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法院认定借名买房关系之后,出名人不能再主张租赁合同无效
来源:借名买房纠纷律师网   作者:admin
更新时间:2019-09-09  访问量:392977


李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松


2015年5月,白某、李某起诉至原审法院称:我二人系夫妻关系,是北京市朝阳区×号楼1102号房屋(以下简称1102号房屋)的所有权人。2004年5月14日,白某与北京建工集团有限责任公司签订商品房买卖合同,约定北京建工集团有限责任公司将1102号房屋出售给白某,房屋性质为经济适用房,总价款383083元。同年7月19日,白某与北京银行股份有限公司展览路支行签订个人住房贷款借款合同,借款30万元。上述房屋买卖合同成立时,陈某、蒋某恰逢在北京地区做生意,且孩子还小,拟在北京租用房屋。陈某、蒋某认识白某的大哥白×及嫂子帅×,经兄嫂与我们协商,我们同意将房屋租给陈某、蒋某一家居住,并由陈某、蒋某以白某名义交付首付款82848元,后可按月以白某名义偿还贷款。陈某、蒋某同意上述约定,房屋租赁关系成立。2006年7月房屋竣工并交付后,陈某、蒋某开始租用该房,房屋租赁合同生效并履行。自2004年8月19日至2013年10月19日期间,陈某、蒋某按月还贷111次,计257881.4元,加上首付款后合计340964.4元,平均每月租金3071.75元,低于市均租金。上述房屋为经济适用房,5年以后可以上市交易。2011年后,陈某、蒋某拟以借名买房关系成立为由取得房屋所有权。就此,我们与陈某、蒋某产生争议并诉至法院。经法院判决后,借名买房关系不能成立,房屋属于我们所有。我们与陈某、之间为不定期租赁关系。现我们起诉,要求解除双方之间形成的房屋租赁关系,陈某、蒋某共同腾退1102号房屋;并要求陈某、蒋某共同给付自2013年11月1日至2015年5月31日期间的房屋租赁费85500元。

陈某、蒋某辩称:双方之间不存在租赁关系,谈不上解除事宜。关于腾退房屋的主张,白某、李某已经起诉过,现属重复起诉。既然不存在租赁关系,也就不存在租赁费赔偿事宜。生效判决已经认定双方之间存在借名买卖关系,故请求法院驳回白某、李某的全部诉讼请求。

原审法院经审理认为:依据已经发生法律效力的(2013)二中民终字第15723号民事判决,1102号房屋系陈某以白某名义购买,双方争议仅在于5年后是否无偿过户;因此,法院能够认定陈某、蒋某对1102号房屋的占有、使用系基于与白某之间的借名买卖关系。白某、李某未提交任何证据证明其与陈某、蒋某之间就1102号房屋存在房屋租赁关系,故法院对其起诉予以驳回。据此,原审法院于2015年8月裁定如下:驳回白某、李某的起诉。

裁定后,白某、李某不服,持原审起诉意见上诉至法院,请求撤销原审裁定,指令原审法院重新审理本案。陈某、蒋某同意原审裁定。

经审理查明:白某曾以陈某、蒋某、陈×1、陈×2为被告向北京市朝阳区人民法院起诉排除妨害纠纷,要求陈某、蒋某、陈×1、陈×2腾退1102号房屋。北京市朝阳区人民法院于2013年7月23日作出(2013)朝民初字第22999号民事判决,认定1102号房屋是陈某借用白某的名义购买的,双方之间形成有效的借名买卖关系,陈某及其家人占有1102号房是基于白某的自主意思表示,白某无权擅自推翻该意思表示,故判决驳回白某的诉讼请求。白某不服该判决并提起上诉。2013年12月18日,北京市第二中级人民法院对该案作出(2013)二中民终字第15723号民事判决,认定:“根据已查明的事实,现双方均认可涉诉房屋系陈某以白某的名义购买,但白某否认其有五年后无偿将涉诉房屋过户给陈某的承诺,陈某亦未提供证据证实白某有上述承诺。因双方对涉诉房屋产权归属存在争议,故白某应待该产权争议解决后再行行使物权保护请求,因此法院对白某的诉请不予支持。”此后,李某以所有权确认纠纷起诉白某,要求确认1102号房屋归夫妻二人共同共有。2014年6月10日,北京市朝阳区人民法院作出(2014)朝民初字第20703号民事调解书,确认1102号房屋归白某与其妻李某共同共有。2014年8月5日,白某与李某到北京市住房和城乡建设委员会办理了1102号房屋的权属变更登记,将房屋产权登记在白某和李某名下。随后,白某与李某又以所有权确认纠纷起诉陈某,要求确认1102号房归白某、李某共有。2015年3月5日,北京市朝阳区人民法院作出(2015)朝民初字第04506号民事裁定,认为(2014)朝民初字第20703号民事调解书已经确认1102号房为白某与李某共同共有,虽然白某、李某在本案中增加陈某作为当事人,但物权作为对世权经法院确认后对任何人均具有效力,白某、李某就同一诉讼标的提出相同诉讼请求的行为仍构成重复起诉,故裁定驳回白某、李某的起诉。该裁定已生效。2015年5月,白某、李某又以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼。

北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为

法院认为:依据(2013)朝民初字第22999号民事判决和(2013)二中民终字第15723号民事判决,足以认定1102号房屋系陈某以白某名义购买,双方之间系借名买卖关系而非房屋租赁合同关系,陈某、蒋某对1102号房屋的持续占有、使用系基于借名买卖法律关系而非房屋租赁法律关系,故白某、李某要求解除双方之间的房屋租赁关系,陈某、蒋某共同腾退1102号房屋并给付房屋租赁费的起诉不成立,原审法院驳回其起诉正确。

综上,白某、李某的上诉主张缺乏事实及法律依据,法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十一条之规定,法院裁定如下:

驳回上诉,维持原裁定。


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