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李松律师接受中国房地产报采访:超出起拍价125万元成交!郑州法拍房捡漏通道被关?
来源:借名买房纠纷律师网   作者:admin
更新时间:2021-05-14  访问量:392237

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郑州新房市场连月来持续升温,北龙湖、管南、金水北等热门区域不断有楼盘上调价格,平销期去化依然良好,不少购房者再度将目光投向法拍房。
5月12日,金水区国基路普罗旺世塞纳维斯小区一套房源以160万元的价格起拍,吸引了4544人围观,最终以总价285.6万元成交,在房产圈刷了一波屏。
据了解,该套房源起拍价比评估价低了约17万元,最终成交价却比起拍价高了近125万元,具体是什么原因?郑州法拍房开始“起飞”了吗?
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郑州法拍房整体低于市场成交均价
昨天一则法拍房信息在郑州地产圈刷了屏。
事情要从位于金水区国基路168号院(普罗旺世)塞纳维斯小区2号楼的一套法拍房说起,该房源房产证面积89.62m²,评估价约为177万元,起拍价160万元,比评估价低了约17万元,在开拍前,共有17人报名。
中房君了解到,此次拍卖参与人需要缴纳保证金100000元,起拍均价17864元/m²,吸引了超过4600人围观。
经过168轮竞拍之后,最终以2855936.2元成交,成交均价31867元/m²。

89㎡的两室户型,为什么成交价可以超出起始价120万元?
中房君咨询拍卖官方服务人员得知,该房源位于普罗旺世塞纳维斯小区2号楼一楼,建筑面积89.62m²,但属于一楼带院的复式户型,实际使用起来可以当做四室两厅使用,一楼还有花园。
随后中房君查询贝壳找房平台发现,与该法拍房同等户型的一楼房源,挂牌价均在350万元以上,4月初曾成交一套同等户型房源,成交价340万元。
这么看来,此次法拍房虽然成交价达到285万元,但与同小区同等户型相比较,价格依然低于正常挂牌的二手房源约60万元。
据不完全统计,上周郑州主城区共成交16套法拍房,除了专家花园一套203㎡的住宅,其他均低于市场价成交。
其中位于金水区的天明路65号院一套126㎡的三室房源,起拍价87.1万元,仅有1人报名,最终以起拍价成交。据了解,该小区同等户型二手房挂牌价在130万元左右,此次法拍房价格比市场均价低了约43万元。
位于惠济区的迎宾路3号有一套144㎡的住宅也于上周法拍,最终也是起拍价成交,成交价格187万元,比同等户型233万元的市场均价低了约46万元。
二七区也有类似的案例,区域内天擎花园有一套132㎡的住宅在上周法拍,也是仅有1人报名,成交价就是起拍价,为174.6万元,比同等户型市场均价低了约24万元。
但上周的法拍房也有一个例外,位于经开区的专家花园一套203㎡的住宅,起拍价格223.5万元,最终成交价497.5万元,甚至高于同等户型市场价60万元,据了解,该小区同等户型二手房源挂牌价为435万元左右。
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捡漏有风险,法拍需谨慎

从近段时间的法拍房结果来看,法拍房依然可以“捡漏”。但价格低于市场价的法拍房,对购房者来说一定是件好事吗?
郑州有过一些案例,可以给购房者一些启示。
去年9月份,新郑的张女士在新郑市人民法院花160余万元拍了套房子,正准备装修,却接到物业公司的通知,要求自己补交50多万元的物业费,其中42万元是滞纳金。
张女士懵了。她认为费用不是自己拖欠的,不应承担滞纳金,目前此事仍在协调中。
此前还有一位杨姓女士,花费230万元在郑州购买了一套法拍房,在办理过户时却被告知需要缴46万元的个税。
造成“天价”个税的原因是杨女士所拍到的房屋前一次交易为“直系亲属过户”,当时房屋的报价是500元,所以这一次过户要缴纳两次房价差价的20%作为差额税。
面对46万元的个税,杨女士向金水法院提出异议,请求撤销此次网络司法拍卖,退还保证金。
而法院给出的裁定认为,对于拍卖财产的前次交易价格不属于网络司法拍卖、变卖过程中必须调查和公示的事项。同时,法院认为,竞买人参与拍卖,应当视为接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵,其亦应当承担因税费负担而带来的各项风险。
最终杨女士承担了这46万元的个税。
北京市东元律师事务所合伙人律师李松告诉中房君,他也受理过不少关于法拍房的纠纷,“比较常见的就是房屋被其他人占据。之前接触过一个案例,房子因为业主无力偿还债务被法拍,但业主却找了一个租户,把房子以1000元/月的价格租了出去,租期20年。”
据了解,《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则,目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态,避免因物权变更导致租赁关系的不稳定。
所以,李松律师提到的案件里,买房人拍到了房子也无法立刻入住,“租户和原房主签了20年租赁合同,如果买房人想要收回房子的使用权,就要通过法院,一是诉讼周期会比较长,二是买房者能否胜诉也是个问题。”
此外,在参与法拍房之前,一定要了解当地的房地产交易政策,如上述杨女士遭遇的“直系亲属交易免税”就是郑州当地的政策。而且最好提前实地看房,看室内、看周边、看物业管理、看房屋维护状况等。
还可以向物业公司了解细节,参拍的房子是否存在拖欠水电气暖费、物业费等的情况。
值得注意的是,在参拍之前最好向法院了解案情,搞清楚房子为何被执行拍卖,具体可以看法院在网上发布的特别提醒,也可以登录中国执行信息公开网、中国裁判文书网了解案件详情。
而且尽量拍空置房,以免日后不好腾房。
总之,法拍房虽然价格会低于周边市场价,但往往也伴随着风险,在参拍之前一定要多方了解清楚,以免被卷入不必要的纠纷。


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