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借亲戚名字购买单位集资房 法院认定借名买房关系
来源:借名买房纠纷律师网   作者:admin
更新时间:2022-03-17  访问量:392145

原告诉称:       

       原告麦义向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告返还位于乐东黎族自治县乐强路13-23号综合宿舍楼二层的203号房;2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告和被告系堂兄弟关系,从上世纪90年代起被告一直由原告的父亲带至乐东黎族自治县工作并受到了原告父亲的许多照顾,2005年1月10日,原告作为乐东黎族自治县五金交点化工公司的职工,购买了乐东黎族自治县五金交点化工公司位于乐强路13-23号综合宿舍楼二层的203号房(下称该房屋),在原告购买该房屋后,原告的父亲向原告表示被告一直在县城工作没有固定居所,为了照顾被告,可以先把该房屋给被告居住,出于对堂兄弟关系和父亲的意见,原告同意了让被告居住该房屋的要求,被告于2005年同年住进该房屋并居住至今。2020年5月被告告知原告要将该房屋出卖给他人,告诉原告该房屋系原告父亲给被告的,原告无权干涉,原告知悉后特别气愤被告要出卖该房屋的事,原告多次找被告理论,均被拒绝并一直霸占该房屋。为维护原告的合法权益,及维护法律的尊严,现根据《民事诉讼法》、《民法总则》、《合同法》的规定,特诉诸法院,请求贵院依法判如所请。

被告诉称:

       被告麦增杰辩称,一、原告诉请被告“返还位于乐东黎族自治县乐强路13-23号综合宿舍楼二层的203号房”是没有事实根据和法律依据的。(一)原告对涉案房屋不享有物权,无权主张返还房屋。涉案房屋是乐东黎族自治县五交化公司(以下简称五金公司)于2005年建成的综合宿舍楼二层中的203房。2005年1月10日,虽然以“麦毅”的名字与五金公司签订了《职工购房协议书》,但涉案房屋至今尚未给购买房屋的职工办理产权登记,原告和被告对涉案房屋都没有取得不动产权证,也就是说,涉案房屋的产权还在五金公司,还没有依法转移给原告或被告,根据《中华人民共和国物权法第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”,原告至今尚未取得涉案房屋的物权,无权要求被告返还房屋。(二)原告对涉案房屋不享有债权,无权主张权利。2004年,五金公司筹划在乐东黎族自治县抱由镇乐强路建设综合宿舍楼,并将其中的部分住宿房出售给单位职工,原告的父亲麦慈甘利用在乐东县商业总公司工作的便利,为原告争取到涉案房屋的购买名额,但原告因筹不到购房款,主动放弃购买涉案房屋的权利。原告放弃购买涉案房屋后,因被告夫妻也是五金公司职工,符合购房条件,双方出于堂兄弟关系,为了不浪费购房名额,原告及其父亲就问被告是否愿意购买涉案房屋,如果被告出钱购买房屋,房屋就归被告所有,不然就将名额退回五金公司。经他们同意后,2004年12月6日,被告以“麦义”的名字向五金公司缴交了购房款32000元;2005年1月10日,原告的父亲以“麦毅”的名字与五金公司签订了《职工购房协议书》,购房款发票原件和协议书原件由被告持有,作为被告购买涉案房屋的事实凭证。被告取得涉案房屋后,进行装修,居住至今一直没有任何异议。2020年3月,原告及其父亲突然向被告提出说,原告两兄弟住在一起不方便,房间不足,要求被告归还其涉案房屋,然后由他们补偿给被告32000元,或者叫被告补偿其经济损失60000元,经双方协商不下,原告将被告诉至法院。以上事实可见:1、虽然原告的父亲以“麦毅”的名字与五金公司签订了《职工购房协议书》,但原告没有向五金公司缴交购房款,五金公司也没有给原告交付涉案房屋,原告与五金公司没有实际履行购房合同,双方的权利义务已经终止,原告对涉案房屋不享有债权,无权主张权利;2、《职工购房协议书》实际上由被告与五金公司履行,被告向五金公司缴交了购房款,五金公司也向被告交付了涉案房屋,双方履行购房合同至今已经16年之久,原告及其父亲、五金公司都明知且没有任何异议,所以,被告才是涉案房屋的实际占有人,被告对涉案房屋享有债权;3、被告与五金公司形成房屋购买合同关系,原告与被告之间对涉案房屋不存在债权债务的法律关系,被告没有向原告返还涉案房屋的义务。二、原告诉请被告支付“2006年1月1日至2020年7月1日的房租”也是没有事实根据和法律依据的。原告对涉案房屋没有法律上的物权,也没有事实上的债权,无权对涉案房屋主张权利,被告才是涉案房屋的实际占有人,所以,原告诉请被告支付“2006年1月1日至2020年7月1日的房租”也是没有事实根据和法律依据的。综上所述,原告诉称“在原告的购买该房屋后……为了照顾被告,可以先把该房屋给被告居住”是没有事实根据的,其诉讼请求没有法律依据。因此,为了维护被告的合法权益,请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。

