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借岳父岳母名买房并签订代持协议 法院根据出资情况认定共同共有
来源:借名买房纠纷律师网   作者:admin
更新时间:2021-09-15  访问量:39235

      原告诉称:       

       原告林培静向本院提出诉讼请求:1.确认被告名下位于乐清市××街道××路××号××幢××室房地产(权证号:浙乐清市不动产证明第**)的所有权属于原告及第三人共同共有;2.判令被告陈小琴在判决生效之日起三日内到不动产登记中心办理将第一项诉讼请求中的房地产所有权变更登记至原告及第三人名下的手续;3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与第三人系夫妻关系。2018年4月,经第三人提议,原告与第三人以被告(系第三人母亲)的名义购买了位于乐清市××街道××路××号××幢××室的不动产并预告登记至被告名下。2019年4月份,原告发现第三人与案外人曾飞燕涉嫌重婚,并在外生育两子。在上海市公安局青浦分局证实立案调查后,第三人数次与原告进行调解,希望能和平分手。原告考虑两个年幼的孩子,于2019年4月30日在四位见证人的见证下与第三人达成《离婚调解书》,其中就上述讼争房产由被告代持一事予以明确说明。但第三人最终未遵守承诺履行调解书内容,反而起诉原告离婚,要求对婚姻关系存续期间的财产予以分割。原告故此起诉。诉讼过程中原告将诉讼请求变更为:1.确认原告及第三人为乐清市××街道××路××号××幢××室房地产的实际购买人;2.本案的诉讼费用由被告承担。

       被告辩称:

       被告陈小琴辩称:1.本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围,应予以驳回。本案争议的乐清市××街道××路××号××幢××室房屋上预告登记的权利人为陈小琴。物权登记、土地使用权属的确认属于行政确认行为,其变更及撤销等问题属于行政案件,原告对被告已经申请预告登记的房屋主张共同所有权,依法应向房屋行政登记机构申请异议登记,在登记机构予以登记后,方能提起民事诉讼。现原告未经以上程序径行提起本案诉讼,不符合法律规定。2.即使法院认为对本案有管辖权,也应当驳回原告的诉请。(一)讼争房屋尚未交房、办理所有权登记手续,其作为房屋的物权还未设立,原告不能要求确认其对讼争房屋享有物权。(二)被告亲自签订、履行房屋买卖合同,进行了预告登记,是讼争房屋的权利人。(三)林培静未举证证明其主张的代持关系存在,原、被告之间并没有任何关于代持的意思表示,没有任何代持协议。首先,《调解书》不是陈根的真实意思表示,林培静也不能通过其与第三人的两方协议确定或约定陈小琴名下房屋的归属。其次,林培静提交的银行流水不能证明其和陈根是讼争房屋的权利人。第三,原告提交的所有与本案无关的证据,对第三人的人品诋毁的陈述,均不能证明讼争房屋的所有权归属。3.原告违反法定程序在第二次庭审结束后变更诉讼请求,被告保留异议。本案经两次庭审已查清涉案事实,法院应审慎行使释明权。原告变更的诉讼请求不明确,确定实际购买人不能解决实际法律关系。原告未能举证证明其与被告之间存在代持关系,其没有请求权基础与事实依据,应当驳回。

       第三人称:

       第三人陈根述称:1.第三人陈根与原告在婚姻存续期间从未在乐清购置房产,更没有借被告陈小琴的名义在乐清购房。乐清市不限购不限贷,第三人夫妇没有在乐清买房的需要,也无需借名买房,且原告向上海市青浦区人民法院提起离婚诉讼时罗列的夫妻共同财产材料清单中没有讼争房产。2.原告散播第三人有婚外情,向公安控告第三人重婚。但在离婚诉讼中称夫妻感情基础牢固、婚姻生活幸福,其在法院的陈述自相矛盾。3.被告陈小琴夫妇购买讼争房产用于养老,购房合同系被告陈小琴签订,产权属于被告陈小琴夫妇,第三人陈根与其姐夫资助了首付款,第三人给被告的资金系赠与。原告、第三人和被告没有任何代持意思表示,讼争房产与第三人夫妇无关。4.原告因公司经营困难,多次与第三人商谈要回赠与被告的购房款或将房子拿过来。被告察觉后自2018年12月份开始自己还贷。5.原告提出离婚后多次带父母亲戚到被告家中砸门骂街,给被告夫妇造成困扰,第三人遂同意找人调解。原告以调解协商为由将第三人骗至盐盘,原告父亲威胁第三人、调解员对第三人进行言语攻击和道德指责,第三人被迫签订调解书。现原告、第三人并未离婚,调解协议的约定无效。6.第三次庭审违反法定程序,法院不应当受理原告变更后的诉讼请求。

       审理经过:

