为遗产进行分割,先前子女的出资可以作为债权债务来处 理。” 
相关链接:http://bjwb.bjd.com.cn/html/2012-12/19/content_32837.htm
文章来源:北京晚报


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