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凤凰网转李律师文章:买方未按约定履行 卖方能解除合同么
来源:借名买房纠纷律师网   作者:admin
更新时间:2017-06-01  访问量:3921327

【案情简介】

    2015年年底,高先生为了孩子能上一个好的小学,打算卖掉自己位于朝阳区某处的房屋,在东城区买一套学区房。高先生通过中介公司将房屋出售给徐女士,并告知徐女士因自己换房,比较着急拿钱,所以合同履行的期限只有3个月,双方最晚于2016年3月15日之前办理房屋所有权转移登记手续。

    双方签订合同后,徐女士支付了定金10万元。高先生按照中介的要求提交了相关房屋的信息。依照合同的约定,双方于资质审核通过后3个工作日内办理网签,网签当日徐女士支付首付款100万元。

    2015年12月10日,高先生问中介双方资质审核是否通过,何时可以做网签。中介表示9日双方资质审核都通过了,正在和买方协调时间做网签。

    12月15日,高先生问中介为何还不做网签,中介约高先生和徐女士面谈,谈话中徐女士表示自己也是调房,正在履行中,如果现在这边做了网签,那边卖房就不是唯一住房了,自己就违约了,多出的几十万税费也得自己承担,因此拒绝现在做网签,等到自己那边房屋出售后再做网签以及后续的手续。

    高先生也是着急换房,已经付了5万元意向金,等徐女士付首付后,就去购房。现在徐女士一直拖延,高先生无法购房,预付的5万元意向金只退了2万元。现在房价一天一个价,着急的高先生不知如何是好,能否行使解除权,以减少自己的损失。


【律师解读】

    北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示,房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,另一方有权解除合同,违约方不享有合同法定解除权。高先生能够行使解除权,要看徐女士是否构成根本违约。

    结合高先生的具体情况,合同明确约定双方资质审核通过后3个工作日内办理网签,买方逾期履行合同约定义务超过15日的,卖方有权解除合同。高先生和徐女士的资质审核于12月9日通过,依照合同的约定,应在3个工作日内办理网签,网签当日徐女士支付首付款100万元。徐女士出售房屋,如果该套房屋做网签,其出售房屋不属于唯一住房,需要缴纳几十万元的税费,因此徐女士拒绝办理网签。徐女士因个人原因拒绝履行合同义务,逾期超过15日的,高先生有权按照合同的约定解除合同。

    同时,徐女士拒绝履行合同义务,导致高先生无法在合同约定的期限拿到首付款,其购买房屋缴纳的5万元意向金也损失了3万元,且失去了购房的最佳时间。房价一直上涨,高先生以同样的价格买不到同位置的房屋,徐女士的违约行为给高先生造成了巨大的实际损失。

    因此,李松律师建议,高先生可以发律师函,催告徐女士尽快履行合同义务,配合办理网签,支付首付款,否则行使解除权。如果徐女士仍不履行,超过15日后,高先生可诉至法院要求解除合同,并要求徐女士承担违约责任。

    李松律师提醒,近期因房价上涨较多,卖方恶意毁约的比较多,像本案买方违约的不多见,因此卖方在行使解除权时应当慎重。一方面看买方违约行为是否构成合同约定或者法律规定的解除条件,另一方面买方违约行为对卖方是否造成实际的损失。两方面都具备的情况下解除合同更为妥当。
   
   原文链接:http://news.ifeng.com/a/20161214/50415543_0.shtml


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