       原告林培静为与被告陈小琴、第三人陈根共有纠纷一案,于2019年11月8日向本院起诉,本院于同日立案受理后,依法由审判员朱慧呀适用简易程序独任审理。审理中,本院根据原告的申请,对预告登记在被告陈小琴名下的坐落于乐清市××街道××路××号××幢××室的房产进行了查封。后因案情复杂,本案依法转为普通程序,组成合议庭审理。因本案涉及隐私,依第三人陈根申请,本院分别于2019年6月11日、2019年7月2日、2019年7月29日三次不公开开庭进行了审理。原告林培静及其委托诉讼代理人刘苏琴、张全,被告陈小琴委托诉讼代理人吴可、乐宇歆到庭参加2019年6月11日的诉讼,第三人陈根无正当理由拒不到庭应诉;原告林培静及其委托诉讼代理人刘苏琴、张全,被告陈小琴及其委托诉讼代理人吴可、乐宇歆,第三人陈根及其委托诉讼代理人万祥敏到庭参加2019年7月2日;原告林培静及其委托诉讼代理人刘苏琴、张全,被告陈小琴委托诉讼代理人吴可、乐宇歆,第三人陈根委托诉讼代理人万祥敏到庭参加2019年7月29日的诉讼,本案现已审理终结。

       北京市借名买房专业律师团队李松律师认为(18610907532):

       本院根据原、被告、第三人的陈述以及对有效证据的确认,认定事实如下:

       原告林培静与第三人陈根系夫妻关系,被告陈小琴与第三人陈根系母子关系。2018年5月21日,被告陈小琴与乐清市绿城佳园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份,约定:被告陈小琴以2451091元的价格购买坐落于乐清市××街道××路××号××幢××室的房屋,首付款1471091元于合同签署日支付,剩余98万元购房款通过商业银行贷款或公积金贷款方式支付。2018年6月15日,该房屋预告登记于被告陈小琴名下【房屋权证号:浙(2018)乐清市不动产证明第00125**】。

       2018年3月2日,被告女婿卢某转账50万元至被告农业银行账户(尾号1371)。2018年4月10日,第三人转账25万元至被告农业银行账户(尾号0174)。同日,被告农业银行账户(尾号1371)转账30万元至被告农业银行账户(尾号0174)。2018年4月18日,被告农业银行账户(尾号0174)支付给乐清市绿城佳园房地产开发有限公司20万元定金。2018年4月25日,原告转账50万元至被告农业银行账户(尾号0174)。同日,被告农业银行账户(尾号0174)支付给乐清市绿城佳园房地产开发有限公司30万元首付款。2018年4月26日,被告农业银行账户(尾号0174)支付给乐清市绿城佳园房地产开发有限公司471091元首付款。2018年4月27日,卢某转账40万元至被告农业银行账户(尾号1371)。2018年4月28日,被告农业银行账户(尾号1371)转账40万元至被告农业银行账户(尾号0174)。同日,原告转账71000元至被告农业银行账户(尾号0174)。同日,被告农业银行账户(尾号0174)支付给乐清市绿城佳园房地产开发有限公司50万元首付款。被告农业银行账户(尾号0174)支付给乐清市绿城佳园房地产开发有限公司上述定金、首付款皆由原告持被告的农业银行网银进行转账操作。

       被告陈小琴就讼争房产办理了商业银行贷款,其名下的中信银行(尾号9696)账户为讼争房产商业贷款的还贷卡。2018年7月29日,原告汇款9230元;2018年8月1日,银行扣除当月按揭款9225.85元。2018年9月1日,原告汇款9390元;同日,银行扣除当月按揭款9379.25元。2018年10月1日,原告汇款9400元;同日,银行扣除当月按揭款9379.25元。2018年10月31日,原告汇款9380元;2018年11月1日,银行扣除当月按揭款9379.25元。2018年11月27日,第三人汇款30000元;2018年12月1日,银行扣除当月按揭款9379.25元;2019年1月1日,银行扣除当月按揭款9379.25元;2019年2月1日,银行扣除当月按揭款9379.25元。2019年2月5日,第三人汇款30000元;2019年3月1日,银行扣除当月按揭款9379.25元;2019年4月1日,银行扣除当月按揭款9379.25元;2019年5月1日,银行扣除当月按揭款9379.25元。

2019年4月15日,原告林培静向上海市青浦区人民法院诉请离婚。在该案中,原告提交的婚后财产清单中罗列的财产仅为位于杭州市××幢××单元××室的房产。

2019年4月30日,第三人陈根(甲方)、原告林培静(乙方)签订《调解书》一份,载明:“兹因甲乙原夫妻关系,今因甲方另在外有外遇且生下一对女儿以致产生许多纠纷,夫妻感情破裂,今有教会参与调解,双方达成以下条款,共同遵守执行,不得违反。一、由陈道双代持的青浦区九溪十八岛高泾路399弄138号房产(不动产权证沪(2017)青字不动产权第0××1号)归陈知行和乙方共同所有,涉及变更费用由乙方承担。以上过户手续在1个月内完成,甲方需及时配合。二、杭州保利梧桐语10幢1单元1702室房产归属乙方所有,所有房贷由乙方自行承担,变更所涉及的相关费用由乙方承担,乙方婚前所购的春申景城三期12号903室,上海青浦区绿中海明苑五期27号502室归乙方所有,所有房贷由乙方自行承担。三、南京(以陈道利代持)地址:江宁区××街道××路××号××坊××幢××室,长沙明昇壹城一套(是乙方母亲代持),乐清绿城锦玉园8幢403号,镇江路劲城14幢103号房产归甲方所有,所涉及贷款及相关税费变更由甲方承担;路虎车车牌号沪DG××**归甲方所有。四、乙方借给甲方220万元资金,甲方在签订协议内3个月内分期归还。五、乙方应将所持扑扑鲸教育科技有限公司所有股份及法人由甲方负责相关转让,乙方协助解决。甲方在签订协议内3个月内完成转让。六、甲乙双方已有二个子女,女儿陈忆行由甲方所有,由乙方代为抚养,甲方付乙方抚养费每年十万元整,于每一年一月一日支付。儿子陈知行由乙方所有,子女二位的教育读书费用由甲方负担。七、甲乙双方处理好上述事宜之后的一周内双方到民政局解除婚姻手续。八、在办理上述之事期间,双方不得找任何理由争闹……十、本调解书为二〇一九年四月三十日起执行,永不反悔。”