       北京市借名买房专业律师团队李松律师认为(18610907532):

       本院认为,排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷,本案中原告系基于对涉案房屋享有物权诉请要求被告返还,故本案的案由应为返还原物纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。权利人行使不动产返还原物请求权的要件之一是请求权人须为不动产之权利人,二是占有人为无权占有。故本案的争议焦点:一、涉案房屋所有权归属;二、原告请求被告返还房屋是否有事实根据和法律依据。

       关于涉案房屋所有权归属的问题。借名买房是指,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同。本案中,在2005年1月10日乐东黎族自治县五交化公司与麦义签订购房协议后,购房协议及发票均由被告保管,被告在交付涉案房款后,对房屋进行装修、并按时缴纳水、电等费用居住至今,原告在此期间并未提出任何异议。故综合本案案情来看,原、被告系亲属关系,基于人际信任未签订正式的买卖协议,但通过原、被告的亲属关系、购房票据的保管、实际使用等客观情况来看,可推断被告借用原告之名购买原告单位的集资房这一事实具有高度可能性。原告主张案涉房屋系由双方经口头约定由原告借给被告居住,但原告并未能说明购房协议、发票存放于被告处的理由,对借用的期限、租金以及被告进行装修的事宜亦未进行约定,不符情理。对原告主张房屋系借给被告使用的主张,本院不予采纳。原告与被告口头约定由被告借用原告之名义,购买乐东黎族自治县五交化公司位于乐强路13-23号的宿舍楼,系双方真实意思表示,不违反法律强制性效力性规定,合法有效。原告主张涉案房产属经济适用房,违反了关于经济适用房的相关条例,根据《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是效力性强制性规定。”的规定,本院认为,违反规章一般情况下不影响合同效力,但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的,应当认定合同无效。本案中借名买房的标的房屋系单位内部具有福利性质的房产,因其系单位给予其职工的福利,职工对该福利的处分在主观上并没有损害第三人的利益,原告麦义在向单位认购集资房后,即享有单位的购房资格,原告与被告通过口头约定的方式,由被告借用其名购买,并未侵害他人的合法权益,在双方当事人均系意思表示真实的情况下,不违反法律和行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。故本案涉案房产系由被告麦增杰借用麦义之名签订,实际购房人应为麦增杰,原告对涉案房屋不具有占有权,因此原告麦义诉请要求被告麦增杰返还房屋的主张,本院不予支持。

       本案中,原告与被告本系亲属关系,在被告有困难时原告亦伸出援手,互帮互助。双方仅因本案涉案房产发生纠纷,均不肯退让,必有一方存在不诚信之行为,不仅违反了诚实信用原则,更不利于家风建设。本是同根生,相煎何太急。望双方能够从化解矛盾的角度出发,化干戈为玉帛,在今后的生活中,诚实守信,互相扶持。


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