本院认为,本案的争议焦点为原告、第三人与被告之间是否存在代持协议,原告、第三人出资给被告购房属于赠与还是“借名买房”,故原告与被告之间的纠纷实为合同纠纷,本案以共同纠纷案由立案错误。原告经本院释明后同意变更本案案由为合同纠纷并申请变更诉讼请求,为避免诉累,本院以合同纠纷案由继续审理此案。

        关于本案的争议焦点,《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。故赠与人与受赠人双方应有明确的赠与和接受赠与的意思表示。现实生活中,购房人出资购买房屋,出于各种因素的考虑,将房屋登记在父母、子女等人名下,或为赠与,或为“借名买房”,或为规避未来不可预知的风险等,房屋的真实购买人并不一定是签订合同的当事人,仍应考量在购房时的真实意思表示。首先,本案参与原告、第三人离婚财产分割调解的四位教会人员与原、被告均无利害关系,其证言的证明力相对较高。四位调解员出庭作证,其四人的证言内容印证证实涉案《调解书》中所罗列的相关房产系原告、第三人在调解时提出的双方无争议的婚内共同财产,且证人杨某1提到第三人陈根陈述其想在香港发展,如房产登记在其个人名下对其发展不利,证人杨某3提到第三人陈根本人提出讼争的绿城锦玉园房产属于原告、第三人的夫妻共同财产,即原告、第三人在教会人员参与调解时,对讼争房产系原告、第三人的夫妻共同财产无争议,原告、第三人的出资款并非赠与被告的购房款。被告、第三人抗辩称第三人在被胁迫的情况下签订《调解书》,但未提供证据予以证实,本院不予采纳。其次,被告在庭审中陈述原告、第三人资助了讼争房产前四个月的按揭贷款,2018年10月之后的按揭款由被告本人支付;第三人在庭审中陈述其未支付过讼争房产的按揭款。但被告用于归还讼争房产按揭款的中信银行账户流水显示2018年8月至2018年11月份的按揭款由原告按月汇款抵扣,2018年12月至2019年5月份的按揭款由第三人分别于2018年11月27日、2019年2月5汇款3万元、3万元用于抵扣。被告、第三人的陈述与事实明显不符。而2019年4月30日原告、第三人在调解离婚时就讼争房产的归属进行了约定,故原告、第三人在调解后停止提供还贷资金,被告自2019年5月之后向银行归还按揭贷款不足以直接确认为被告出资。再次,卢某在讼争商品房买卖合同签订前分别汇款50万、40万元给被告,卢某主张其中的20万元系归还被告的欠款,剩余的70万元系资助被告购买、装修讼争房屋的款项。但卢某系被告女婿,基于双方的亲属关系,双方之间存在经济往来符合常理。且卢某转账50万元给被告后,该账户进行了两笔金额分别为30万元、25万元理财产品的购买等。本院认为不能排除卢某与被告及第三人之间存在其他经济往来,对被告关于卢某的70万元转账系购房资助款的抗辩不予采纳。综上,被告、第三人虽抗辩原告、第三人的出资为赠与,但并未提供证据证明原告、第三人曾作出明确的赠与的意思表示。故虽然原告、第三人与被告之间不存在书面的代持协议,且原告提供的证据仅证实原告、第三人支付了讼争房屋的1471091元首付款中的821000元及2018年8月至2019年5月的按揭款,但在无相反证据的情况下,可以推定原告、第三人的出资系购买讼争房屋而非赠与被告。原告主张“借名买房”,其所提供的证据能够形成证据链予以证实。被告、第三人虽抗辩为赠与,但其提供的证据并不足以证实赠与成立。故对原告的主张,本院予以确认。被告、第三人的抗辩,本院不予采纳。原告要求确认讼争房屋的实际购买人为原告、第三人的诉讼请求,本院予以支持。

       据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第十条之规定,判决如下:

       确认原告林培静、第三人陈根为现预告登记在被告陈小琴名下的坐落于乐清市××街道××路××号××幢××室房屋的实际购买人。

       案件受理费80元,财产保全费5000元,合计5080元,由被告陈小琴负担。

       如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省温州市中级人民法院。


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